Un nouveau régime de retraite universel
L’origine de la réforme des retraites est partie de l’idée de la simplification : créer un régime unique de retraite, qui soit «universel» et appliquer la même règle à tout le monde. Ainsi, « un euro cotisé donnera les mêmes droits ».
De cette manière, chaque contribuable cotisant viendra alimenter tout au long de sa carrière un « compte retraite virtuel ». Les droits ainsi accumulés seront convertis en pension de retraite, dont le montant sera calculé selon un coefficient qui prend en compte l’âge de départ en retraite et l’espérance de vie. Il s’agira donc toujours d’un système dit par « répartition », selon le principe des cotisations des actifs finançant les pensions des retraités.
Actuellement, les actifs concernés par la réforme des retraites sont les générations nées à partir de 1963.
Une réforme des retraites qui pénalise les salaires des cadres supérieurs mais aussi les professions libérales
Si la réforme des retraites se concrétise conformément au projet, les cotisations retraite obligatoires seront supprimées au-delà de 120.000 € de revenus par an (soit un salaire de 10.000 € brut/mois). En revanche les salariés concernés pourront à acquitter une cotisation de 2,81 % non génératrice de droits .
Aujourd’hui déjà, les plus gros revenus sont exemptés de cotisations retraite, mais le plafond est beaucoup plus haut (presque 3 fois plus élevé) : ce n’est qu’à partir de 27.000 € brut de salaire mensuel que la retraite par répartition ne les concerne plus.
Capitaliser pour compenser le manque de cotisation : l’axe majeur de la réforme
Quelques 350.000 salariés du secteur public et du secteur privé pourraient donc être concernés par cette réforme, et obligés donc de chercher des solutions de revenus complémentaires pour leurs vieux jours.
- Demain, si la loi retraite est votée, les actifs les mieux payés vont donc voir leur rémunération nette augmenter mais leur droit à retraite diminuer. Si vous êtes dans ce cas, pour bénéficier d’une retraite équivalente à celle que vous toucheriez avec le système actuel, vous aurez tout intérêt à investir le gain de rémunération nette que le futur système va vous permettre de toucher. Jouer la carte « fourmi » plutôt que « cigale », vous permettra, en effet, de ne pas vous trouver démuni à l’heure de 3ème âge !
- Compléter votre retraite avec des plans d’épargne supplémentaire par capitalisation serait évidemment une solution, mais il risque d’y avoir des conséquences fiscales négatives et cela, malgré la remise à neuf de l’épargne-retraite prévue par la loi Pacte.
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L’immobilier locatif : la solution pour préparer financièrement sa retraite
La meilleure solution pour préparer votre retraite, tout en n’accentuant pas votre facture fiscale, sera l’investissement immobilier dans le neuf. Vous pouvez, dès aujourd’hui, vous pencher sur le sujet, afin de prendre les devants, mais aussi afin de profiter des taux d’intérêt des crédits immobiliers au plancher ! Les taux pourraient ne plus être aussi attractifs à l’avenir.
Grâce aux avantages fiscaux en vigueur auxquels vous pouvez prétendre (LMNP*, Pinel*, etc.) votre investissement immobilier peut devenir une réelle source de revenus complémentaires.
Certains dispositifs fiscaux sont particulièrement intéressants en vue de l’obtention de compléments de revenus à la retraite :
Le Censi-Bouvard ou le statut LMNP Amortissement
L’investissement meublé LMNP dans une résidence étudiante, affaires ou seniors est une solution très accessible. En location meublée, les biens sont généralement plus petits et donc moins chers qu’en Pinel par exemple !
- Ce dispositif fiscal présente aussi un avantage spécifique, toujours sous conditions : les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et permettent d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de votre investissement immobilier. De plus, vos revenus locatifs seront non imposés pendant une longue période, notamment une fois l’emprunt terminé. Très avantageux pour votre retraite.
- L’autre avantage d’investir en résidence services meublée est qu’il vous délivre de tout souci de gestion. En effet, c’est un exploitant professionnel qui se charge de gérer la résidence en signant avec lui un bail commercial de 9 ans renouvelable. C’est donc l’exploitant qui se charge de remplir la résidence et de la faire fonctionner (accueil, entretien, petit déjeuner…). Vous vous contentez de percevoir votre quote-part de loyers, chaque trimestre ! Selon l’emplacement, le type de résidence et, surtout, la qualité du gestionnaire, le rendement brut peut osciller entre 3,5 % et 4 %. Sélectionner un gérant sérieux et ayant fait ses preuves est donc un gage de rendement attractif. iSelection travaille avec partenaires gestionnaires de renom.
Le dispositif Censi-Bouvard quant à lui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % HT du prix de revient du bien. A cet avantage, s’ajoute celui de pouvoir récupérer la TVA à 20 % auprès des services fiscaux, à condition de conserver le logement pendant 20 ans. Ce dispositif Censi-Bouvard complète avantageusement le statut de LMNP.
Le dispositif Pinel
Rappelons l’avantage de ce dispositif : une déduction fiscale égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien, selon le nombre d’années de location. La déduction se calcule sur un montant maximum de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements achevés dans l’année.
Au terme de la durée de location et de l’avantage fiscal (12 ans maximum), vous pourrez disposer librement de votre bien immobilier : le vendre et placer le produit de la vente, le remettre en location avec un loyer librement fixé, et compléter ainsi vos revenus mensuels.
D’autres dispositifs, sont tout aussi avantageux pour vous assurer un complément de revenus à la retraite.
- La Nue-Propriété permet d’acquérir un bien avec une forte décote, soit environ 60%/70% de sa valeur en pleine propriété sur le marché. C’est un bon outil pour un complément de retraite, qui permet aussi de réduire l’impôts sur la fortune.
- La Loi Malraux et la loi Monuments Historiques permettent d’obtenir des compléments de revenus tout en se constituant un patrimoine immobilier de qualité.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2021, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard codifié à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts.