Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec votre frère/sœur, neveu/nièce ou vos parents, la SCI familiale vous permet de profiter de nombreux avantages. La création d’une SCI familiale peut s’envisager dès le démarrage de la constitution d’un patrimoine immobilier. En plus des avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les associés pendant la vie de la SCI, une transmission facilitée constitue le deuxième gros avantage de cette formule.
De plus, elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. La SCI exclut la vente forcée du bien.
L’investissement immobilier via une SCI familiale présente plusieurs atouts
Dans le cadre d’investissements immobiliers réalisés par une Société civile immobilière (SCI) familiale, chaque membre de la famille devient propriétaire d’une partie des biens acquis. Il n’est donc plus propriétaire physiquement du bien, mais simplement détenteur d’une part de la SCI. Logiquement, chaque associé perçoit les bénéfices dégagés par le patrimoine immobilier détenu, tout en participant aux frais engagés, en proportion du nombre de parts détenues.
La SCI familiale pour diviser en parts égales
Entre autres avantages de la SCI familiale, il y a la division facilitée entre enfants, par exemple, à parts égales. Si ce schéma est simple dans le cadre d’actifs financiers, il n’est, en effet, pas toujours facile de diviser un patrimoine pierre « physique » de façon égalitaire. La division en parts des actifs de la SCI permet, évidemment, cette possibilité, facilitant ainsi la transmission.
Eviter l’indivision grâce à la SCI
Une SCI permet aussi d’éviter que les enfants ne se retrouvent, après le décès de leurs parents, en indivision. Cette formule présente plusieurs inconvénients pour la gestion du patrimoine immobilier : en plus de rendre cette dernière plus compliquée, elle la rend aussi plus coûteuse.
Des conflits naissent souvent dans ce contexte, obligeant les enfants à vendre des biens que certains souhaitaient conserver au sein de la famille. En indivision, il est impossible de profiter – dans un objectif successoral – des possibilités de la division-partage, pourtant très intéressante (voir ci-après).
Profiter d’une fiscalité avantageuse grâce à la SCI
La détention de biens en direct ou dans une SCI soumet l’investisseur à l’impôt sur le revenu (IR).
Toutefois, seule la SCI permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Taxée sur son résultat (15 % jusqu’à 38.120 € et 26,5 % au-delà), la SCI permet alors de n’être imposé à titre personnel, que si la société distribue des dividendes. Ceux-ci peuvent alors bénéficier du prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
- Les frais réels sont déductibles (ce qui permet de réduire les bénéfices).
Les associés ne sont responsables des dettes qu’à hauteur de leur participation au capital. Exemple : si un associé dispose de 30 % des parts, il ne sera responsable que pour 30 % des dettes. - Par ailleurs, si la SCI veut amortir ses biens immobiliers, c’est-à-dire déduire du bénéfice imposable le montant qui correspond à leur usure ou perte de valeur, ce n’est possible qu’avec l’IS.
La transmission de patrimoine facilitée grâce à l’investissement immobilier en SCI
Une transmission possible sous seing privé
Une SCI permet au patrimoine immobilier locatif d’être transmis aisément. Une détention en nom propre implique que la transmission soit soumise aux droits de donation et qu’un acte authentique (intervention du notaire) soit réalisé. La SCI, quant à elle, autorise la transmission des parts sociales sous simple seing privé.
Une transmission plus égalitaire pour les enfants grâce à la SCI
- Comme indiqué plus haut, la donation en nom propre de parts indivises d’un bien immobilier ne peut pas permettre une donation-partage.
- Dans le cadre d’une SCI, en revanche, la donation-partage des parts permet de réaliser un véritable partage équitable. La valeur des biens donnés est, en effet, fixée une fois pour toutes le jour de la donation, permettant aux enfants d’être traités de façon égalitaire, au moment de la succession.
L’investissement immobilier en SCI : une fiscalité plus avantageuse
- En cas de crédits réalisés par la SCI : les dettes abaissent temporairement la valeur des parts. L’impôt lié à la donation des parts sociales sera donc calculé sur une base moins importante que s’il avait concerné la transmission des biens eux-mêmes.
- La fiscalité est aussi optimisée si l’on utilise les possibilités du démembrement de propriété. Les parents ont ainsi intérêt à réaliser des donations de la nue-propriété des parts à leurs enfants. Ils profiteront de l’abattement fiscal renouvelable tous les 15 ans : il est de 100.000 € par parent. Au décès des parents, les enfants deviennent ainsi pleinement propriétaires (nue-propriété et usufruit réunis) des parts démembrées de la SCI.
Attention ! La résidence principale ne doit pas être intégrée dans la SCI familiale sous peine de perdre son triple statut privilégié qui lui permet de :
- protéger le conjoint survivant qui conserve l’usufruit (l’usage) des lieux
- bénéficier de l’abattement de 30 % dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- ne pas être soumise à l’impôt sur la plus-value, lors de sa revente.
Conclusion : beaucoup de familles choisissent de créer une SCI pour leur investissement immobilier dans un objectif de transmission. Un investissement immobilier neuf se transmet, en moyenne, au moins pour trois générations. En achetant dès maintenant une maison ou un appartement, vous êtes certain de transmettre à vos enfants un héritage après votre décès.
De fait, la constitution d’une SCI familiale présente des atouts indéniables dans ce domaine :
- Une imposition réduite ou même, parfois, supprimée
- Une division en parts égales
- La possibilité de profiter des avantages du démembrement de propriété des parts sociales : jouissance de biens immobiliers aux parents (perception de loyers par exemple), propriété aux enfants
- La suppression des inconvénients d’une situation d’indivision entre membres de la famille.
BON A SAVOIR : Constituer une SCI dans l’objectif d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine immobilier n’est pas un comportement sanctionné par l’administration fiscale. Cette dernière reconnaît la constitution d’une SCI familiale comme un moyen légitime de chercher à payer moins d’impôts. La jurisprudence en atteste.
Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.
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