
Rappel : Comment fonctionne une assurance emprunteur
A tout crédit immobilier est attachée une assurance emprunteur décès-invalidité-incapacité de travail permettant, en cas de décès, par exemple, que le remboursement du crédit (pour la partie prise en charge par vous) ne soit pas à la charge de votre conjoint ou de vos héritiers. Il s’agit avant tout de protéger vos proches.
Non obligatoire légalement, elle est toutefois exigée par tous les organismes prêteurs. Son coût se rajoute donc systématiquement à celui du crédit lui-même.
Garanties du contrat d’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est destinée à couvrir un certain nombre d’aléas qui risquent de mettre en difficulté l’emprunteur pour rembourser son prêt. Il s’agit principalement de :
La perte d’emploi
L’assurance emprunteur couvre les licenciements quand il s’agit d’une rupture de CDI, mais pas en cas de démission, d’interruption de période d’essai, de chômage partiel, de préretraite ou de rupture de CDD.
La perte totale et irréversible d’autonomie et l’incapacité de travail
En cas d’invalidité totale et permanente, l’assurance de prêt immobilier garantie le remboursement du capital restant dû dans le cadre de votre prêt immobilier. En cas d’incapacité partielle, la prise en charge de vos échéances dépendra de plusieurs facteurs :
- De votre degré d’invalidité et de sa couverture par votre assurance emprunteur ;
- De l’étendue de la garantie ;
- De l’âge limite de prise en charge des mensualités de votre prêt.
Ainsi il est important de bien comparer l’étendue des différentes offres d’assurance emprunteur avant d’en souscrire une et de se lancer dans un projet immobilier.
Le décès
Comme pour l’invalidité totale et permanente, en cas de décès, le paiement du capital restant dû est pris en charge par l’assurance emprunteur.
BON A SAVOIR : cette garantie décès de l’assurance emprunteur est soumise à de nombreuses exclusions de garantie dont le suicide ou la pratique de sports extrêmes.
Retrouvez plus d’informations dans notre article sur la défiscalisation
Le questionnaire médical (ou questionnaire de santé)
Le questionnaire médical ou questionnaire de santé est rempli par l’assuré et envoyé avec votre demande d’assurance emprunteur. L’un des principaux objectifs de ce questionnaire est de déterminer la prime d’assurance en fonction de votre état de santé.
Aujourd’hui, compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt attachés aux crédits (on peut encore emprunter à 1 % !), le poids du coût de l’assurance décès-invalidité est, en proportion, important, particulièrement pour les emprunteurs subissant des surprimes en raison d’une maladie. Le coût de l’assurance emprunteur peut représenter entre 10 % et 40 %, voire 50 % du coût total du crédit
Il est donc très intéressant d’avoir la possibilité de faire jouer la concurrence et/ou d’en abaisser le coût.
L’objectif de la loi n° 2022-270 (loi Lemoine) du 28 février 2022 est justement de donner un « accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur ». Le sous-jacent – introduire plus de concurrence dans le secteur des assurances immobilières – abaissera son coût pour les consommateurs.
Pour ceux qui ont déjà signé pour le contrat d’assurance de l’organisme prêteur, le changement reste possible, soit :
- en résiliant l’assurance en cours et en la remplaçant,
- soit en faisant racheter le crédit immobilier par une autre banque et souscrire une assurance emprunteur auprès de la compagnie de son choix pour le nouveau prêt en vertu du principe de la délégation d’assurance.
C’est donc une bonne nouvelle pour tous ceux qui envisagent un investissement immobilier à crédit, mais aussi pour ceux qui ont des logements locatifs achetés à crédit et dont le rendement pourrait s’accroître grâce à cette réforme.
Comment cette réforme de l’assurance emprunteur se donne-t-elle les moyens d’atteindre son objectif ? A travers 4 grandes avancées.
1. La possibilité de résilier l’assurance emprunteur à tout moment
L’assurance emprunteur a déjà, par le passé, fait l’objet d’améliorations pour le consommateur, sur ce point :
- l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, avait créé, en 2017, la possibilité pour les détenteurs de crédits immobiliers de résilier leur assurance chaque année, pour en souscrire une autre.
- Quelques années plus tôt, en 2014, c’est la loi Hamon qui avait donné aux souscripteurs le simple droit de changer d’assurance en cours de prêt.
La loi de 2022 vous autorise à rompre votre contrat d’assurance sans attendre sa date anniversaire, puisqu’à partir du 1er juin prochain, cela sera possible à tout moment.
D’après l’association UFC – Que Choisir, cette possibilité de refaire jouer la concurrence devrait permettre aux emprunteurs un gain de 550 millions d’€ / an.
EXEMPLE : (source UFC)
« En négociant l’assurance proposée par la banque et/ou la substituant par un contrat alternatif, un couple âgé de 35 ans remboursant son crédit depuis 5 ans peut espérer économiser 13.000 €. » . Une économie très intéressante !
A noter ! Cette réforme de l’assurance emprunteur qui entrera en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers, se concrétisera le 1er septembre 2022 pour toutes les autres offres de prêts.
2. La fin du questionnaire de santé pour les plus petits prêts
Autre changement intéressant que met en place la loi : la suppression du questionnaire médical :
- pour les prêts dont le montant ne dépasse pas 200.000 €, jusqu’à 400.000 euros pour un couple
- et dont la durée ne court pas au-delà des 60 ans de l’emprunteur.
Cette absence de questionnaire signifie que vous ne serez pas obligé, si ces deux conditions sont respectées, d’indiquer d’éventuelles pathologies, susceptibles de faire grimper le prix de l’assurance.
De fait, les primes d’assurance sont plus chères pour les emprunteurs affichant des risques plus élevés, en raison de certaines maladies. Par exemple : vous souffrez de diabète : la prime sera doublée… La prime sera aussi plus élevée si vous avez eu une maladie grave (cancer ou hépatite C) dans les années précédant l’emprunt, et ce, même si vous êtes guéri. Jusqu’à aujourd’hui, cette période antérieure prise en compte par les compagnies d’assurance était de 10 ans. La nouvelle loi change la donne.
3. Le délai du droit à l’oubli divisé par deux
Le 3ième point positif de cette réforme est donc la réduction du délai concernant le droit à l’oubli pour les cancers et l’hépatite C.
Jusqu’à aujourd’hui le « droit à l’oubli » était de 10 ans.
Ainsi, si vous aviez eu un cancer 9 ans avant la demande de crédit – et alors même que vous étiez guéri – vous étiez obligé d’en informer la compagnie d’assurance, et la prime en subissait les conséquences en s’alourdissant… quand la compagnie ne refusait pas de vous assurer !
La nouvelle loi vous autorise à ne déclarer que les maladies graves dont vous avez souffert, dans un délai de 5 ans avant la demande de prêt (au lieu de 10 ans).
A noter ! Une évolution des critères de la grille AERAS pour les personnes atteintes de problèmes médicaux ne relevant pas du « droit à l’oubli » est en train d’être réalisée, afin de prendre en compte, là encore, les progrès médicaux.
4. L’information obligatoire sur le coût de l’assurance au cours des 8 premières années
Enfin, la loi Lemoine renforce l’information de l’emprunteur en obligeant les compagnies d’assurances à noter sur l’offre de prêt le coût de l’assurance au cours des 8 premières années de crédit. Vous pourrez, ainsi, plus facilement comparer les contrats entre eux.
En résumé, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour accroître le rendement de vos investissements immobiliers !
Au vu de ces nouvelles règles qui s’appliqueront à l’assurance emprunteur dans moins de 3 mois, n’hésitez pas à ressortir vos dossiers de crédits, surtout si des surprimes ont été appliquées à votre assurance en raison d’une maladie ancienne.
Exemple : si vous avez emprunté en déclarant un ancien cancer, pourtant guéri, dont vous avez souffert il y a plus de 5 ans, refaites un dossier d’assurance : cette maladie ne sera plus prise en compte et vos primes baisseront. Une bonne façon d’accroître le rendement de vos investissements immobiliers !
Et si vous vous lancez dans un investissement immobilier, vous profiterez à plein de ces nouvelles mesures avantageuses qui vont vous permettre de réduire le coût de l’assurance emprunteur et, donc, d’accroître son rendement.
Bon a savoir : Rappelons que nul n’est obligé d’acheter l’assurance de la banque prêteuse ; l’assurance emprunteur pouvant être souscrite chez d’autres organismes financiers.
La loi Lemoine sur l’assurance emprunteur représente donc – dans un contexte de taux d’intérêts toujours bas – une autre bonne raison de saisir l’opportunité de vous intéresser à l’immobilier, à travers, par exemple des dispositifs fiscaux attractifs, tels que le Pinel ou le Censi-Bouvard…