
Il a été un pilier des dispositifs de défiscalisation immobilière en France depuis son introduction en 2014. Conçu pour stimuler le marché de l’immobilier neuf dans les zones à forte demande, il a généré des avantages fiscaux significatifs. Cependant, la fin du Pinel est programmée pour le 31 décembre 2024, marquant un tournant important pour l’investissement locatif en France et le logement. Cet article explore les alternatives pour les investisseurs.
Aperçu du dispositif Pinel
Revenons sur ce dispositif qui a duré 10 ans et attiré de nombreux investisseurs.
Qu’est-ce que le Pinel ?
Le dispositif Pinel représente une évolution et une amélioration de la loi Duflot pré-existante. Elle offrait des mesures incitatives aux particuliers achetant des logements neufs répondant à certains critères, en leur accordant une réduction d’impôt sous certaines conditions.
Le dispositif permettait ainsi de bénéficier d’un avantage fiscal en échange de la mise en location du bien pour une durée déterminée et en respectant certains plafonds. Les réductions d’impôt étaient échelonnées selon la durée de location et s’appliquaient dans la limite d’un investissement de 300 000 € et de 5 500 €/m². Les taux de réduction ont effectivement baissé en 2023 et 2024 par rapport à 2022. Voici les principaux changements :
- 10,5% si le bien est loué pendant 6 ans (contre 12% en 2022)
- 15% si le bien est loué pendant 9 ans (contre 18% en 2022)
- 17,5% si le bien est loué pendant 12 ans (contre 21% en 2022)
Par ailleurs, les biens éligibles au dispositif devaient se situer dans des zones tendues, définie par la loi et réactualisées régulièrement : Zones A, Abis, B, C.
Pour compenser cette baisse, le gouvernement a mis en place le Pinel Plus qui a permis de conserver les taux de réduction initiaux de 2022. Cependant, ce dernier imposait des conditions supplémentaires, notamment sur la performance énergétique du bien et sa localisation. Cette baisse progressive des taux s’inscrivait dans le cadre de la fin programmée du Pinel, prévue pour le 31 décembre 2024.
Ce dispositif visait non seulement à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf, mais aussi à soutenir le marché immobilier afin de le rendre plus accessible dans les zones tendues grâce à des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires.
Contexte de la fin de la loi Pinel
La décision du gouvernement de mettre fin au dispositif a été motivée par plusieurs facteurs.
- Tout d’abord, le coût élevé pour l’État a suscité des critiques, certains estimant que les fonds pourraient être mieux utilisés ailleurs.
- De plus, l’efficacité du dispositif a été remise en question, notamment en ce qui concerne son impact sur la production de logements neufs dans les zones les plus tendues.
Sans dispositif de remplacement, la fin du Pinel incite les investisseurs à explorer d’autres dispositifs pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux tout en investissant dans la pierre.
En effet, les Français sont conscients de l’importance de se constituer un patrimoine immobilier en complément d’autres actifs, et notamment pour préparer leur retraite.
Quelles alternatives après la fin du Pinel ?
Plusieurs autres dispositifs fiscaux se présentent comme des solutions intéressantes pour les investisseurs immobiliers.
Le Pinel permettait d’obtenir une réduction fiscale ; le Denormandie, les lois Malraux et Monuments Historiques sont d’autres dispositifs, portant sur des biens anciens, qui permettent de faire baisser ses impôts. Mais il est possible aussi d’optimiser son investissement en faisant baisser son assiette fiscale avant impôt grâce à des déductions. C’est le cas notamment du LMNP.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : une alternative pour des revenus complémentaires
Ce statut est une solution attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif, neuf ou ancien. Il permet de devenir propriétaire d’un logement meublé et de percevoir des revenus locatifs très faiblement imposés sur une longue période.
Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et de réduire considérablement leur revenu imposable, notamment par le biais de l’amortissement du bien (jusqu’à 85 % du prix de revient du bien).
Les bénéfices du régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel
- Dans le cadre du LMNP géré en résidences services (étudiantes, seniors, tourisme), les loyers sont garantis par le gestionnaire professionnel, que le bien soit occupé ou non .
- Revenus non fiscalisés pendant 15 ans minimum (selon le montage financier)
- Pour un investissement en LMNP classique non géré, le bail meublé permet une plus grande flexibilité : possibilité de location à court ou long terme, loyer non plafonné et librement fixé
Voir nos programmes immobiliers en location meublée
Loi Malraux : investir dans des secteurs sauvegardés
La loi Malraux est un autre dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans des biens anciens rénovés situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% des dépenses engagées pour la restauration, sous certaines conditions. En contrepartie, le bien doit être mis en location nue pendant 9 ans minimum.
Il s’agit d’une excellente option pour ceux qui souhaitent acheter de la belle pierre tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.
Points forts de l’investissement via la loi Malraux
- Réduction d’impôt substantielle : jusqu’à 30% des dépenses de restauration avec un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans consécutifs.
- Contribution à la préservation du patrimoine : investir dans des biens historiques.
- Valorisation du bien : potentiel de plus-value à long terme.
- Ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
Contactez-nous pour accéder à nos programmes Malraux
Loi Monuments Historiques : choisir l’immobilier classé
Pour les passionnés de patrimoine, la loi Monuments Historiques procure des avantages fiscaux significatifs. Les propriétaires de biens classés ou inscrits peuvent déduire de leur revenu global l’intégralité des travaux de restauration, sans plafonnement. Le bien doit être conservé pendant 15 ans minimum.
Ce dispositif est idéal pour ceux qui souhaitent contribuer à la préservation du patrimoine historique tout en optimisant leur fiscalité.
Attraits fiscaux de la loi Monuments Historiques
- Déduction totale des travaux : sans plafonnement.
- Forte économie d’impôts sur une courte durée (3 ans maximum)
- Valorisation patrimoniale : investir dans des biens d’exception.
- Exonération possible des droits de succession dans certains cas.
- Ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
Mieux comprendre la loi Monuments Historiques
Nue-Propriété : se constituer un patrimoine et anticiper sa succession
L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix décoté, en dissociant la propriété de l’usufruit. Pendant la période de démembrement (15 à 20 ans), la gestion locative du bien est confiée à un bailleur institutionnel. Ainsi, le nu-propriétaire est dégagé des contraintes de gestion et des charges liées au bien qui sont assumées par le bailleur.
Ce dispositif permet de préparer sa retraite et de faciliter la transmission de son patrimoine.
Pourquoi choisir l’investissement en Nue-Propriété ?
- Prix d’achat réduit : décote de 30 à 40 % sur la valeur du bien en pleine propriété
- Pas de charges ni de gestion.
- Pas de fiscalité supplémentaire : pas de revenus locatifs, le bien n’est pas dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
- Transmission facilitée : droits de succession réduits calculés sur la nue-propriété uniquement
En savoir plus sur la nue-propriété
Loi Denormandie : le modèle Pinel dans l’ancien
Le dispositif Denormandie vise à revitaliser les centres-villes tout en offrant des opportunités de défiscalisation intéressantes pour les investisseurs.
Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il permet d’obtenir des réductions d’impôts sous conditions : il s’agit d’investir dans un bien ancien à réhabiliter, situé dans des communes bénéficiant du Plan d’action Cœur de Ville. Le montant des travaux doit représenter au minimum 25% du prix d’acquisition du bien.
En contrepartie, le dispositif propose une réduction d’impôt similaire à celle du Pinel Plus, avec obligation de mise en location nue pour une durée de 6 à 9 ans, via des loyers plafonnés.
Avantages du Denormandie
- Réduction d’impôt : jusqu’à 63 000 € (pour un investissement de 300 000 € loué 12 ans)
- Revitalisation urbaine : participation à la rénovation des centres-villes.
- Potentiel de plus-value : valorisation des biens rénovés.
En savoir plus sur le Denormandie
Quels dispositifs choisir selon son profil ?
La recherche d’une alternative à un investissement en Pinel est évidemment une priorité pour toutes les personnes cherchant à acquérir un bien immobilier. L’immobilier offre, au titre de la défiscalisation, des possibilités très variées. Ce comparatif des dispositifs fiscaux en vigueur vous donne un panorama des solutions possibles, avec un aperçu des principaux critères de choix.
Investir en location nue
Nue-Propriété, Investissement locatif en régime commun, Malraux, Denormandie : voici un résumé des différences entre tous ces dispositifs
Investir en location meublée
Le LMNP est un dispositif fiscalement très intéressant ; deux opportunités se présentent : investir dans un meublé géré par un gestionnaire professionnel (type résidences services étudiantes, seniors, tourisme), ou investir dans un bien meublé classique dont vous pourrez choisir le type de destination et de bail.
La fin du Pinel en décembre 2024 marque un changement significatif dans le paysage de l’investissement locatif en France. Cependant, plusieurs alternatives existent, chacune avec des avantages uniques et adaptés à différents profils d’investisseurs, afin de préparer votre retraite, réduire vos impôts, préparer votre succession tout en vous constituant un patrimoine de qualité.
Chez iSelection, nous vous accompagnons dans votre projet d’investissement immobilier patrimonial en vous proposant des solutions adaptées à votre situation personnelle. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et pour bénéficier de nos conseils d’experts.
DES QUESTIONS ? FAITES-VOUS RAPPELER PAR L’UN DE NOS EXPERTS
Copyright iSelection – crédits photos : Istock – Mise à jour : le 28/01/2025