L’année 2023 compte de nombreuses nouveautés, notamment dans le domaine immobilier : évolution des dispositifs fiscaux, augmentation du taux d’usure, contraintes durcies pour les logements trop énergivores, doublement du déficit foncier dans certains cas… Le marché immobilier reste attractif pour les investisseurs. Examinons ce qui change dans la Loi de finances 2023 et les indicateurs du marché immobilier.
En 2023, investissez dans la pierre pour contrer l’inflation et sécuriser votre patrimoine !
Si l’inflation a fait un bond en 2022 (environ 7 % sur l’année, en France, niveau qui n’avait pas été observé depuis les années 1980), les experts s’accordent à dire qu’elle ne devrait pas grimper plus haut cette année.
Investir en 2023 pour profiter des taux de crédit encore incitatifs
En toute logique, les taux des crédits immobiliers ont suivi cette courbe ascendante, tout en restant moins élevés que l’inflation, ce qui les rend toujours attractifs.
En janvier 2023, d’après le courtier Empruntis, les taux ont atteint 2,65 %, en moyenne, pour les emprunts sur 20 ans. Les meilleurs profils peuvent, toutefois, toujours espérer obtenir un taux de 2,10 % pour un crédit sur 20 ans.
Ainsi, même plus hauts, les taux des crédits restent abordables, aujourd’hui, d’autant plus que pour les investisseurs immobiliers, les intérêts peuvent représenter des charges déductibles, dans le cadre des régimes fiscaux au réel, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de BIC.
PLF 2023 : augmentation du taux d’usure
Bonne nouvelle : les difficultés de certains investisseurs à emprunter devraient décroître en même temps que le taux d’usure sera rehaussé.
Jusqu’ici fixé à 3,05% par la Banque de France pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure appliqué à partir du 1er janvier 2023 et jusqu’à fin mars est désormais de 3,57% pour un emprunt sur 20 ans et plus. Pour un emprunt entre 10 et 20 ans, le taux d’usure passe à 3,53%, contre 3,03% jusqu’alors.
Rappel : qu’est-ce que le taux d’usure ?
Il s’agit du seuil maximum autorisé au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter (il inclut le taux du crédit, l’assurance emprunteur et différents frais). Le but est de protéger les emprunteurs des abus potentiels. Le relèvement actuel du seuil doit donc être perçu pour ce qu’il est, c’est-à-dire une bouffée d’air qui va permettre de faire passer des dossiers jusqu’ici bloqués.
PLF 2023 : Nouveautés pour vos impôts et vos revenus
Évolutions du barème de l’impôt sur le revenu
Indexation sur l’inflation du barème de l’impôt sur le revenu : les tranches du barème ont été revalorisées de 5,4 % .
Barème de l’impôt 2023 sur les revenus 2022
Source : Ministère des Finances
À noter, dans ce domaine, qu’un assouplissement des conditions requises pour obtenir une baisse du taux de prélèvement à la source a été opéré. La loi de finances 2023 abaisse de 10 % à 5 % le seuil requis pour obtenir une baisse de taux. Cet aménagement est applicable aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2023.
Autre nouveauté : dès 2023, les avis d’imposition seront plus informatifs.
Le taux marginal d’imposition (TMI) figurera désormais sur l’avis d’impôt. C’est un élément important pour mesurer l’impact fiscal d’un investissement offrant un avantage fiscal ou des revenus complémentaires.
Rappel : le taux marginal d’imposition d’un contribuable correspond au taux auquel est imposée la dernière tranche de son revenu.
Exemple : un contribuable célibataire gagne 3 000 € par mois (36 000 € par an), soit un revenu imposable de 32 400 € après déduction forfaitaire de 10 %.
> L’impôt à payer est de 3 642 €.
> Son taux moyen d’imposition est de 10,1 %.
> Son taux marginal d’imposition est de 30 % pour environ 5000 € (la part supérieure au seuil de 27 479 € de la TMI à 30 %).
Doublement du déficit foncier pour certains logements
Le législateur donne un coup de pouce aux propriétaires de logements qui entreprennent des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement. À titre exceptionnel, le déficit foncier issu de tels travaux peut désormais s’imputer sur les autres revenus du bailleur jusqu’à 21 400 euros, au lieu du montant de 10 700 € l’an passé.
- Les travaux doivent permettre de faire passer le logement d’une note de DPE « E », « F » ou « G », à une note « A », « B », « C » ou « D ».
- Les travaux doivent être réalisés avant le 31 décembre 2025. On aura d’ici peu un décret avec la liste des travaux.
Maintien du « bouclier loyer » et du « bouclier énergie »
- Le bouclier loyer instauré par les pouvoirs publics en 2022 pour empêcher que l’inflation n’augmente trop ,l’indice de référence des loyers (IRL), se poursuit pendant encore quelques mois. Jusqu’en juin 2023, l’IRL restera plafonné à 3,5 %.
- Le plafonnement concernant les prix de l’énergie est également reconduit. Mis en place en 2021, il continue d’être actif en 2023 avec une hausse maximale du prix fixée à 15 % pour le gaz et l’électricité, à compter de février 2023.
À noter qu’à l’instar des très petites entreprises (TPE) qui bénéficieront d’un tarif garanti de l’électricité, le ministre délégué au Logement a indiqué souhaiter adopter une mesure similaire pour les logements collectifs. Une bonne nouvelle pour les copropriétés et les bailleurs !
Évolution 2023 des taxes liées à l’habitat
Taxe d’habitation supprimée pour les résidences principales en 2023
C’est fait ! La taxe d’habitation dédiée à la résidence principale est supprimée pour 100 % des contribuables, conformément à la loi de finances pour 2018. Les ménages les plus modestes ne la payaient déjà plus depuis 2020. Seuls les 20 % de contribuables les plus aisés ont continué à en être redevables jusqu’en 2022.
Augmentation de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires non locatives, elle, est, en revanche, toujours d’actualité. Les abattements et le plafonnement accordés en fonction du revenu ne sont pas applicables aux résidences secondaires. Cet impôt est donc plus lourd… d’autant plus que de nombreuses communes ont instauré une surtaxe qui alourdit encore l’addition. Jusqu’à + 60 % dans certaines communes !
À noter aussi que certaines communes ont instauré une taxe sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à louer leurs biens.
Nouveautés 2023 :
- En 2023, le taux de la taxe sur les logements vacants grimpera à 17 % (au lieu de 12,5 %) lors de la première année de vacance, et de 25 % à 34 % les années suivantes.
- Cette taxe ne pouvait, jusqu’à aujourd’hui, être réclamée que par une trentaine d’agglomérations situées en zone tendue. Désormais, près de 5.000 communes ont le droit de la créer.
La taxe foncière en hausse en 2023
Pour compenser, en partie, la suppression de la taxe d’habitation, mais aussi parce qu’il y a une forte inflation, les experts prédisent une augmentation d’au moins 7 % de la taxe foncière en 2023.
Immobilier : quels dispositifs fiscaux encore en vigueur en 2023 ?
Le Pinel évolue
Les avantages fiscaux de ce dispositif sont légèrement abaissés. Selon la durée d’engagement de location, les taux de réduction d’impôt Pinel passent, en 2023, de 12 %, 18 % ou 21 % à 10,5 %, 15 % et 17,5 %.
Continuer à bénéficier des taux originels du dispositif est toutefois possible en achetant un logement « PINEL PLUS » dont les performances énergétiques sont supérieures à la norme en vigueur.
BON A SAVOIR : les dispositifs spécifiques tels que le Pinel rénové, Pinel outre-mer et Pinel breton ont, eux aussi, été prolongés jusqu’à fin 2024. Le dispositif Denormandie, dédié aux investissements locatifs avec travaux, dans certaines zones, est toujours actif en 2023.
Fin du Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, lui, dédié aux résidences services, a pris fin le 31 décembre 2022. Il est toujours possible d’investir en résidences meublées étudiantes, seniors ou de tourisme grâce au LMNP dans son format Amortissement.
Loi de finances 2023 : les dispositifs en faveur de la rénovation énergétique
Ma Prime Rénov’ boostée par des montants plus élevés.
Ce dispositif public destiné à inciter les propriétaires à effectuer des rénovations énergétiques dans leurs logements anciens bénéficie de 600 millions d’euros supplémentaires par rapport à l’an dernier.
Ce sont les projets de rénovation globale, qui engagent des chantiers par bouquets de travaux, qui devraient bénéficier, à partir du 1er février prochain, d’une augmentation de l’aide.
En 2023, Mon accompagnateur Rénov’ (nouveau service public d’assistance) devient obligatoire pour certains travaux. Les propriétaires les plus modestes devront aussi obligatoirement faire appel au dispositif Ma Prime Rénov’ Sérénité pour leurs rénovations globales.
En savoir plus sur la transition écologique
Les logements les plus énergivores sortent du parc locatif
Cette année, une partie des logements notés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Il s’agit des fameuses « passoires thermiques » consommant plus de 450 kWh d’énergie/an/m².
Cette réglementation concerne les nouveaux baux. Mais attention ! Les logements déjà loués se trouvant dans cette catégorie deviennent « indécents » au vu de la loi, avec de possibles contraintes et pénalités à la clé pour les bailleurs (si le tribunal est saisi) : obligation de travaux, abaissement du loyer ou dommages-intérêts à verser au locataire.
Création d’un carnet d’information du logement
Créé par la loi Climat et résilience, le carnet d’information du logement est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2023. Son objectif est de faciliter l’information et le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Selon le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022, ce carnet doit désormais être établi par le propriétaire, lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une « incidence significative sur sa performance énergétique ».
Un plan pluriannuel de travaux obligatoire pour certaines copropriétés
En 2023, les copropriétés de plus de 200 lots et de plus de 15 ans devront établir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans. Créé par la loi Climat et Résilience, ce plan a pour but d’anticiper et de planifier les travaux d’entretien et d’amélioration de la performance énergétique des immeubles sur 10 ans.
Les copropriétaires devront cotiser chaque année à un fonds travaux, à hauteur de 2,5 % minimum du montant estimé des travaux, ou de 5 % du budget annuel prévisionnel.
EN RÉSUMÉ :
- L’immobilier locatif continue donc d’être un actif à privilégier, permettant, via la perception de loyers, de lutter contre l’inflation car ces derniers sont (sauf exception) indexés sur celle-ci.
- La période est aussi favorable à l’investissement immobilier dans le neuf, qui va prendre de plus en plus de valeur aux yeux des locataires (appréciant son confort, notamment sur le plan énergétique, avec ses factures allégées…) et des potentiels acquéreurs, lors de reventes.
- Les contraintes pesant sur le parc ancien jouent aussi en faveur du neuf, aux nouvelles normes énergétiques. Une partie des logements anciens vont, au fil du temps, sortir du parc locatif.
La pierre est donc indiscutablement un placement à long terme attractif dans une optique de diversification de patrimoine ; l’immobilier restant une valeur refuge tangible pouvant offrir des avantages fiscaux.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).