Le Pinel prend fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !
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Comme pour tout investissement, pour choisir son logement en Pinel, la réflexion s’impose. Vous allez être liés avec un bien immobilier pendant au moins 6 ans, il s’agit donc d’éviter les erreurs de débutant. Voici 6 pièges à éviter.
1/ Choisir son investissement Pinel en ne pensant qu’à la réduction fiscale
Investir en Pinel permet d’obtenir une réduction fiscale. Cependant, l’aspect fiscal n’est qu’une composante de l’opération et n’est pas une finalité. Une acquisition immobilière comporte certaines contraintes qu’il faut avoir à l’esprit pour mieux les annihiler.
2/ Vouloir investir en Pinel dans un endroit connu
Mettre de l’affectif dans son acquisition Pinel :
Inversement, il ne faut pas se projeter dans son investissement Pinel avec l’objectif à terme d’y habiter.
Envisager uniquement les possibilités d’acquisition dans les villes aux alentours de votre résidence principale ou dans les communes que vous appréciez peut vous diriger vers une erreur de jugement, en occultant des critères importants tels que la demande locative, les facilités d’accès, etc…
Se projeter dans le logement Pinel en tant qu’habitation principale :
Par définition, un logement acquis dans le cadre du dispositif fiscal Pinel* doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans. Avant cela, il faudra attendre environ 2 ans que le bien soit terminé. Comment peut-on se projeter dans 10 ans et se dire que le logement correspondra à notre besoin en tant que résidence principale ?
Il sera peut-être plus judicieux de revendre le bien acquis en Pinel, de solder votre crédit et d’utiliser l’épargne pour acheter un bien immobilier correspondant à vos attentes du moment.
3/ Ne pas se projeter du tout
Il ne faut pas oublier d’examiner les facteurs économiques existants, potentiels et les risques économiques :
Un investissement immobilier doit être apprécié sur du long terme. Il faut donc se projeter et pouvoir notamment anticiper la demande locative et le potentiel de revente.
Le dispositif fiscal Pinel a été mis en place pour atténuer la pénurie de logements dans des zones où il y a une demande locative effective ou en progression potentielle. Cela s’apprécie en évaluant la situation de l’emploi dans la zone géographique proche, en étudiant les indicateurs économiques, en se renseignant sur les projets de zones commerciales ou d’aménagement concerté, ainsi que sur l’évolution des transports (TGV, Tramway…). Il y a une corrélation importante entre l’économie et l’immobilier.
4/ Se tromper dans l’évaluation du prix du bien
Il faut vérifier si la valeur du bien est cohérente avec le marché du neuf dans la région, tout en regardant le standing proposé, la qualité du foncier et d’autres critères plus subjectives (étages, orientation, surfaces annexes, etc.).
Si le neuf est bien sûr plus cher que l’ancien, il ne faut pas oublier qu’en investissant dans de l’immobilier neuf, vous profitez de charges plus faibles : par titre d’exemple, les frais de notaire réduits (autour de 2%). Le prix est donc un élément important du choix de votre investissement immobilier, mais cela ne fait pas tout. Il faut pouvoir vérifier si le prix proposé (à la baisse par exemple) est cohérent et l’analyser.
Si le prix est faible, il faut en identifier les raisons : un environnement moins engageant, une attractivité inexistante au moment de la construction mais potentielle dans quelques années…? Idem si le prix semble trop élevé.
5/Investir en Pinel dans un quartier sur-exploité
Dans le cadre du Pinel il est normal de penser à la revente. Pour l’optimiser, il faut bien étudier la concurrence et mesurer la demande par rapport à l’offre de logements dans la zone géographique environnante. Il faut aussi faire une projection des changements potentiels du marché ou du quartier, de la ville à l’horizon de placement qui vous intéresse.
La seule manière de sécuriser l’opération réside dans la projection et ce n’est pas toujours simple. Si vous vous retrouvez en concurrence directe avec un ou plusieurs programmes immobiliers relativement identiques, le risque d’une diminution du prix est possible.
6/Se laisser influencer par une date de livraison plus rapide
Sélectionner un bien immobilier car il est livré dans quelques mois peut-être un bon choix. En effet, une livraison plus rapide actionnera une réduction d’impôts plus précoce.
Il est normal de souhaiter une livraison rapide, notamment pour la trésorerie. Cependant, n’hésitez pas à vous poser les bonnes questions : si le bien n’a pas encore trouvé acquéreur alors que la livraison approche, c’est peut-être pour une bonne (ou mauvaise) raison comme une mauvaise orientation…
Ainsi, nous venons de voir qu’un investissement immobilier Pinel est quelque chose de simple en théorie. La difficulté, ou les erreurs, se trouvent alors dans les « détails » qui vont guider votre choix du logement. A cela, peuvent s’ajouter d’autres points importants à ne pas négliger, comme la durée du prêt ou le financement comptant.
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Crédit Photo : Photo Shutterstock
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).