L’investissement locatif en meublé est une stratégie prisée pour développer son patrimoine et générer des revenus complémentaires. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) se décline en deux grandes options : le LMNP en résidences services gérées et le LMNP « classique » non géré. Si ces deux formules partagent des avantages fiscaux similaires, elles s’opposent en termes de gestion et de souplesse. Cet article explore les particularités du LMNP non géré, une solution qui attire les investisseurs recherchant autonomie et flexibilité.
Comprendre le LMNP non géré et ses principes
Le LMNP non géré permet au propriétaire de louer un bien immobilier meublé en gardant la main sur la gestion locative, contrairement au LMNP en résidence gérée, où la gestion est confiée à un exploitant professionnel.
Les deux options du LMNP : géré vs non géré
- LMNP géré : investissement dans une résidence services (étudiante, senior, tourisme), avec des revenus locatifs garantis par le gestionnaire professionnel, mais avec moins de flexibilité. Le bail est en général de 9 ans renouvelable.
- LMNP non géré : achat d’un bien immobilier classique, vide que vous pouvez meubler à votre guise avant de le mettre en location de manière autonome, selon vos besoins spécifiques.
Principes clés du LMNP classique
- Le propriétaire décide des modalités de location : durée du bail, choix des locataires, fixation du loyer.
- Il assume directement les charges d’exploitation et de gestion.
- Le bien doit respecter les critères de location meublée définis par la loi ALUR.
Quels sont les critères pour bénéficier du statut LMNP non géré ?
Pour bénéficier du statut LMNP non géré, plusieurs conditions doivent être scrupuleusement respectées :
- Acheter un logement vide, neuf ou ancien, qui n’est pas situé dans une résidence services exploitée par un professionnel, d’une surface de 9 m2 minimum. Un logement inférieur à cette superficie ne pourra pas bénéficier du statut LMNP.
- Meubler le bien : meubler votre bien selon la liste de meubles publiée par la loi ALUR (*) et le mettre en location pour usage d’habitation uniquement.
- Respecter un plafond de recettes : les loyers annuels doivent être inférieurs à 23 000€ TTC ou ne pas dépasser 50% des revenus globaux du foyer fiscal
- Effectuer une déclaration fiscale : vous devez déclarer le régime de location auprès du Centre des Impôts
- Respecter les formalités administratives : une inscription au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) est obligatoire, de même que la tenue d’une comptabilité rigoureuse
Les atouts majeurs du LMNP non géré
Liberté de gestion : maîtrisez votre investissement
Contrairement au LMNP géré en résidences services, le LMNP non géré confère à l’investisseur une grande autonomie dans la gestion de son bien :
- Gestion directe de la location : l’investisseur peut choisir ses locataires et maîtriser tous les aspects administratifs de la location
- Fixation libre du loyer : le propriétaire a la liberté de déterminer le montant du loyer en fonction du marché local, du type de bien, de l’IRL, de l’éventuel encadrement des loyers en vigueur…
- Choix de l’ameublement : libre à vous de choisir le standing du bien grâce à des matériaux, des équipements ou du mobilier adaptés, selon les futurs locataires : étudiants ou touristes par exemple.
Cette liberté de gestion permet à l’investisseur de s’adapter rapidement aux évolutions du marché locatif et d’ajuster sa stratégie en fonction de ses objectifs personnels.
Les multiples possibilités d’utilisation du bien
Le LMNP non géré offre une flexibilité remarquable dans l’utilisation du logement :
- Occupation : vous pouvez louer votre bien à un membre de la famille.
- Durée du bail : elle est de 1 an renouvelable et peut même être réduite à neuf mois pour les étudiants. Cette durée courte permet de récupérer facilement le bien si nécessaire.
- Récupération du bien : vous pouvez facilement reprendre possession de votre bien à la fin de l’échéance annuelle de location, afin de le revendre ou l’occuper en tant que résidence principale.
Cette flexibilité permet de s’adapter aux changements de sa situation personnelle ou professionnelle, offrant ainsi une sécurité supplémentaire à long terme.
Optimisation fiscale attractive du logement meublé
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) propose deux options fiscales :
Le régime micro BIC :
Ce régime simplifié s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Ses caractéristiques sont :
– Un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles
– Pas de comptabilité détaillée à tenir
Le régime BIC réel simplifié :
Il est obligatoire au-delà de 77 700 € de revenus locatifs annuels, mais vous pouvez aussi le choisir volontairement. En effet, grâce à cette option, vous pouvez déduire l’intégralité des charges d’exploitation liées à la location meublée, et notamment l’amortissement du bien et du mobilier.
> Exemple de charges déductibles : frais de notaire, intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, travaux de réparation et d’entretien, primes d’assurance, taxe foncière, etc.
Attention : ce statut avec une comptabilité plus complexe nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable.
L’amortissement : revenus non fiscalisés sur le long terme
Grâce à l’optimisation fiscale et à l’amortissement, il est possible de percevoir des revenus non fiscalisés pendant au moins 15 ans. Cette caractéristique offre un complément de revenus attractif sur le long terme, particulièrement intéressant dans une optique de préparation à la retraite.
L’amortissement en LMNP n’est possible que lorsque le loueur opte pour le régime réel d’imposition : il permet d’amortir jusqu’à 85% du prix de revient du bien. Cette technique comptable permet d’augmenter considérablement la rentabilité nette de l’investissement.
L’amortissement fonctionne comme suit :
- Le bien immobilier peut être amorti sur 20 à 30 ans
- Les meubles et équipements peuvent être amortis sur 5 à 10 ans
- Les travaux de rénovation peuvent également être amortis sur leur durée d’utilisation
Cette stratégie permet de créer un déficit fiscal qui vient réduire l’imposition sur les revenus locatifs, voire les annuler complètement pendant plusieurs années.
Comment optimiser un investissement LMNP non géré ?
Choix du bien :
Le choix du logement est crucial pour la réussite de l’investissement. Il faut considérer :
- L’emplacement : proximité des transports, des commerces, des écoles selon la destination du bien, afin d’assurer une demande locative constante et une rentabilité attractive.
- Le type de bien : studio, T2, maison, en fonction de la demande locale
- L’état du bien : neuf ou à rénover, en tenant compte des coûts potentiels de rénovation
Sécuriser votre investissement en LMNP non géré : les étapes clés
Bien que le LMNP non géré offre de nombreux avantages, il est important de sécuriser son investissement :
- Sélection rigoureuse des locataires : vous pouvez confier cette tâche à un professionnel pour limiter les risques d’impayés et pour gagner du temps !
- Souscription d’assurances spécifiques :
- La Garantie Visale ou la Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour se prémunir contre les défauts de paiement
- L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire pour protéger le bien et se couvrir contre les dommages causés aux tiers
- Gestion professionnelle : bien que la gestion directe soit possible, faire appel à un professionnel peut sécuriser davantage l’investissement, notamment pour les aspects juridiques et administratifs.
- Diversification du portefeuille : Il est recommandé de ne pas concentrer tous ses investissements dans un seul bien ou une seule zone géographique
Financement : optez pour une approche long terme
Un financement adapté est essentiel pour maximiser les avantages fiscaux et la rentabilité d’un bien sous statut LMNP non géré.
Un emprunt classique à long terme est conseillé, car il permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs afin de baisser votre revenu locatif net grâce au régime BIC Réel, et limiter ainsi l’imposition.
Un prêt in fine est Idéal pour les investisseurs cherchant à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, avant de solder le capital en une seule fois à échéance.
Quelle option choisir pour meubler le logement ?
Vous envisagez la location meublée mais souhaitez éviter les contraintes liées aux formalités, à l’achat de mobilier ou à la gestion quotidienne ? Opter pour un pack meublé proposé par un gestionnaire pourrait être la solution idéale. Ce dispositif permet de simplifier ou de déléguer entièrement la gestion locative de votre bien meublé.
- Le gestionnaire vous remet un appartement entièrement équipé, avec mobilier et cuisine équipée, vaisselle et ustensiles adaptés au quotidien, prêt à être loué et conforme aux exigences du statut LMNP et de la loi ALUR.
- Il peut également prendre en charge les démarches comptables et fiscales.
- En outre, il s’occupe de la recherche de locataires, de la gestion des loyers, de l’entretien du bien, et bien plus encore.
Cette solution vous permet ainsi de combiner la rentabilité d’un bien meublé avec une gestion simplifiée et sans stress.
En résumé : LMNP non géré vs LMNP géré, analyse comparative
Le choix entre le LMNP géré et le LMNP non géré dépend de plusieurs facteurs, notamment la typologie du bien, la durée du bail souhaitée, et la flexibilité que vous recherchez.
Voici un comparatif pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Que l’investissement soit en LMNP géré ou non géré, ce dispositif permet d’atteindre plusieurs objectifs patrimoniaux clés. Il offre la possibilité de générer un revenu complémentaire non fiscalisé sur le long terme, de constituer un patrimoine immobilier durable et de protéger sa famille via l’assurance du prêt immobilier. De plus, il s’avère être un excellent levier pour préparer efficacement la retraite, en bénéficiant de revenus locatifs optimisés grâce à la fiscalité avantageuse du statut. En choisissant la gestion adaptée à ses besoins, chaque investisseur peut sécuriser son avenir financier tout en développant son patrimoine.
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