Le Pinel prend fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !
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Pinel ou Denormandie : quelles sont les différences ?
Ces 2 dispositifs offrent des similitudes dans leur mécanisme. La différence essentielle porte sur le logement lui-même : neuf pour le Pinel, ancien pour le Denormandie.
- Applicable jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel permet d’investir dans le neuf en zones tendues (A, Abis ou B1), tout en profitant d’une réduction d’impôt. Celle-ci varie selon la durée de mise en location et s’étend en 2024 de 9% sur 6 ans à 14% sur 12 ans (calculée sur le prix d’acquisition).
- Depuis janvier 2019, vous pouvez également bénéficier du dispositif Denormandie. Le dispositif a d’ailleurs été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.Calqué sur le Pinel, il vous permet d’obtenir des réductions d’impôts sous conditions : pour le Denormandie, il s’agit d’investir dans l’ancien à réhabiliter. Le logement en question doit se trouver dans l’une des 222 communes qui bénéficient du plan d’action cœur de ville. De plus, le montant des travaux doit représenter au minimum 25% du prix d’acquisition du bien.
Les dispositifs Pinel et Denormandie en 5 questions
1 – Qui peut profiter de ces dispositifs ?
Toute personne qui payent l’impôt sur le revenu en France sans conditions de ressources.
2 – Quel est le détail de l’avantage fiscal obtenu ?
Avec ces 2 dispositifs, la réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location (ou « durée d’engagement) : 6, 9 ou 12 ans.
L’avantage fiscal diffère désormais entre le Pinel et le Denormandie : en effet les réductions d’impôts du Pinel ont progressivement été diminuées.
- En 2024, pour le Pinel : la réduction d’impôts sera de 9%, 12% ou 14% du prix d’acquisition, en fonction de la durée de la location choisie (6, 9 ou 12 ans).
- Pour le Denormandie : elle sera de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total du bien (frais de notaire inclus) en fonction également de la durée de la location choisie.
3 – Sur quel type de bien s’appliquent ces dispositifs ?
- Loi Denormandie : sur des logements anciens de maximum 300 000 € avec un coût max de 5 500 €/m² – les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement et être réalisés par une entreprise
- Loi Pinel : sur des logements neufs de maximum 300 000 € avec un coût max de 5 500 €/m² (2 achats maximums par an)
4 – Où doivent être situés les biens ?
- Loi Denormandie : ils doivent se trouver dans l’un des 222 communes définies par le gouvernement.
- Loi Pinel : vous devez opter pour des biens situés dans les zones tendues classées en A, A bis, et B1.
5 – Combien de temps devez-vous louer votre bien ?
Pour profiter de ces dispositifs de défiscalisation, vous devez impérativement louer votre bien pour une durée au choix de 6, 9 ou 12 ans. À la fin des 6 premières années, vous choisirez de prolonger ou non votre période de défiscalisation.
En savoir plus sur le Denormandie
Pinel ou Denormandie : quel dispositif de défiscalisation choisir ?
Vous souhaitez opter pour l’investissement locatif et vous hésitez entre ces deux dispositifs ? La loi Pinel et la loi Denormandie ne s’adressent pas aux mêmes types d’investisseurs.
- Dans le cadre de la Loi Pinel, les prix d’achat des biens immobiliers dépendent des villes dans lesquels vous allez investir. Ces prix sont souvent homogènes et plus élevés que dans le cas du dispositif Denormandie, puisque les biens concernés sont neufs et se situent dans des zones avec une forte demande locative. Toutefois, vous augmentez significativement vos chances de trouver des locataires rapidement, et vous êtes assurés d’avoir un bien aux dernières normes de performance énergétique.
- En revanche, dans le cadre de la Loi Denormandie, les prix des biens immobiliers seront plus diversifiés car il s’agit de biens immobiliers anciens. Les villes proposant des biens éligibles à ce dispositif sont effectivement assez différentes. Cette loi concerne les particuliers qui souhaitent rénover seuls leur logement ou à ceux qui font appel à un promoteur pour acheter un bien immobilier rénové.
Toutefois, vous devrez être un fin connaisseur du marché local afin d’être sûr de rentabiliser votre investissement et d’éviter autant que possible la vacance locative dans des zones peu attractives pour les locataires.
Exemple de prix neuf et ancien pour un investissement immobilier dans une ville moyenne française
Dans une ville moyenne en France, éligible aux 2 dispositifs de défiscalisation, voici les prix qui pourraient être pratiqués pour un T3 de 58m² :
- En neuf, il serait proposé à 278.000 euros (1)
- Dans l’ancien, vous devriez débourser 197.000 euros (2). Cependant, le dispositif Denormandie impose un minimum de 25% de travaux dans le prix total. Pour un bien ancien, il est également possible que des travaux de copropriété viennent s’ajouter.
Ainsi, avant d’être sûr de faire une bonne affaire au moment de votre investissement Denormandie, il est impératif de bien vous renseigner sur le marché local, sur la nature des travaux à effectuer dans votre bien à rénover et sur les perspectives de location et de revente plus tard. En effet, les travaux sont potentiellement chronophages et leur coût peut s’avérer bien plus élevé que prévu initialement !
L’investissement dans l’immobilier locatif neuf grâce au dispositif Pinel présente de nombreux avantages. Choisir le dispositif Pinel, c’est choisir un programme neuf, où les logements sont dotés de belles pièces de vie, lumineuses et propres. Ces logements agréables à vivre se conforment aux normes en vigueur et sont par conséquent très peu énergivores. Ils se situent dans des zones tendues qui, par définition, manquent cruellement de logements. Enfin, en achetant dans le neuf dans une zone à fort potentiel, vous aurez toutes les chances de réaliser une plus-value d’ici quelques années, si vous choisissez l’option de la revente.
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Crédit Photo : Photo Adobe Stock – Auteur : BillionPhotos.com
Mise à jour : Nov 2024
(1) Source : FPI – Nov. 2023 – (2) Source : Immobilier Notaires – Déc. 2023
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).