Le dispositif Pinel a bien été reconduit jusqu’à décembre 2022 aux conditions actuelles, et devrait s’arrêter en 2024. Il est donc encore temps pour acheter un appartement neuf en Pinel, et ce pour 4 bonnes raisons…
1 – Vous optimisez vos impôts
La loi Pinel * permet d’investir dans l’immobilier neuf en location nue avec un effort financier moindre. En effet, l’acquisition – qui est généralement financée par un prêt immobilier – est en partie remboursée par les loyers perçus.
De plus, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts s’échelonnant entre 12 et 21% du prix du bien, selon sa durée de mise en location (entre 6 et 12 ans). La déduction fiscale peut ainsi atteindre jusqu’à 63.000€. Ainsi il est possible d’économiser jusqu’à 6000 € par an pendant 9 ans !
Autre avantage : les propriétaires ont également la possibilité de déduire de leurs impôts les intérêts du prêt immobilier souscrit pour leur achat immobilier neuf Pinel.
2 – Vous vous constituez un patrimoine à moindre coût
L’immobilier reste toujours le placement préféré des Français. Investir dans la pierre demeure une valeur sûre. En effet l’immobilier locatif est le second type d’investissement préféré des investisseurs français (24%), après l’assurance vie (28%) (source : www.capital.fr)
Le dispositif Pinel est l’occasion de se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf grâce à l’investissement locatif, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux qui limitent le coût global de l’opération.
Voyons un exemple concret ** :
Vous avez trouvé le logement idéal pour un montant de 140 000 € environ. Pour le financer, vous contractez un crédit sur 20 ans. Avec un taux à 1,90 % assurance comprise, vous aurez des mensualités de près de 730 €.
Vous choisissez alors de louer votre bien Pinel pendant 9 ans : dans ce cas la défiscalisation sera de 18% de la valeur du logement, ce qui vous permettra de déduire 2723 € par an de vos impôts pendant 9 ans. Le loyer Pinel perçu sera de 465 € par mois.
Au final, compte tenu des loyers et de la défiscalisation, l’achat de votre appartement ne vous coûtera plus que 166€ par mois pendant les 10 ans couverts par l’avantage fiscal ! Si on y réfléchit bien, c’est moins cher que l’achat d’une voiture citadine à crédit !
De plus au terme des 9 ans de mise en location Pinel, vous pourrez disposer du bien comme bon vous semble : le revendre, le remettre en location avec un nouveau bail et un loyer que vous pourrez fixer librement, ou encore le conserver comme résidence secondaire !
3 – Vous complétez vos revenus
Dans un premier temps, la mise en location d’un appartement en loi Pinel génère des revenus qui permettent de rembourser l’emprunt souscrit.
Ensuite, une fois le prêt totalement remboursé, ces loyers viennent compléter vos revenus .
C’est donc une stratégie intéressante notamment pour anticiper un départ à la retraite, et ce toujours à moindre coût !
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4 – Vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant
Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs peuvent louer un appartement en loi Pinel à un membre de leur famille ascendant ou descendant, tel qu’un enfant ou un parent.
C’est une solution envisageable si le locataire n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire. Ainsi, vous n’aurez pas à avoir peur des impayés !
Investir dans un appartement neuf en loi Pinel vous permet donc de constituer un patrimoine et de bénéficier de revenus supplémentaires, tout en profitant d’importants avantages fiscaux. Pour maximiser la rentabilité de l’opération, veillez toutefois à privilégier les logements les mieux situés. iSelection vous aide dans votre choix.
Crédit Photo : Photo Adobe Stock – Auteur : didesign
** Exemple : achat le 29/03/2020 d’un appartement Pinel dans le programme Amiens – Emergence (Lot B1 004) – montant du bien immobilier : 136 150 € + frais d’acte de 3991 € = 140 141 €. Date prévisionnelle de mise en location : 01/01/2022. Loyer selon étude locative du gestionnaire : 465 € mensuel. Financement : prêt amortissable d’un montant de 143 302 € sur une durée de 263 mois – taux 1,40 % + assurance ADI de 0,50 % du CRD ; mensualités de 732,41 €.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).