Aujourd’hui, les Français doivent plus que jamais préparer leur départ à la retraite au plus tôt pour s’assurer des revenus complémentaires et gagner en sérénité.
L’assurance-vie est un placement intéressant pour mettre à l’abri son épargne et construire un capital, mais l’investissement immobilier demeure un excellent moyen de préparer et sa retraite et compléter ses pensions.
S’il existe plusieurs solutions d’investissements, la location meublée non professionnelle (dispositif LMNP) représente une excellente solution.
Examinons les avantages spécifiques qui en font un choix particulièrement intéressant pour un complément de retraite.
Comment fonctionne le statut LMNP pour une location meublée dans le neuf ?
Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, permet à un investisseur de louer un bien immobilier meublé à des particuliers tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Pour pouvoir prétendre à ce statut, le bien immobilier doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire qu’il doit être achevé depuis moins de 5 ans ou être en cours de construction.
Les appartements doivent être situés dans des résidences avec services éligibles (seniors, étudiantes, tourisme) et sont loués meublés, par bail commercial, par le gestionnaire de la résidence, un professionnel de l’immobilier géré. La location d’un bien meublé à usage d’habitation est régie par la loi et le contrat de location doit comporter la liste des meubles détaillée par l’État.
Conditions d’éligibilité de l’investisseur au statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, l’une des 2 conditions suivantes doit être respectée :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 € sur l’année civile OU
- Ces recettes ne doivent pas être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le LMNP est un investissement accessible à tous
- Tous les ménages Français peuvent potentiellement obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel et bénéficier des avantages fiscaux, sous réserve des conditions d’éligibilité mentionnées ci-dessus.
- De plus, l’investissement en LMNP est facilement accessible. En effet, contrairement à l’immobilier traditionnel ou en Pinel, qui nécessite souvent un apport important, il est possible d’investir en LMNP avec un montant relativement faible, notamment au sein de résidences étudiantes. En location meublée, les biens sont généralement plus petits et donc moins chers qu’en Pinel par exemple.
- Enfin, le LMNP n’impose pas aux investisseurs le respect de zones définies pour leur achat immobilier (contrairement au Pinel ou au Malraux par exemple.)
Investir en LMNP pour une gestion simplifiée et sécurisée
- Contrairement aux biens immobiliers non-meublés, les résidences meublées sont gérées par des sociétés de gestion qui prennent en charge toutes les tâches liées à la location, à l’entretien et à la gestion de la propriété. Cela permet à l’investisseur de se concentrer sur d’autres aspects de son patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle et efficace de son bien.
- Investir dans résidences services meublées gérées offre une stabilité des revenus locatifs.
- Par ailleurs, c’est l’exploitant qui se charge de reverser les loyers à l’investisseur, que le bien soit loué ou pas. Sélectionner un gérant sérieux et ayant fait ses preuves est donc un gage de rendement attractif. iSelection travaille avec des partenaires gestionnaires de renom.
- De plus, les charges liées à l’exploitation sont souvent prises en charge par l’exploitant, ce qui permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
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Les avantages financiers du LMNP
Le statut LMNP offre plusieurs avantages financiers aux investisseurs : le régime fiscal et le principe de l’amortissement
1. Exonération de TVA sur l’achat du bien immobilier
La TVA LMNP avancée lors de l’achat de votre logement peut être récupérée (20% du prix du bien).
- Pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez investir en LMNP dans le neuf. Vous pouvez choisir un bien construit depuis moins de 5 ans, en VEFA ou construit après achat. Quel que soit votre choix, vous devez être le premier propriétaire de votre logement.
- Vous devez également vous engager à conserver votre logement pendant au moins 20 ans. Dans le cas où vous procédez à la vente de votre bien immobilier avant la 20ème année d’acquisition, vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata.
2. Le régime fiscal du LMNP
Le régime fiscal de la location meublée est différent de celui de la location nue. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et est donc soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt qu’au régime des revenus fonciers. Ce régime permet de déduire les charges liées à la location, telles que les frais de gestion, les frais d’assurance, les intérêts d’emprunt ou encore les frais d’amortissement.
Ainsi, les propriétaires peuvent déduire les charges liées à l’acquisition du bien immobilier, telles que les intérêts d’emprunt ou les frais de notaire, ainsi que les charges liées à la gestion locative, telles que les frais de syndic, les frais d’assurance, les frais de publicité ou encore les frais de comptabilité.
3. Le principe de l’amortissement
L’amortissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un mécanisme comptable permettant de déduire le coût d’acquisition ou de construction des biens immobiliers loués en meublé, sur une période définie.
Concrètement, cela signifie que l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs un montant correspondant à la dépréciation du bien sur une période donnée. Cette déduction fiscale a pour effet de réduire le bénéfice imposable et donc d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
- La durée d’amortissement dépend de la nature du bien et de sa durée de vie. Elle est généralement de 20 à 30 ans pour les biens immobiliers, mais peut varier en fonction de la nature de l’actif et des normes comptables applicables.
- Il est important de noter que l’amortissement ne correspond pas à une dépense réelle, mais à une charge fictive qui permet de réduire le résultat imposable. Il s’agit donc d’un avantage fiscal très intéressant pour les investisseurs en LMNP, qui leur permet de réaliser des économies d’impôts significatives. Ainsi, plus le bien est amorti, plus l’impôt sur les revenus locatifs est réduit.
- Le montant de l’amortissement est calculé en fonction de la valeur du bien immobilier (hors terrain) et des meubles et équipements qui le composent. Le terrain n’est pas pris en compte car il ne se déprécie pas. Le montant total amortissable est ensuite réparti sur la durée d’amortissement.
- Si le montant de l’amortissement est supérieur aux revenus locatifs, la différence peut être reportée sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans.
BON À SAVOIR :
Il est important de bien comprendre les règles comptables et fiscales applicables à l’amortissement en LMNP, notamment en ce qui concerne les règles de proratisation en cas de cession du bien immobilier avant la fin de la période d’amortissement. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour s’assurer de respecter les règles comptables et fiscales en vigueur.
EN RÉSUMÉ :
1. Un investissement LMNP peut générer des revenus complémentaires stables et réguliers sur le long terme.
2. Le statut LMNP offre des avantages fiscaux attractifs : une exonération de TVA sur l’achat du bien immobilier, la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) des revenus locatifs imposables.
3. Un investissement LMNP peut être financièrement rentable à long terme : l’investisseur peut espérer une valorisation de son bien sur le long terme, ainsi qu’une augmentation des loyers en fonction de l’évolution du marché locatif.
4. L’investissement en LMNP peut être adapté aux objectifs patrimoniaux des clients : les investissements LMNP peuvent être réalisés dans différents types de biens immobiliers (résidences étudiantes, résidences pour seniors, etc.) et avec différents niveaux de risque et de rentabilité potentielle. Ainsi, il est possible de choisir un investissement LMNP qui correspond à chaque profil d’investisseur.