Les bénéfices ou revenus fonciers sont les revenus les plus taxés en France car ils doivent être ajoutés aux revenus du contribuable lors de l’établissement de la déclaration 2042.
Comment réduire voire neutraliser ces revenus fonciers ? Des solutions immobilières existent, notamment via des dispositifs comme le Déficit foncier, la Nue-propriété ou encore le Malraux.
Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?
Il s’agit de revenus issus de la location d’un bien. Mais attention, seuls les loyers et recettes issus de location nue (non meublée) d’un bien sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Les bénéfices fonciers qui sont le résultat de la différence entre les loyers perçus et les charges (déclaration 2044) sont les revenus les plus taxés en France.
- En effet, ils doivent être ajoutés aux revenus du contribuable lors de l’établissement de sa déclaration 2042.
- Ainsi, les revenus fonciers subissent non seulement la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du contribuable mais aussi les prélèvements sociaux (CSG – CRDS) de 17,2 %.
Investir en Nue-propriété pour neutraliser ses revenus fonciers
Tous les investisseurs immobiliers ne souhaitent pas forcément bénéficier de revenus immédiats (loyers), suite à un achat dans la pierre :
- Certains souhaitent constituer un patrimoine à transmettre à leurs enfants.
- D’autres veulent commencer à investir en vue de leur retraite pour bénéficier de loyers destinés à augmenter une pension d’ores-et-déjà jugée trop faible.
Dans un cas comme dans l’autre, la perception immédiate de revenus fonciers n’est pas nécessaire. Cette non-perception de revenus fonciers pendant un temps peut s’avérer très avantageuse.
C’est ce que permet un investissement en Nue-Propriété : le démembrement temporaire de propriété (15 à 20 ans) consistera à séparer la nue-propriété (les murs) de l’usufruit (l’utilisation des lieux : habitation ou location).
Un partenariat public / privé est créé :
- des épargnants personnes privées et des bailleurs institutionnels se répartissent la pleine propriété d’un bien ;
- les premiers achetant la nue-propriété du bien.
- Les bailleurs institutionnels sont des professionnels de la gestion locative et de l’entretien du patrimoine. Ils ont une mission de service public : loger des actifs sur des zones tendues.
Les avantages fiscaux et financiers de la Nue-Propriété
- L’acquisition d’un bien en nue-propriété n’engendre aucun revenu foncier pendant la période d’usufruit temporaire. L‘absence de revenus fonciers, ne génère ainsi pas d’impôt et donc n’augmente pas la fiscalité. (Ces revenus peuvent parfois entraîner un changement de tranche marginale d’imposition (TMI)
- Si l’investisseur emprunte pour acquérir ce bien, les intérêts d’emprunt constitueront une charge, alors même qu’il n’y a pas de recettes nouvelles. Ces intérêts pourront être déduits de revenus fonciers acquis par ailleurs (Sous réserve que l’usufruitier ait le statut de bailleur social)
- L’achat de la seule nue-propriété implique un prix d’acquisition plus bas (les frais de notaires sont aussi abaissés). Cette réduction peut atteindre une décote de 40% pour un démembrement d’une durée de 15 ans ; ce prix d’achat abaissé peut permettre un accès à des biens de haute qualité, qui ne seraient pas forcément accessibles financièrement en pleine propriété ;
- La nue-propriété réalisée dans le cadre d’un investissement immobilier n’entre pas dans le calcul de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière ;
- Lors de la revente, la plus-value est calculée sur le prix en pleine propriété.
Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire, automatiquement et gratuitement. Il peut alors choisir de reprendre le bien pour l’occuper, de le louer pour percevoir des compléments de revenus, ou de le vendre.
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Le Déficit foncier : un outil de réduction des revenus fonciers
Face à une TMI de 45 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, les revenus fonciers des contribuables les plus imposés subissent une imposition particulièrement pénalisante. Le déficit foncier constitue alors un outil de défiscalisation très utile pour réduire les impôts.
La philosophie générale du régime Déficit foncier
- Acheter un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation, qui seront déductibles de vos revenus fonciers pendant 10 ans. (Sous conditions)
- Générer une économie d’impôts optimisée pour les investisseurs disposant de revenus fonciers
L’investisseur réalisant une opération d’acquisition immobilière en Déficit foncier a donc l’opportunité, via son achat, de générer une assiette de travaux déductibles de ses revenus fonciers et de son revenu global, limitant ainsi son imposition de manière importante.
Rappelons qu’un déficit foncier est généré lorsque les loyers perçus (d’un logement loué non meublé) sont inférieurs aux charges liées à l’investissement locatif. Le mécanisme du Déficit foncier permet de déduire des revenus fonciers et globaux la somme de 10.700 € par an.
PAR EXEMPLE :
- Si les recettes annuelles représentent 12.000 € et que les charges ont atteint 18.000 €, le déficit sera de 6.000 €, somme à soustraire du revenu imposable.
- Lorsque le déficit foncier excède le seuil des 10.700 €, il est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Important ! L’imputation du déficit foncier implique que le logement soit loué pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction.
Ce dispositif fiscal s’adresse notamment à des investisseurs ayant déjà des revenus fonciers générant de l’impôt.
- II est particulièrement puissant car il n’y a pas de plafonnement de la déduction des travaux, et l’impact fiscal est immédiat.
Nouveauté 2023 pour le régime Déficit foncier
Le gouvernement double le montant du déficit foncier imputable à l’impôt sur le revenu, pendant 3 ans, si certaines conditions sont réunies :
- Le nouveau seuil d’imputation est fixé à 21.400 € pour les bailleurs effectuant des travaux de rénovation énergétique sur des logements estampillés « passoires thermiques ». Il s’agit des logements classés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Les travaux permettant de bénéficier du doublement du plafond doivent permettre au logement d’atteindre au minimum la note D dans le DPE. Rappelons que les logements de classe F ne pourront plus être loués à compter de 2025 et ceux de classe G à compter de 2028.
Attention ! Seuls les travaux lancés entre le 1er janvier 2023 (devis signés après le 5 novembre 2022) et le 31 décembre 2025 sont concernés par cette mesure exceptionnelle.
Le mécanisme du Déficit foncier est, avec le démembrement de propriété (Nue-Propriété), l’un des seuls régimes permettant d’alléger fortement sa fiscalité sans se limiter au plafonnement des niches fiscales (plafond de 10.000 €).
Le dispositif Malraux
Ce dispositif est fiscalement très attractif pour les investisseurs immobiliers amateurs de belle pierre ancienne à rénover, en centre-ville, permettant d’amoindrir des revenus fonciers existants. Il s’adresse notamment à des investisseurs redevables de plus de 8 000 € d’impôt par an.
L’objectif du dispositif Malraux (limité à certains secteurs géographiques) est, en effet, de protéger le patrimoine immobilier urbain en encourageant la rénovation d’immeubles anciens via une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du coût des travaux de réhabilitation. A terme, le bien est comme « neuf » et donc totalement aux normes…
- Pour que l’intérêt fiscal soit optimal, les travaux des parties communes et privatives doivent représenter entre 50 % et 70 % du coût total de l’investissement.
- Exemple : pour un achat de 200.000 € (dont 100.000 € de travaux), le contribuable peut réduire son impôt de 22.000 € ou de 30.000 €.
- Avec un plafond de dépenses de travaux fixé à 400 000 €, la défiscalisation Malraux peut être étalée sur 4 ans, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux. Dans le cas où la réduction excède l’impôt dû, l’excédent de réduction est reportable sur les 3 années suivantes.
En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement rénové, non meublé, pendant au moins 9 ans. Toute liberté est laissée au bailleur : pas de contraintes de plafonds de loyers ou de ressources de locataires comme dans d’autres dispositifs.
En revanche, interdiction de signer un bail avec ses enfants ou ses parents.
Le vendeur du bien Malraux s’occupe désormais de tout !
Ayant évolué au cours des ans, le dispositif Malraux est aujourd’hui beaucoup plus simple et pratique pour les investisseurs, débarrassés de tout souci de gestion de l’opération de réhabilitation.
- Aujourd’hui, le vendeur peut entièrement se charger des travaux dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover. Cette vente en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover, un peu comme une vente en VEFA, pour le neuf…) permet à l’investisseur de bénéficier du dispositif fiscal en produisant simplement les factures des travaux réglées aux entrepreneurs. Pour le reste, le vendeur s’occupe de tout…
- A noter aussi, que, comme pour les deux précédents dispositifs évoqués, les opérations Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.
EN RÉSUMÉ : il existe plusieurs solutions pour minorer ses revenus fonciers
- Une TMI élevée ? La Nue-Propriété, Le Malraux
- Des revenus fonciers existants ? Nue-propriété ou Déficit foncier.
Cependant, afin de bien choisir les moyens les plus adaptés à votre situation financière, fiscale et patrimoniale et vos objectifs, il est recommandé de s’entourer d’un professionnel.
DES QUESTIONS ? N’HÉSITEZ-PAS A CONTACTER NOS CONSEILLERS !
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