Ville phare de la Méditerranée, Marseille a opéré un spectaculaire redressement économique au cours des 20 dernières années. La demande en logements locatifs est donc importante, faisant de cette cité une ville à privilégier pour un investissement immobilier, notamment sous dispositif fiscal Pinel.
Investir à Marseille, ville économiquement très active
En choisissant la ville de Marseille pour votre investissement immobilier locatif, vous faites le choix d’une ville dynamique qui a su se diversifier et évoluer.
Ainsi, près de 44.000 emplois ont été créés à Marseille au cours des 20 dernières années, essentiellement dans le secteur privé, plaçant cette agglomération au 2ème rang des métropoles européennes dans ce domaine.
Pour relever le défi, la métropole du Sud a diversifié ses piliers économiques. Si les activités historiques portuaires et commerciales demeurent des secteurs majeurs de l’économie à Marseille, 1er port de France, elles ne sont plus les seules.
En deux décennies, le quartier d’affaires Euroméditerranée, plus grande opération de restructuration urbaine européenne, a été un accélérateur de développement économique sans précédent pour la métropole. 7 milliards d’investissements y ont été réalisés pour édifier 18.000 logements neufs, réhabiliter 7.000 logements et construire un million de m² d’immobilier d’entreprise, 200.000 m² de commerces, 200.000 m² d’équipements publics, et 40 hectares d’espaces verts et publics.
Une économie diversifiée
En effet, aujourd’hui, l’économie marseillaise s’appuie sur d’autres secteurs d’activité que le transport maritime :
- la banque et l’assurance,
- le tourisme (dont les croisières),
- les télécoms et le multimedia,
- l’innovation que la technopôle de Château-Gombert contribue à booster.
Marseille en chiffres
- 2ème ville de France avec 870.000 habitants comptabilisés en 2020 par l’INSEE
- 1er pôle économique du Sud de la France (devant Nice)
- 3ème région économique française
- 100.000 étudiants accueillis chaque année
- 1er port français et 5ème port européen
- 17ème port mondial pour le secteur de la croisière
- 2ème ville de congrès française
- 300 jours de soleil / an
- 57 kms de façade maritime dont 24 kms de calanques
- 5 millions de visiteurs / an
Source : ville de Marseille
Marseille : un marché immobilier locatif dynamique
Une forte attractivité
D’après le site de la Mairie de Marseille, 50.000 nouveaux habitants devraient arriver dans la cité phocéenne au cours des 10 prochaines années. Après de nombreux travaux d’embellissement réalisés autour du vieux port, des docks et du Mucem, la 2ème ville de France affiche un marché locatif très actif et prometteur.
D’importants débouchés professionnels dans une ville de bord de mer cotée attirent évidemment de très nombreux actifs. D’autant plus que les transports aériens et ferroviaires sont performants. En TGV, Marseille est à 3h30 de Paris.
Face à la demande grandissante, tous les quartiers de Marseille profitent de cette demande locative en hausse. La demande en logement est forte et les délais de vente toujours plus courts. Les investisseurs doivent donc faire preuve de réactivité au moment de prendre une décision !
Des prix qui restent abordables pour un investissement immobilier à Marseille
Le marché de l’immobilier à Marseille reste pourtant contenu. Le prix moyen du mètre carré dans l’ancien était de 3404 € en 2020, soit une hausse de 8% (Source : Seloger) .
Ainsi le logement coûte 3 fois moins cher à Marseille qu’à Paris. Il est à noter que les disparités entre quartiers restent importantes.
- Selon le secteur, ils peuvent varier du simple au triple.
- Ainsi, dans les quartiers Nord, tels les 15ème , 14ème arrondissements, le prix au mètre carré (moyen) est d’environ 1 600 €, alors que les quartiers prisés comme le 8ème et le 9ème arrondissement dans les quartiers sud affichent des prix de vente d’environ 4 000 € le mètre carré en moyenne et peuvent atteindre 7200 euros dans le neuf dans le 8ème. Dans le cœur de ville les prix avoisinent les 3.000 €/m2 .
- Cependant ces différences ne sont pas uniquement liées à l’emplacement du bien. La typologie est aussi à prendre en considération. En effet, à Marseille, les 2 et 3 pièces sont les logements les plus recherchés. Ils représentent 72 % des recherches locatives. La raison ? La population marseillaise qui souhaite s’installer au cœur de la ville est essentiellement composée de célibataires et de couples. Très prisés, ces appartements ne restent donc jamais très longtemps sur le marché.
Faire un investissement immobilier étudiant à Marseille
En effet, en matière de petites surfaces, les logements pour étudiants ont la côte.
- Accueillant près de 100.000 étudiants chaque année, l’Université Aix/Marseille participe à la dynamisation de la métropole, notamment sur le plan immobilier. Les étudiants représentent une clientèle appréciée des investisseurs notamment pour leur prix abordable, d’autant plus qu’un certain nombre d’entre eux décident de faire carrière dans la ville une fois le diplôme obtenu, venant grossir le parc de locataires potentiels pour des locations classiques (en Pinel, par exemple).
- Le magazine L’étudiant décerne une note de 10/10 à l’agglomération Aix/Marseille pour la partie « climat » : elle fait partie des villes étudiantes les plus ensoleillées, mais aussi les moins polluées de l’hexagone. La métropole a ainsi intégré en 2021, le top 10 du classement, juste devant Angers et Poitiers. « Niveau offre culturelle et initiatives locales, la cité phocéenne fait un quasi sans-faute » note le magazine qui rappelle que Marseille a mis en place le label « Marseille fière de ses étudiants » pour accompagner ceux-ci pendant leurs études, et leur garantir des bons plans dans les domaines alimentaire, culturel et sportif.
Dans quels quartiers investir dans l’immobilier à Marseille ?
Si certains secteurs restent indémodables comme le Vieux-Port avec ses ruelles étroites et ses façades pittoresques, d’autres quartiers qui étaient recherchés enregistrent une légère baisse des prix. C’est le cas du 6ème, du 7ème ou encore du 3ème arrondissement.
Parallèlement, les quartiers nord connaissent une envolée. Ainsi, le 15ème, le 14ème et le 13ème voient leurs prix augmenter. Cette hausse laisse entrevoir un rééquilibrage des prix de l’immobilier dans la cité phocéenne. En effet, le fossé qui sépare les quartiers nord des autres quartiers de Marseille s’amenuise. Certains secteurs sortent alors leur épingle du jeu.
Investir en Pinel à moins de 10 minutes à pied de la Technopôle Château-Gombert, territoire majeur du développement économique de la métropole Aix-Marseille Provence.
Investir à Marseille - 13ème arrondissementInvestir à Marseille, dans le 13ème arrondissement
Si tous les quartiers de Marseille sont intéressants pour les investisseurs immobiliers, le 13ème, sur les hauteurs de la ville, mérite l’attention. Situé sur les contreforts de la barrière calcaire délimitant le territoire du nord-est marseillais, le 13ème arrondissement s’étend au sud jusqu’aux quartiers des Olives, de La Croix-Rouge et de Saint-Just.
Constitué de 11 quartiers, il forme une ceinture originale mi-rurale, mi-urbaine. Parmi eux, le quartier Château-Gombert est le fer de lance de l’économie marseillaise, grâce à la présence de la technopole réputée, du même nom.
Investir dans le quartier Château-Gombert
Partie intégrante du 13ème arrondissement, le quartier Château-Gombert est particulièrement attractif en termes d’investissement immobilier. Ce hameau de campagne pleinement intégré à la ville est apprécié en raison de son côté « village ». Situé à la limite de Plan-de-Cuques, et au pied du massif de l’Etoile, il est recherché par les actifs pour de nombreuses raisons :
- son bon réseau de transports (ligne 1 du métro, bus, rocade) ;
- le fait que ce lieu perpétue les traditions provençales, en mode « village » : musée des Arts et Traditions populaires du terroir marseillais, fêtes provençales et Festival international de folklore, marché des producteurs .
- Son côté « nature » qui plaît aux sportifs. Le quartier compte, en effet, le Parc Athéna qui s’étend sur 14 hectares et qui offre de nombreuses possibilités de loisirs.
- La présence de la technopole de Château-Gombert qui compte des établissements scolaires supérieurs prestigieux tels que l’Ecole Centrale, l’Ecole Polytechnique, l’Institut de mathématique et le Centre de mathématique et d’informatique et 1er pôle de province dédié aux mécaniques énergétiques.
- Ce pôle scientifique d’excellence séduit par son cadre privilégié s’étendant sur près de 180 hectares. Plus de 4.000 salariés et 2.600 étudiants s’y rendent quotidiennement.
En terme d’immobilier locatif, les opportunités d’investissement à Marseille sont donc nombreuses et porteuses.
Selon vos objectifs, vous trouverez à Marseille des opportunités d’investissement immobilier dans des quartiers différents :
EUROMEDITERRANÉE, SECTEUR NORD
Ces quartiers populaires de Marseille sont en pleine mutation, au cœur de plusieurs projets de rénovations urbaines. Les prix de l’immobilier y sont très abordables, et la demande locative présente. Une bonne opportunité de plus-value à long terme.
CENTRE-VILLE
Il mélange quartiers étudiants, zones touristiques, quartiers villageois, c’est le cœur de Marseille. Les prix sont encore abordables et la demande locative toujours forte.
QUARTIER SUD ET UNE PARTIE DU CENTRE-VILLE
Ce secteur de Marseille est destiné à un investisseur immobilier souhaitant privilégier la dimension patrimoniale et misant sur la stabilité à long terme. Les prix au m² sont les plus élevés de la ville.
Demandez conseil à nos spécialistes en investissement locatif
Découvrez les tendances du marché immobilier en 2021
Crédits photos Shutterstock – iSelection