Investir dans l’immobilier locatif neuf constitue une stratégie attrayante pour diversifier son patrimoine et bénéficier de nombreux avantages. Si les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel (qui disparait en décembre 2024) sont souvent mis en avant, il existe pourtant d’autres options tout aussi intéressantes pour les investisseurs.
Dans cet article, nous allons explorer comment investir dans l’immobilier et les opportunités offertes par l’investissement locatif dans le neuf en « régime commun« , c’est-à-dire sans avoir recours à ces dispositifs. Jeunes actifs, séniors, familles, investisseurs débutants ou initiés, investir dans l’immobilier neuf est adapté à tous les profils.
Pourquoi l’investissement locatif dans le neuf est une opportunité intéressante ?
L’investissement locatif en général consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer et de percevoir des recettes locatives régulières. Ce type de placement, bien qu’impliquant une gestion et un certain suivi, présente des perspectives intéressantes en termes de rentabilité à long terme et de valorisation du patrimoine. Dans le cas particulier de l’immobilier neuf, les avantages sont encore plus attractifs.
Un appartement neuf fait rêver bien des propriétaires : il promet confort, modernité et évite les dépenses de travaux pendant un certain temps. Pour un investisseur, c’est aussi la garantie de louer plus facilement. Et les avantages ne s’arrêtent pas là !
Les avantages d’un bien immobilier neuf
Des économies importantes :
Vous profitez de frais de notaire réduits et pouvez déduire de vos recettes les intérêts d’emprunt, ainsi que les frais de gestion, d’entretien et de réparation, selon le régime fiscal choisi. De plus, sous certaines conditions, une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans après la fin des travaux est possible.
Des garanties solides :
L’acquisition d’un bien immobilier neuf s’accompagne de garanties constructeur sur 10 ans, comme la garantie de parfait achèvement (GFA), la garantie biennale ou encore la garantie décennale. Ces protections minimisent les risques pour l’investisseur, en assurant la couverture des éventuels défauts de construction ou de finitions pendant plusieurs années après la livraison du bien.
Des atouts écologiques :
Les biens neufs sont conformes aux dernières normes environnementales, notamment la réglementation thermique RE2020, garantissant une faible consommation énergétique avec un impact écologique et financier intéressant pour les futurs locataires.
Un patrimoine pérenne qui se valorise dans le temps :
Investir dans le neuf permet de se constituer un patrimoine immobilier pérenne, avec des biens qui ont souvent un potentiel de valorisation supérieur. Grâce aux performances énergétiques des logements neufs, les charges sont réduites, ce qui les rend plus attractifs pour les locataires et augmente leur valeur à la revente. Ces biens classés A ou B pour leur DPE, se revendent à des prix de 4 à 16 % plus élevés que pour un logement classé C à F en termes d’efficacité énergétique.
Comment fonctionne un achat dans le neuf ?
L’investissement dans le neuf prend souvent la forme d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), un mécanisme d’achat d’un bien immobilier sur plan. L’acquisition du logement est formalisée par la signature d’un contrat de réservation auprès du promoteur immobilier. Concrètement, l’acheteur devient propriétaire à mesure que le chantier progresse, avec une livraison prévue généralement dans les 18 à 24 mois suivant la signature du contrat.
Il s’agit d’un achat « classique » en régime commun ; vous décidez du mode de mise en location de votre bien une fois livré. Cette flexibilité s’avère idéale pour optimiser la rentabilité locative de votre bien en fonction de vos objectifs et pour en faciliter la gestion selon vos attentes.
- La location nue : un logement non meublé souvent adapté aux locataires recherchant une stabilité (familles, seniors, etc.). Le bail est de 3 ans renouvelable.
- La location meublée : un logement meublé et équipé, attirant une clientèle plus mobile comme les étudiants ou les jeunes actifs.
Nu ou meublé : comment louer votre bien neuf en régime commun ?
En termes de rentabilité, le meublé présente souvent un avantage, avec des loyers plus élevés. Cependant, la location nue offre une stabilité locative plus longue et une gestion simplifiée. Le choix entre ces deux options dépend donc des objectifs de l’investisseur et de sa capacité à gérer le bien. Cette décision varie aussi selon les caractéristiques du bien. Par exemple, un studio situé à proximité d’une université est peut-être plus propice à la location meublée qu’un appartement avec trois chambres, situé près des écoles.
Location nue en régime commun : l’option stabilité
Ce type de location, soumis à des baux de longue durée garantit des loyers réguliers et une gestion locative plus simple.
- Loyers non plafonnés : contrairement au Pinel vous n’êtes pas soumis aux plafonnements de loyers. Vous les fixez librement en fonction de la demande du marché, augmentant ainsi votre rentabilité.
- Sécurité financière à long terme : les biens loués nus ont des baux plus longs que les meublés. Avec des baux de 3 ans renouvelables par tacite reconduction, vous réduisez le risque de vacances locatives. Par ailleurs, vous n’avez pas de budget à prévoir pour l’entretien et le renouvellement des meubles et équipements du logement.
- Gestion simplifiée : vous avez moins de démarches et de formalités à accomplir que dans le cas d’un meublé.
La fiscalité de la location nue en régime commun
Les recettes locatives sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Dans ce cas, deux régimes sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu .
1. Le régime micro foncier s’applique automatiquement si les loyers n’excèdent pas la limite de 15 000 € / an. Pour ce calcul, il faut prendre en compte toutes les recettes locatives de l’année. Vous devez donc ajouter également le cas échéant :
- les recettes exceptionnelles : des indemnités d’assurance reçues pour des loyers impayés par exemple
- les recettes accessoires : pour un emplacement publicitaire par exemple.
Dans le régime micro-foncier, il faut déclarer les loyers hors charges afin de profiter d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total. L’imposition se fait alors sur les 70% restants. Par exemple, si vous avez reçu 10 000€ de loyers bruts, votre imposition portera sur 70% de cette somme soit sur 7 000€.
2. Le régime réel, contrairement au régime micro-foncier, est la méthode de calcul du résultat imposable qui consiste à déduire toutes vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.
Si vous percevez plus de 15 000 euros de recettes locatives par an, vous y êtes automatiquement assujetti. Vous pouvez ainsi notamment déduire, avant imposition, les frais suivants, sans limitation de montant :
- frais de gestion locative, de procédure, d’avocat et d’huissier
- frais de travaux et réparation légère,
- primes d’assurance
- taxes foncières et charges non récupérables auprès du locataire
- intérêts d’emprunt et assurance liée au prêt
Bon à savoir :
- Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de votre déclaration annuelle, à effectuer par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 204
- Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier.
- Les frais liés aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais : elles sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global afin de diminuer le montant de votre impôt global.
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Location meublée : des loyers plus élevés pour une clientèle diversifiée
En achetant un logement neuf en régime commun, vide, vous pouvez néanmoins décider de le mettre en location meublée, et bénéficier d’avantages spécifiques.
En effet, la location meublée s’adresse à une clientèle plus variée, comme les étudiants, les professionnels en mobilité ou les jeunes actifs. Cette option permet de proposer des loyers plus élevés (car le bien est meublé) et, en parallèle, de bénéficier de certaines optimisations fiscales comme le régime LMNP format amortissement.
A NOTER : Pour faciliter la gestion, il est possible de recourir à des « packs meublés », simplifiant ainsi l’aménagement et la gestion du logement.
Certes parfois plus contraignante, la location meublée en LMNP a bien des atouts :
- Un bien meublé se loue généralement plus cher qu’un logement vide.
- La durée du bail est plus flexible : elle est en général de 1 an renouvelable et vous avez la possibilité de conclure un bail de seulement 9 mois, afin de louer votre bien de septembre à juin à un étudiant, puis de le mettre sur le marché pour louer à des touriste durant l’été. Cela vous permet également de récupérer rapidement votre bien si vous souhaitez le vendre.
- Vous bénéficiez de la fiscalité intéressante du statut de LMNP notamment en optant pour le régime BIC réel, en déduisant 100 % de vos charges et en pratiquant l’amortissement du bien, jusqu’à 85% du prix de revient du bien. Cela réduit fortement la base imposable et vous permet de générer des revenus non fiscalises pendant 15 ans minimum* !
Rappel : Pour être éligible au statut de loueur meublé non professionnel, il faut respecter les conditions suivantes :
- Générer des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Être inscrit au centre de formalités des entreprises (CFE) et choisir son régime fiscal (micro ou réel).
Pour en savoir plus sur les fiscalités, contactez-nos conseillers
Les critères essentiels pour réussir votre investissement locatif dans le neuf
Emplacement : le secret pour maximiser la valeur de votre bien
L’emplacement du bien est un critère primordial pour maximiser la rentabilité et assurer une bonne valorisation à long terme. Il est conseillé de privilégier les zones proches des commodités, des transports en commun, des écoles et des pôles d’emploi. Une bonne sélection géographique permet également de réduire les risques de vacance locative.
Gestion locative : simplifiez-vous la vie avec des solutions clés en main
Pour les investisseurs moins impliqués, la gestion locative peut être confiée à des professionnels, avec des services de gestion clés en main. Ces solutions permettent de déléguer toutes les tâches administratives et opérationnelles, garantissant une gestion sereine et efficace.
Par exemple, la location meublée vous intéresse, mais vous ne souhaitez pas vous encombrer de formalités, d’achat de meubles et de démarches de gestion ?
Le pack meublé proposé par un gestionnaire pourrait bien être la solution. Ce système consiste à déléguer, ou au moins à simplifier, la gestion locative de votre bien meublé.
- Le gestionnaire vous livrera l’appartement entièrement équipé du mobilier et de la cuisine, prêt à être loué, conforme au dispositif LMNP.
- Il pourra aussi faciliter les démarches comptables et fiscales.
- Il s’occupera de la recherche de locataires, du suivi des loyers, de l’entretien du logement, etc.
- Ainsi, vous conjuguez rentabilité d’un bien meublé et facilité de gestion.
Les risques à ne pas sous-estimer pour un investissement locatif réussi
L’investissement locatif dans le neuf n’est pas exempt de risques. La vacance locative peut affecter la rentabilité, notamment si le bien est mal placé ou s’il n’attire pas suffisamment de locataires. De plus, il est crucial de respecter les conditions légales du bail pour éviter des litiges avec les locataires. Une bonne gestion, une sélection rigoureuse des locataires et un logement bien situé sont des facteurs clés pour minimiser ces risques.
En conclusion, l’investissement locatif dans le neuf, même sans dispositif fiscal spécifique, reste une option performante pour constituer un patrimoine solide et rentable, tout en profitant de garanties et de conditions fiscales avantageuses.
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Mise à jour : le 13/11/2024