
Vous avez fait un investissement immobilier en vous plaçant sous un dispositif fiscal avantageux (Pinel, par exemple), ou vous avez l’intention de le faire, et souhaitez connaître les conditions 2022 : voici les montants des plafonds de loyers Pinel 2022 et de ressources des locataires qui ne doivent pas être dépassés cette année, pour que vous soyez toujours éligibles à ces dispositifs.
Quels sont les plafonds de loyers mensuels en 2022 pour un logement Pinel ?
Dans le cadre d’un investissement Pinel, votre loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret, qui dépend de la zone géographique du bien.
Voici les derniers plafonds de loyers à respecter (1) :
- 17,62 € / m² à Paris et dans les villes de la zone A bis (petite couronne)
- 13,09 € / m² dans les villes de la zone A (plus de 250.000 habitants)
- 10,55 €/ m² dans les villes de la zone B1 (50.000 à 250.000 habitants)
(1) Plafond mensuel de loyer par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole en 2022. Sous réserve de l’existence d’un arrêté préfectoral de région prévoyant la réduction des plafonds de loyer.
Important : le 15 mars 2019, les zones B2 et C (villes de moins de 50.000 habitants + zones rurales) ont été exclues du dispositif Pinel. Toutefois, si vous avez déjà réalisé un investissement dans ces zones avant cette date, les loyers de vos logements Pinel ne doivent pas excéder le plafond de 9,17 € / m² en 2022.
Les loyers du marché peuvent être moins élevés que les loyers plafonds !
Attention ! Un plafond de loyer ne signifie pas que vous êtes obligé de le choisir pour votre logement locatif. C’est un maximum. Mais au final, c’est le marché de l’offre et de la demande qui doit faire foi. Si, dans la ville où se situe votre logement locatif, les loyers du marché sont un peu plus bas que les plafonds de loyers du Pinel, sachez-vous adapter. Un comportement contraire vous ferait prendre le risque de ne pas trouver de locataire, ou de subir une vacance locative longue et finalement encore plus préjudiciable pour le rendement locatif.
Quels sont les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel en 2022 ?
Autre spécificité d’un investissement en Pinel : les ressources annuelles des locataires d’un logement Pinel sont aussi plafonnées.
Ainsi, le locataire doit répondre à des critères d’éligibilité. Son revenu fiscal ne doit pas dépasser les plafonds de ressources du dispositif Pinel, qui sont revalorisés chaque année. Quelles sont les plafonds de ressources des locataires Pinel en 2022 ? La réponse dans ce tableau :
PLAFOND DE RESSOURCES 2022 DES LOCATAIRES EN PINEL (1) | ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 (2) |
---|---|---|---|---|
Personne seule | 39.363 € | 39.363 € | 32.084 € | 28.876 € |
Couple sans enfant | 58.831 € | 58.831 € | 42.846 € | 38 560 € |
Personne seule ou couple avec 1 enfant | 77.120 € | 70.718 € | 51.524 € | 46.372 € |
Personne seule ou couple avec 2 enfants | 92.076 € | 84.708 € | 62.202 € | 55.982 € |
Personne seule ou couple avec 3 enfants | 109.552 € | 100.279 € | 73.173 € | 65.856 € |
(1) Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus en métropole en 2022 (revenu fiscal de référence de 2020).
(2) A noter : Les acquisitions de logements en zones B2 bénéficiant d’un agrément et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d’impôt à la condition que l’acquisition ait été actée au plus tard le 15 mars 2019.
BON A SAVOIR : ces plafonds s’appliquent aussi au Pinel Rénové et au dispositif Denormandie.
Rappel des avantages de l’investissement Pinel
Investir en Pinel en métropole
Ce dispositif – prolongé aux mêmes conditions jusqu’en 2022 – permet de devenir propriétaire d’un logement neuf en bénéficiant – sous conditions – d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien, selon le nombre d’années de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans). Les conditions sont que le bien neuf acheté (au prix de 5.500 € / m² maximum) doit être loué non meublé pendant un certain nombre d’années, à un loyer plafonné, et à des locataires qui en font leur résidence principale (et dont les ressources sont aussi plafonnées). Depuis le 1er janvier 2021, le Pinel s’applique uniquement aux logements collectifs.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements sans pouvoir dépasser la limite de 300.000 € par contribuable et par année d’imposition. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi).
Investir en Pinel Outre-Mer
La formule Pinel dédiée à l’outre-mer est aussi très intéressante puisque la défiscalisation peut y atteindre 32 %. L’engagement de location doit être de 6 ans pour bénéficier d’une déduction fiscale de 23 % du prix du bien, de 9 ans pour bénéficier d’une déduction de 29 % et de 12 ans pour bénéficier d’une réduction de 32 %.
Investir en Pinel Breton : la nouveauté 2021
Le Pinel breton expérimental, prolongé jusqu’au 31/12/ 2024, s’applique uniquement dans des communes ou quartiers de communes listés dans un arrêté du préfet de région. Cela concerne 58 communes dans les départements 22, 29, 35 et 56.
La différence avec le Pinel classique porte sur le niveau des loyers et des ressources des locataires ; les Pouvoirs Publics espèrent ainsi privilégier le logement intermédiaire.
Notre conseil : Ne vous focalisez pas uniquement sur l’avantage fiscal ! Il faut savoir « bien » acheter. Depuis 1996, nous apportons à nos clients toute notre expertise à travers une sélection de biens unique et exclusive répondant au mieux à vos objectifs.
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2022, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour 6 ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).