Il existe en effet plusieurs lois de défiscalisation immobilière pour des contribuables fortement imposés cherchant à investir dans l’immobilier. Découvrez les diverses options à considérer, avec des impacts différents sur la fiscalité.
Certains investissements sont plus opportuns que d’autres, puisqu’ils permettent de réduire le montant du revenu imposable, sans être inclus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.
Défiscalisation immobilière : quelle est la différence entre réduction d’impôt et déduction fiscale ?
En matière d’immobilier, diverses solutions existent, elles se résument en 2 grandes catégories :
- la réduction de votre base imposable (l’assiette) via la déduction fiscale
- la réduction d’impôt
Défiscalisation immobilière : la déduction fiscale pour réduire votre base imposable
La déduction fiscale, c’est une somme qui est retirée de votre revenu globale imposable. C’est le fait d’imputer sur vos revenus des charges qui permettent de le diminuer et de réduire ainsi votre « assiette fiscale ».
La déduction d’impôt s’applique sur des revenus catégoriels avant de les déclarer. Il revient donc au contribuable de soustraire la déduction avant d’apposer la totalité de ses ressources sur sa déclaration annuelle.
Pour cela, vous avez la possibilité de déduire des charges dans chaque catégorie de revenus :
- revenus d’activité : frais kilométrique, frais de repas, …
- ensemble des revenus : dons, épargne retraite, versement de pensions alimentaires, …
- revenus fonciers : déduction des charges afférentes à vos biens immobiliers mis en location (le coût des travaux, les intérêts d’emprunt, …)
Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?
Il s’agit des revenus issus de la location d’un bien en location nue (non meublée).
- Les bénéfices fonciers sont le résultat de la différence entre les loyers perçus et les charges (déclaration 2044).
- Ils doivent être ajoutés aux revenus du contribuable lors de l’établissement de sa déclaration 2042.
L’économie d’impôt générée par votre investissement locatif dépend directement de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition). Cette dernière varie, en fonction de vos revenus, entre 0% et 45%.
Plus un contribuable est dans une tranche d’imposition haute, plus le montant de son économie d’impôt dû à des déductions fiscales sera important.
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont concernés ?
Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif MH (Monuments Historiques) et le Déficit foncier permettent d’obtenir une déduction fiscale conséquente.
Ce type d’investissement est donc à privilégier pour les contribuables les plus lourdement imposés.
Défiscalisation immobilière : la réduction d’impôt comme levier fiscal
La réduction d’impôt est, quant à elle, une somme déduite directement du montant de votre impôt. Si vous êtes peu imposable, vous ne profitez que d’une partie de la réduction.
Parmi les lois de défiscalisation immobilière donnant droit à une réduction d’impôt, le dispositif Pinel a longtemps été plébiscité pendant de nombreuses années, mais il a pris fin le 31 décembre 2024. D’autres solutions d’investissement immobilier permettent de réduire directement ses impôts :
- Le dispositif Denormandie s’appuie sur le même principe que le Pinel, mais pour des logements anciens rénovés.
- La Loi Malraux est le dispositif concernant des logements anciens rénovés à forte valeur patrimoniale, situés dans certaines zones historiques ; il concerne plus particulièrement les foyers imposés lourdement et présente l’avantage de ne pas rentrer dans le plafonnement des niches fiscales.
Lois de défiscalisation immobilière et plafonnement des niches fiscales
Certaines solutions octroyant des réductions d’impôts ou des déductions impactant le revenu font l’objet d’un plafonnement global annuel. Ce mécanisme vise à limiter le total des avantages fiscaux octroyés par certains investissements au titre d’une même année. Le plafonnement global applicable par foyer fiscal est à ce jour de 10 000 €.
Il est toutefois majoré à 18 000 € pour les avantages fiscaux obtenus au titre d’investissements Outre-mer.
Défiscalisation immobilière : le Déficit foncier, un outil de réduction des revenus fonciers
Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les diverses charges qui peuvent y être attachées. Il s’agit de diminuer ses revenus fonciers en y imputant des charges importantes, telles que des travaux de rénovation.
En effet, face à une TMI de 45 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, les revenus fonciers des contribuables les plus imposés subissent une imposition particulièrement pénalisante. Le déficit foncier constitue alors un outil de défiscalisation immobilière très utile pour réduire ses impôts.
Le principe de l’investissement immobilier avec le régime Déficit Foncier
- Acheter un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation, qui seront déductibles de vos revenus fonciers pendant 10 ans. (Sous conditions)
- Générer une économie d’impôts optimisée pour les investisseurs disposant de revenus fonciers
L’investisseur réalisant une opération d’acquisition immobilière en Déficit foncier a donc l’opportunité, via son achat, de générer une assiette de travaux déductibles de ses revenus fonciers et de son revenu global, limitant ainsi son imposition de manière importante.
Rappelons qu’un déficit foncier est généré lorsque les loyers perçus (d’un logement loué non meublé) sont inférieurs aux charges liées à l’investissement locatif. Le mécanisme du Déficit foncier permet de déduire des revenus fonciers et globaux la somme de 10.700 € par an. Lorsque le déficit foncier excède les 10.700 €, il est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Important ! L’imputation du déficit foncier implique que le logement soit loué pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction.
Ce dispositif fiscal s’adresse notamment à des investisseurs ayant déjà des revenus fonciers générant de l’impôt.
- Il est particulièrement puissant car il n’y a pas de plafonnement de la déduction des travaux, et l’impact fiscal est immédiat.
- Cette diminution des revenus imposés permet également d’envisager de changer de tranche marginale d’imposition (TMI).
Nouveauté 2023 pour le régime Déficit foncier
Le montant du déficit foncier imputable à l’impôt sur le revenu, pendant 3 ans, est doublé sous certaines conditions :
- Le nouveau seuil d’imputation est fixé à 21.400 € dans le cas de travaux de rénovation énergétique sur des logements classés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Les travaux concernés doivent permettre au logement d’atteindre au minimum la note D dans le DPE.
Bon à savoir sur le déficit foncier :
- En dessous de 15 000 € de revenus fonciers vous êtes éligible de plein droit au mécanisme du micro foncier. Cela vous octroie un abattement forfaitaire de charge de 30 %.
- Si cependant, vos charges sont supérieures à 30 %, vous auriez tout intérêt à faire l’option pour le régime réel. Ce choix vous engage cependant pour 3 ans sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
Le mécanisme du Déficit foncier est, avec le démembrement de propriété (Nue-Propriété), l’un des seuls régimes permettant d’alléger fortement sa fiscalité sans se limiter au plafonnement des niches fiscales (plafond de 10.000 €).
La Loi Monuments Historiques : comment obtenir des déductions fiscales sur une courte durée
La loi Monuments Historiques a été instituée en 1913 pour restaurer et entretenir des immeubles particulièrement précieux sur le plan du patrimoine national. Par ce biais, l’Etat transfère sur les investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière s’adresse aux contribuables les plus aisés, ou ayant un revenu exceptionnel à neutraliser.
Les avantages fiscaux des opérations Monuments Historiques
Les opérations en Monuments Historiques consistent à acquérir un bien immobilier classé Monuments Historiques nécessitant des travaux de restauration. Ces dépenses comprennent les travaux de rénovation, de réparation, de maintenance et de restauration nécessaires pour préserver le caractère historique du bien.
- Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles à 100 % des revenus d’imposition.
- Le déficit généré est déductible du revenu global sans aucun plafonnement.
- Forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) correspondant à la durée des travaux.
- Impact immédiat sur la TMI pour le contribuable qui doit faire face à un revenu exceptionnel ou situé dans les tranches d’impositions supérieures.
Conditions à respecter pour la Loi Monuments Historiques
Logements :
- L’immeuble doit être classé Monuments Historiques (MH) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Permis de construire soumis à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) et à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).
- Un bien immobilier classé Monuments Historiques, ou inscrit à l’ISMH ne peut pas être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans une autorisation du ministère de la Culture.
- Obligation de conservation du bien pendant 15 ans.
Fiscalité : règle de l’imputation des déficits fonciers
- L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable continue de louer le bien pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation).
- Obligation de location pendant 3 ans (non-plafonnement des loyers et des ressources du locataire).
A SAVOIR : Le régime fiscal et les avantages diffèrent selon ces trois cas de figures.
- Le logement ne génère aucune recette
- Le logement est inoccupé et génère des recettes
- Le logement est occupé et génère des recettes
Les biens classés Monuments historiques sont rares, ce qui contribue à les valoriser. Afin de vous assurer une offre de qualité, iSelection travaille avec des partenaires spécialisés et reconnus (Histoire et Patrimoine, Groupe CIR).
En savoir plus sur le dispositif MH
Source : site www.impots.gouv.fr
Le dispositif Malraux : un outil puissant de réduction d’impôts
Ce dispositif est fiscalement très attractif pour les investisseurs immobiliers amateurs de belle pierre ancienne à rénover, en centre-ville. Il s’adresse notamment à des investisseurs redevables de plus de 8000 € d’impôt par an.
L’objectif du dispositif Malraux (limité à certains secteurs géographiques) est de protéger le patrimoine immobilier urbain en encourageant la rénovation d’immeubles anciens via une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du coût des travaux de réhabilitation. A terme, le bien est comme « neuf » et donc totalement aux normes…
- Pour que l’intérêt fiscal soit optimal, les travaux des parties communes et privatives doivent représenter entre 50 % et 70 % du coût total de l’investissement.
- Avec un plafond de dépenses de travaux fixé à 400 000 €, la défiscalisation Malraux peut être étalée sur 4 ans, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux. Dans le cas où la réduction excède l’impôt dû, l’excédent de réduction est reportable sur les 3 années suivantes.
En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement rénové, non meublé, pendant au moins 9 ans. Toute liberté est laissée au bailleur : pas de contraintes de plafonds de loyers ou de ressources de locataires comme dans d’autres dispositifs. En revanche, interdiction de signer un bail avec ses enfants ou ses parents.
A noter : les opérations Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.
Le Malraux, une gestion simplifiée
Ayant évolué au cours des ans, le dispositif Malraux est aujourd’hui beaucoup plus simple et pratique pour les investisseurs, débarrassés de tout souci de gestion de l’opération de réhabilitation.
En effet, aujourd’hui, le vendeur peut entièrement se charger des travaux dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). Cela permet à l’investisseur de bénéficier du dispositif fiscal en produisant uniquement les factures des travaux réglées aux entrepreneurs.
Pour ce type d’investissement il faut s’assurer qu’il soit effectivement éligible à cette loi, et réponde aux contraintes. Il est donc primordial de vous faire aider par un professionnel qui a accès aux meilleurs biens du marché. iSelection travaille avec des partenaires reconnus, spécialistes de cette gamme de biens.
Tout savoir sur la loi Malraux
Source : site www.impots.gouv.fr
Investir en Nue-propriété pour optimiser sa fiscalité en cas de forte imposition
La Nue-Propriété ne génère pas de réduction d’impôts ou de déduction fiscale immédiate, mais elle impacte positivement l’assiette fiscale de l’investisseur.
Rappel du principe de la Nue-Propriété
Le démembrement temporaire de propriété (15 à 20 ans) consistera à séparer la nue-propriété du bien (les murs) de l’usufruit (l’utilisation des lieux : habitation ou location).
Ainsi un partenariat public / privé est créé :
- Des épargnants personnes privées et des bailleurs institutionnels se répartissent la pleine propriété d’un bien ; les premiers achetant la nue-propriété du bien.
- Les bailleurs institutionnels sont des professionnels de la gestion locative et de l’entretien du patrimoine. Ils ont une mission de service public : loger des actifs sur des zones tendues.
L’achat de la seule nue-propriété par l’investisseur épargnant implique ainsi un prix d’acquisition plus bas (les frais de notaires sont aussi abaissés). Cette réduction peut atteindre une décote de 40% pour un démembrement d’une durée de 15 ans ; ce prix d’achat abaissé peut permettre d’acquérir des biens de haute qualité, en cœur de ville, avec une forte valeur patrimoniale.
Les avantages fiscaux et financiers de la Nue-Propriété
- L’acquisition d’un bien en nue-propriété n’engendre aucun revenu foncier pendant la période d’usufruit temporaire. L‘absence de revenus fonciers, ne génère ainsi pas d’impôt et donc n’augmente pas la fiscalité. (Ces revenus peuvent parfois entraîner un changement de tranche marginale d’imposition (TMI) ;
- Si l’investisseur emprunte pour acquérir ce bien, les intérêts d’emprunt constitueront une charge, alors même qu’il n’y a pas de recettes nouvelles. Ces intérêts pourront être déduits de revenus fonciers acquis par ailleurs (Sous réserve que l’usufruitier ait le statut de bailleur social) ;
- L’achat de la seule nue-propriété implique un prix d’acquisition plus bas (les frais de notaires sont aussi abaissés). Cette réduction peut atteindre une décote de 40% pour un démembrement d’une durée de 15 ans ; ce prix d’achat abaissé peut permettre un accès à des biens de haute qualité, qui ne seraient pas forcément accessibles financièrement en pleine propriété ;
- La nue-propriété réalisée dans le cadre d’un investissement immobilier n’entre pas dans le calcul de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière ;
- Lors de la revente, la plus-value est calculée sur le prix d’acquisition en pleine propriété.
Plus de détails sur la Nue-Propriété
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Les opérations en Nue Propriété, Malraux, Déficit Foncier ou Monuments Historiques sont généralement très diverses et de petite taille. Nombre d’éléments sont à prendre en considération, parmi lesquels l’emplacement bien sûr, mais également beaucoup de points inhérents à ces montages spécifiques. Par ailleurs, le choix dispositif fiscal se fera au regard de la situation personnelle et du profil de l’investisseur.