La fiscalité de l’immobilier locatif peut être avoir un impact important dans votre stratégie d’investissement immobilier. Il n’est pas toujours facile de choisir le régime fiscal à privilégier.
En cette période de déclaration d’impôts, voici quelques informations utiles.
Les revenus locatifs issus de location vide – non meublée — de type Pinel, sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Dans ce cas, deux régimes sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier, idéal pour les petits revenus
Le régime micro foncier s’applique automatiquement si les loyers perçus par vos locations non meublées (hors charges) (en Pinel par exemple) n’excèdent pas la limite de 15 000 € / an.
Pour ce calcul, il faut prendre en compte toutes les recettes locatives de l’année, en plus des loyers. Vous devez donc ajouter également le cas échéant :
- les recettes exceptionnelles : des indemnités d’assurance reçues pour des loyers impayés par exemple
- les recettes accessoires : pour la location d’un emplacement publicitaire par exemple.
Dans le régime micro-foncier, il faut déclarer les loyers hors charges afin de profiter d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total. L’imposition se fait alors sur les 70% restants.
Par exemple, si vous avez reçu 10 000€ de loyers hors charge, votre imposition portera sur 70% de cette somme soit sur 7 000€.
C’est une formule particulièrement intéressante si vous avez peu de charges à déduire. Elle s’adresse avant tout aux petits loueurs, car à partir de 15 000€ de revenus locatifs annuels, il est obligatoire d’opter pour le régime réel.
Zoom sur le plafond de 15 000€ du micro-foncier
Le micro foncier cesse de s’appliquer l’année au cours de laquelle vous déclarez des loyers bruts supérieurs à 15 000 €. Cette limite est à vérifier tous les ans et tient compte de tout le foyer fiscal, ce qui inclut votre conjoint ainsi que les personnes à votre charge. Si vous louez seulement une partie de l’année, cette limite ne doit pas être proratisée. Enfin, si votre situation familiale change en cours d’année et que vous devez remplir 2 déclarations, la limite sera calculée pour chaque déclaration distinctement.
Le régime réel : les charges sont décomptées
Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel est la méthode de calcul du résultat imposable qui consiste à déduire certaines charges des loyers annuels, afin que le montant de l’impôt reflète le plus fidèlement possible le gain du contribuable.
Vous pouvez ainsi notamment déduire, avant imposition, les charges suivantes, sans limitation de montant :
- frais de travaux et réparation,
- frais de gestion, de procédure, d’avocat et d’huissier
- taxes foncières
- intérêts d’emprunt et assurance liée au prêt
EXEMPLE :
Si vous avez reçu 10 000€ de loyers et dépensé 3950€ de charges
(2150€ de travaux + 1000€ de charges de copropriété + 400€ de taxe foncière + 100€ d’assurance + 300€ de frais de gestion)
Votre revenu foncier imposable sera donc de 10 000€ – 3 950€ = 6 050€ (vs 7 000 € pour le régime micro)
Si vous percevez moins de 15 000€ de loyers annuels, il est donc important de calculer quel serait le régime le plus avantageux pour vous.
Si vous n’êtes pas imposé, vous pouvez parfois avoir intérêt à opter volontairement pour le régime réel, notamment si vous avez d’importantes charges. Au-delà de 15 000€ annuels, vous devez impérativement choisir le régime réel.
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*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).