
Le Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022. Quelle solution alors pour l’investisseur qui souhaite investir dans une résidence services meublée ? (Résidences étudiantes, seniors ou tourisme). Pas de panique, à partir de 2023, vous pourrez toujours pu bénéficier d’avantages fiscaux en achetant un appartement en résidence services, grâce au dispositif LMNP dans son format Amortissement. Retour sur les avantages de ce statut.
Après la fin du Censi-Bouvard : découvrez le LMNP Amortissement !
Après la fin du Censi-Bouvard, il est toujours possible d’investir dans une résidence avec services grâce au LMNP amortissement . En effet, l’achat d’un appartement meublé en résidence services étudiante, senior ou d’affaires reste cependant attractif pour les personnes intéressées par une minoration de leurs revenus fonciers. Si la défiscalisation n’est pas immédiate, c’est en revanche un excellent placement en vue de la retraite.
- Le statut LMNP utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés sur une longue période, à condition d’investir dans des appartements neufs meublés qui seront mis en location au minimum 9 ans.
- Ces appartements doivent être situés dans des résidences avec services éligibles et sont loués meublés, par bail commercial, par le gestionnaire de la résidence, un professionnel de l’immobilier géré. Les loyers que vous percevez chaque trimestre sont des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) bénéficient d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers.
- Il existe également une offre importante de logements anciens éligibles à ce statut, sur le marché secondaire.
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Comment bénéficier du dispositif LMNP Amortissement ?
Conditions d’éligibilité des logements au LMNP
Les appartements doivent être situés dans des résidences avec services éligibles et sont loués meublés, par bail commercial, par le gestionnaire de la résidence, un professionnel de l’immobilier géré. La location d’un bien meublé à usage d’habitation est régie par la loi et le contrat de location doit comporter la liste des meubles détaillée par l’État.
Conditions d’éligibilité de l’investisseur au statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, les 2 conditions suivantes doivent être respectées :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 € sur l’année civile
ET - Ces recettes ne doivent pas être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Les revenus tirés d’une location meublée sont considérés comme issus d’une activité commerciale, ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour obtenir le statut LMNP, il faut s’inscrire auprès d’un Centre de formalités des entreprises (CFE).
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Le LMNP Amortissement, pour quels avantages ?
- Vous obtenez des revenus complémentaires peu ou non fiscalisés sur le long terme.
- L’exploitant se charge de la gestion de l’appartement durant 9 ans (signature d’un bail ferme renouvelable) : arrivée des locataires, gestion des services, encaissement des loyers (dont il vous reverse une partie), etc.
- L’exploitant vous verse des loyers que le bien soit occupé ou vide.
- Le rendement d’un investissement en LMNP Amortissement, notamment ancien, peut être très intéressant. Il dépend pour beaucoup du gestionnaire sélectionné.
- Le LMNP Amortissement est un placement particulièrement adapté à la préparation de votre retraite puisque vous touchez des revenus complémentaires.
- L’assurance décès-invalidité, liée au crédit immobilier, vous permet de protéger vos proches.
- Vous pouvez cumuler le dispositif LMNP Amortissement avec d’autres dispositifs fiscaux, comme le Pinel, dans la limite du plafond autorisé.
- Un logement acquis en LMNP Amortissement peut faire l’objet d’une donation sans effet sur la fiscalité du donateur (le bail se poursuit).
De plus, le dispositif LMNP Amortissement en résidences gérées présente un double intérêt :
- Vous pouvez récupérer la TVA de 20 % auprès des services fiscaux en vous engageant à louer l’appartement durant 20 ans.
- Vous pouvez amortir la totalité de la valeur du bien acheté ainsi que le mobilier, de façon linéaire, durant 20 ans à 30 ans. Cela permet d’effacer une partie de vos revenus locatifs, voire la totalité.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.