Les logements pouvant bénéficier du dispositif fiscal « Pinel rénové » sont généralement situés dans des immeubles d’habitation anciens à réhabiliter. Mais ils peuvent aussi faire partie d’un local non affecté à l’habitation, en vue de sa transformation en logement.
L’objectif est de favoriser la restauration de logements vétustes, notamment dans les zones où le marché locatif est tendu.
Les points communs du Pinel neuf et du Pinel rénové
Une fiscalité commune : le Pinel
Les deux dispositifs vous permettent de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle correspond à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat, selon votre durée d’engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
L’investissement annuel total ne peut excéder 300.000 € (acquisition + frais). Cela signifie que rien ne vous empêche de réaliser plusieurs achats la même année, mais que seuls 300.000 € seront pris en compte dans le calcul de la défiscalisation.
En conséquence, l’économie d’impôt maximale peut atteindre 36.000 € sur 6 ans, 54.000 € sur 9 ans et 63 .000 € sur 12 ans.
Des contraintes communes de base à respecter
L’investissement en Pinel rénové doit respecter les mêmes conditions inhérentes au dispositif Pinel :
- Le prix d’achat au m² ne peut pas dépasser 5 .500 €.
- Vous devez vous engager à louer le logement non meublé à des locataires qui en font leur résidence principale et dont les ressources sont plafonnées (et revalorisés chaque année)
- Enfin, le logement doit être acquis dans des zones géographiques délimitées (A et Abis, B1) et son loyer est plafonné selon un montant fixé par décret qui dépend de la zone géographique du bien.
Les spécificités du Pinel rénové
Un logement dans un état général non décent
Au moment de l’achat, le logement doit d’abord être en trop mauvais état pour être loué. En clair, il ne doit pas satisfaire aux caractéristiques de décence. Une attestation de l’état descriptif du logement avant travaux conditionne son éligibilité à l’avantage fiscal.
Deux types de logements sont concernés :
- Logements vétustes qui nécessitent de lourds travaux afin d’être habitables à nouveau.
- Local professionnel transformé en logement (par exemple un bâtiment industriel transformé en loft)
Des travaux obligatoires
Ensuite, il doit faire l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret.
- En effet la réduction d’impôts s’applique pour les logements qui ne respectent pas au moins 4 des 15 critères de décence prévu par la loi.
- Les travaux doivent permettre de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et au moins 6 des performances techniques de l’arrêté du 19 dec. 2003.
- De plus, pour bénéficier de l’avantage fiscal du Pinel rénové, le contribuable doit fournir des attestations et des états descriptifs du logement avant et après travaux.
Une réhabilitation qui rend le logement « comme neuf »
Une fois les travaux terminés, le logement doit afficher des performances techniques et énergétiques équivalentes à celles d’un logement neuf pour bénéficier des avantages du Pinel rénové.
C’est pourquoi, à la fin du chantier, un contrôleur technique doit fournir une attestation démontrant la décence du logement et le respect des performances techniques. Un logement en Pinel rénové dispose obligatoirement d’une performance énergétique élevée et est doté du label Bâtiment Basse Consommation ou du label Haute Performance énergétique.
Important : vous devez joindre les 2 attestations (avant et après les travaux) à votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. Ils permettront à l’administration fiscale de juger si le logement a bien été rénové en bonne et due forme.
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Pourquoi le Pinel rénové est intéressant ?
Emplacements privilégiés
Ce dispositif vous permet d’accéder à des emplacements privilégiés, notamment en centre-ville, bénéficiant d’une demande locative forte et d’un espoir de valorisation attractif.
Travaux réalisés par des professionnels et programmes « clés en main »
- Compte tenu de l’importance et de la technicité complexe des travaux obligatoires, il impose, le plus souvent, la réalisation de ces derniers par des professionnels aguerris.
- En général, les délais des travaux sont inférieurs aux délais de livraison d’une construction en Pinel neuf.
- Une fois réhabilité, l’immeuble est comme neuf, aux toutes dernières normes.
Des programmes « clefs en main » sont commercialisés par des opérateurs spécialisés dans les réhabilitations lourdes. Dans cette situation optimale, c’est l’ensemble du bâtiment qui est réhabilité (parties privatives et communes). Le mécanisme d’achat est protégé par un contrat spécifique, qui vous protège, en tant qu’acquéreur : la vente immobilière en rénovation (VIR).
Avantages fiscaux spécifiques du Pinel rénové
- Les frais de notaire sont calculés au taux de l’ancien sur le prix global (foncier + travaux)
- La taxe foncière est due à partir de l’acquisition.
- La réduction Pinel s’applique dès l’année de l’investissement et non à la fin des travaux comme un Pinel neuf (info à vérifier).
- Elle est calculée sur le foncier et les travaux de réhabilitation.
Avantages fiscaux cumulables avec le déficit foncier
La particularité du Pinel rénové réside dans la possibilité de le cumuler avec le régime du déficit foncier.
Ainsi si vous avez par ailleurs des revenus fonciers, le dispositif « Pinel rénové », va vous permettre d’optimiser votre fiscalité : les travaux déductibles dans le cadre du Pinel rénové s’imputent soit sur vos revenus fonciers, soit sur votre revenu global, dans la limite de 10.700 € / an.
Quelle différence avec le dispositif Denormandie ?
Le récent dispositif « Denormandie », ciblant aussi l’ancien, est différent sur 2 points :
- Il ne peut s’effectuer que dans certaines communes, qui sont parfois différentes des communes éligibles au Pinel.
- Il nécessite des travaux souvent moins importants, devant représenter au moins 25 % du coût total. En conséquence, à la fin du chantier, les logements en « Denormandie » ne sont pas forcément « comme neufs » aux toutes dernières normes, comme le sont les logements en « Pinel rénové », avec tous les avantages que cela comporte…
En théorie, rien n’empêche un investisseur de se lancer seul dans un projet d’achat immobilier en Pinel rénové. Cependant, les démarches administratives étant lourdes et compliquées, il est vivement conseillé de s’adresser à un professionnel.
Les critères d’éligibilité sont en effet très spécifiques et il est important de pouvoir assurer un suivi des travaux et d’en vérifier les résultats. La moindre irrégularité expose au risque de perdre l’ensemble des avantages fiscaux de ce dispositif.
Nos conseillers en immobilier locatifs sont à votre disposition pour vous aider dans votre projet.
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Sources et références : https://bofip.impots.gouv.fr/ – https://www.legifrance.gouv.fr/
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).