Le Censi-Bouvard, hier.
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard * permet notamment, en investissant dans une résidence avec services et en s’engageant sur une durée de location, de combiner les avantages du LMNP * classique et la possibilité d’une réduction d’impôts égale à 11 % HT du prix de revient du bien acheté en plus de récupération du montant de la TVA. Ainsi, en cumulant les différents avantages de la loi Bouvard, les investisseurs pouvaient réduire le montant de leur investissement de départ de plusieurs dizaines de milliers d’euros, tout en percevant les loyers des locataires. L’achat de plusieurs biens immobiliers était possible, annuellement, dans la limite de 300 000 € d’investissement.
Le LMNP Censi-Bouvard, aujourd’hui.
Le Censi-Bouvard aurait pu être mort, mais il a finalement été prolongé jusqu’en 2021. Malgré tout, si le Censi Bouvard avait pris fin, les investisseurs auraient toujours pu bénéficier d’avantages fiscaux en achetant un appartement en résidence services, grâce au dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel), dans son format Amortissement.
Si un investissement dans une résidence avec services éligible au LMNP amortissement ne permet pas de déduire une partie du prix du bien de votre assiette fiscale, l’achat d’un appartement meublé en résidence services reste attractif pour les personnes intéressées par la réduction de ses revenus fonciers. Si la défiscalisation n’est pas immédiate, c’est un excellent placement en vue de la retraite.
Le LMNP Amortissement, maintenant.
Le statut LMNP utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés, à condition d’investir dans des appartements neufs meublés qui seront mis en location au minimum 9 ans. Ces appartements doivent être situés dans des résidences avec services éligibles et sont loués meublés, par bail commercial, par le gestionnaire de la résidence. Les loyers que vous percevez chaque trimestre sont des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui bénéficient d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers.
Pour bénéficier du dispositif LMNP Amortissement, vous devez ne pas gagner plus de 23 000 € de loyers chaque année ; loyers qui ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
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Le LMNP Amortissement, pour quels avantages ?
- Vous obtenez des revenus complémentaires peu ou non fiscalisés sur le long terme.
- L’exploitant se charge de la gestion de l’appartement durant 9 ans (signature d’un bail ferme renouvelable) : arrivée des locataires, gestion des services, encaissement des loyers (dont il vous reverse une partie), etc.
- L’exploitant vous verse des loyers que le bien soit occupé ou vide.
- Le rendement d’un investissement en LMNP Amortissement peut être très intéressant. Il dépend pour beaucoup du gestionnaire sélectionné.
- Le LMNP Amortissement est un placement particulièrement adapté à la préparation de votre retraite puisque vous touchez des revenus complémentaires.
- L’assurance décès-invalidité, liée au crédit immobilier, vous permet de protéger vos proches.
- Vous pouvez cumuler le dispositif LMNP Amortissement avec d’autres dispositifs fiscaux, comme le Pinel, dans la limite du plafond autorisé.
- Un logement acquis en LMNP Amortissement peut faire l’objet d’une donation sans effet sur la fiscalité du donateur (le bail se poursuit).
De plus, le dispositif LMNP Amortissement associé aux résidences de tourisme présente un double intérêt :
- Vous pouvez récupérer la TVA de 20 % auprès des services fiscaux en vous engageant à louer l’appartement durant 20 ans.
- Vous pouvez amortir la totalité de la valeur du bien acheté ainsi que le mobilier, de façon linéaire, durant 20 ans à 30 ans. Cela permet d’effacer une partie de vos revenus locatifs, voire la totalité.
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2018, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard codifié à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts.