L’immobilier a toujours la faveur des Français. Selon la dernière étude Insee, près de 63 % des Français sont propriétaires d’un bien immobilier.
Une demande immobilière en progression
D’après le dernier observatoire immobilier Logic immo, on constate une progression de 500.000 nouveaux acquéreurs potentiels de bien immobilier (représentant au total 3,5 millions d’acquéreurs en 2018). Or, le marché ne propose que 2 millions de vendeurs potentiels. Cet écart explique la forte augmentation des prix et la part importante de l’immobilier dans la valeur du patrimoine des Français.
La valorisation de l’immobilier est en hausse
Le patrimoine immobilier des Français a vu sa valeur nettement augmenter. D’après l’étude de l’Insee de 2018 sur le patrimoine et les revenus des ménages, la valeur du patrimoine immobilier des Français a augmenté de 133% depuis 1998. La hausse régulière des prix des biens immobiliers anciens et neufs depuis 2006 a soutenu ce phénomène. 62,6% des Français détiennent un bien immobilier représentant au total plus de 6.6 milliards d’euros.
Parmi ces acquéreurs, seuls 58 % sont propriétaires de leur résidence principale. Une bonne partie des acquéreurs ont donc réalisé leur achat immobilier à des fins de placement.
Le crédit immobilier toujours plus accessible
Le contexte de taux bas des crédits immobiliers a également contribué à cette dynamique et a largement facilité l’accession à la propriété, notamment des jeunes couples. Chez les moins de 30 ans, la proportion de ménages qui possèdent un bien immobilier a augmenté de 6 points en 5 ans et représente 70%.
Entre 2016 et 2017, le nombre de primo-accédants s’est accru de 24%. La baisse des taux d’intérêt et la Loi Pinel ont fortement contribué à ce phénomène.
Acheter un bien immobilier pour préparer sa retraite
L’immobilier reste donc une valeur refuge et le contexte actuel est plutôt favorable pour en faire un placement attractif pouvant procurer des avantages fiscaux, à condition de prendre quelques précautions. Votre investissement immobilier peut devenir une réelle source de revenus complémentaires vous permettant d’aborder sereinement votre retraite.
Ces dernières années, différents dispositifs ont été mis en place afin de permettre aux investisseurs choisissant l’immobilier locatif de bénéficier de réductions d’impôt.
Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’investissement locatif ? Soyez plus particulièrement attentif à l’emplacement et au type de bien, afin qu’il corresponde aux besoins du marché.
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).