Investir dans une résidence étudiante meublée en France est un choix judicieux, étant donné la dynamique de ce secteur toujours en croissance. Le logement étudiant reste encore une vraie problématique sociétale. Cet investissement permet de bénéficier du statut avantageux du LMNP avec un petit budget.
Un déficit chronique de résidences étudiantes
Des effectifs étudiants en constante hausse depuis 10 ans
Depuis les années 2000, les effectifs étudiants sont en progression constante. La raison ? le nombre de bacheliers en augmentation. Ainsi, à la rentrée 2021, on dénombrait 2,97 millions d’étudiants dans l’enseignement supérieur. Les inscriptions ont augmenté de 1,6 % à la rentrée 2021, soit de 45 600 étudiants en un an. A ce rythme, l’enseignement supérieur pourrait compter plus de 3 millions d’étudiants en 2030.
Par ailleurs, la France est le 3ème pays d’accueil d’étudiants internationaux en mobilité, avec près de 300.000 étudiants étrangers chaque année. Leur part dans l’enseignement supérieur atteint en 2021 10,3%, après une pause due à la pandémie.
Répartition principale des étudiants inscrits en établissements d’enseignement supérieur
Plus du quart des effectifs étudiants (26,5 %) se concentrent en Île-de-France. Les principales académies de province réunies (Lyon, Lille, Nantes, Rennes et Toulouse) accueillent 29,2 % des effectifs totaux.
Un parc public de logements étudiants insuffisant
Depuis plusieurs décennies, les étudiants sont confrontés à l’insuffisance du parc universitaire et à la pénurie de studios et petites surfaces en centre-ville. Ils sont en effet de plus en plus nombreux à devoir quitter le domicile parental pour poursuivre leurs études. Après une année 2020 perturbée par la crise sanitaire, la dynamique de décohabitation des étudiants a repris son cours en 2021. Ainsi, à la rentrée 2021, 67% des étudiants de l’enseignement supérieur ont quitté le domicile parental : ce sont les « décohabitants ». Ces étudiants doivent se reloger en résidence universitaire publique, au sein d’un logement individuel (seul ou en colocation), au sein d’un logement appartenant à un membre de leur famille ou en résidence privée. 55 % des étudiants préfèrent se loger dans un studio ou un T1.
Cette dynamique de décohabitation, à laquelle s’ajoutent les tensions locatives sur les studios et T1 au sein des principales villes étudiantes, engendrent une augmentation des besoins en logements. Des besoins auxquels le parc de résidences universitaires actuel n’est pas en mesure de répondre.
Répartition des logements étudiants en France
Parmi les solutions de décohabitation, la résidence étudiante meublée apparaît aujourd’hui comme le 3ème choix en matière de logement des étudiants dans l’enseignement supérieur. C’est un marché porteur.
Malgré les annonces des gouvernements successifs sur la construction de 40 000 logements étudiants, le nombre reste toujours très insuffisant. Le parc public ne couvre que 15% des besoins. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est d’autant plus flagrant dans les grandes villes où se trouve une concentration d’établissements d’enseignement supérieur beaucoup plus élevée.
Les résidences étudiantes meublées : la solution indispensable
La réponse à une forte pénurie de logements étudiants
Le logement étudiant reste encore une vraie problématique sociétale. Face à ce déficit chronique des logements étudiants, le secteur privé joue donc un rôle essentiel pour soulager un marché très tendu. Parmi les solutions de décohabitation, la résidence étudiante meublée apparaît aujourd’hui comme une alternative de plus en plus crédible en cohérence avec les nouvelles exigences des résidents : espaces d’échanges, espaces de co-working, espaces détente dédiés au sport, à la cuisine, etc. et panel de services.
De nouvelles attentes en matière de logements étudiants : le point fort des résidences étudiantes meublées
Les étudiants qui ne sont pas éligibles aux solutions du parc public réservées aux revenus les plus modestes, se tournent naturellement vers les résidences services meublées pour étudiants, qu’ils apprécient pour les services associés :
- Une gestion simplifiée du logement
- Un entretien moins lourd et l’absence de soucis pour l’eau, le gaz, l’électricité, etc.
- Un lieu convivial et sécurisant pour l’étudiant, parfois isolé dans une nouvelle ville, tout en laissant un maximum d’autonomie à ceux qui le souhaitent.
Plus de données sur les nouvelles tendances des résidences étudiantes
Le parc actuel de résidences étudiantes meublées privées
En 2021, le secteur a connu une croissance de 5.6 % soit 61 nouvelles résidences mises en exploitation depuis la rentrée 2020. La crise sanitaire a contribué à l’écrémage du marché et renforcé la position des opérateurs les plus solides et fiables.
Ces résidences étudiantes meublées se situent à proximité des universités et des grandes écoles. L’offre va du studio au 3 pièces, meublés, équipés et assortis de services : gardiennage, laverie, parking, ménage, etc.
- A la rentrée 2021, on dénombre 1 153 résidences services étudiantes en exploitation, soit 152 565 logements. Cela représente une capacité d’accueil de 175 347 étudiants.
- Le taux de remplissage moyen des résidences étudiantes meublées est de 95%.
- Sur un marché du logement étudiant où coexistent des entreprises aux profils très divers, un noyau de leaders émerge. les 5 premiers opérateurs consolidés représentaient 42,2% des logements en 2021. A leur tête, de grands acteurs généralistes de l’immobilier comme Nexity Studea, Réside Etudes (Les Estudines/Stud’City), mais aussi des acteurs innovants comme Sergic avec Twenty Campus, Grand M Group avec UXCO, Valeur et Capital (Les Belles Années), Kley (filiale d’Axa IM – Real Assets), qui développent une offre plus ou moins poussée autour des concepts du coliving.
Ces opérateurs s’appuient sur des équipes multidisciplinaires et des enseignes à la notoriété naissante pour imposer de nouveaux standards de prestations en matière de résidences étudiantes.
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Les résidences étudiantes meublées : une solution clé en main pour les investisseurs
Investir dans une résidence étudiante meublée offre de nombreux avantages dus au statut LMNP.
- Pas de frais de gestion locative
- Bail commercial ferme de 9 ans minimum, renouvelable
- Gestionnaire garant du versement des loyers
- Revenus locatifs imposables dans la catégorie des BIC
- Récupération de la TVA sur le prix d’acquisition en VEFA
- Acquisition financée en partie par les revenus locatifs de l’investisseur et ses avantages fiscaux
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Crédits photos et illustrations : Shutterstock – iSelection
Sources : Ministère de l’education – Notes d’information du SIES avril 2022 – Etude Xerfi « Les résidences étudiantes : nouvelles générations, décembre 2021 »