
Beaucoup d’investisseurs potentiels se demandent quel type d’investissement immobilier locatif réaliser selon leur âge, et c’est légitime.
Selon une étude réalisée par le Crédit Foncier en 2017, l’âge moyen des investisseurs locatifs particuliers est de 45 ans. Cependant, rappelons qu’en immobilier, « prendre date » est important à plusieurs titres :
- plus tôt vous commencerez à épargner, moins dur sera l’effort ;
- les opportunités de défiscalisation étant attachées (entre autres conditions) à un certain nombre d’années de détention du bien locatif, la date d’entrée est importante !
En règle générale, il est judicieux de vous positionner sur le marché immobilier le plus tôt possible. Une idée d’autant plus juste que l’immobilier peut s’acheter à crédit et que, plus on emprunte jeune, moins le coût du crédit est important. En effet, l’assurance décès invalidité coûte moins cher aux plus jeunes emprunteurs, généralement en bonne santé.
30 ans : l’âge de la constitution d’un patrimoine
Sauf exception, à 20 ans, on ne pense pas encore à investir son argent… On le dépense ! Mais à partir de 30 ans, installé depuis quelques années dans une profession et parfois en couple avec des enfants, on songe à épargner.
L’idée d’épargner est d’autant plus sage que l’on sait déjà que les futures retraites ne seront plus aussi confortables qu’aujourd’hui. Il faut donc, dès son entrée dans la vie professionnelle, commencer à se constituer sa retraite complémentaire.
Mais avant de vous « attaquer » réellement à la problématique « retraite », vous pouvez déjà tranquillement commencer à vous constituer un patrimoine immobilier qui pourra vous servir de diverses manières.
Se lancer très tôt dans un investissement immobilier est une bonne idée pour se constituer un capital utile pour de futurs investissements (quels qu’ils soient) ou la réalisation d’un projet personnel. L’opération est peu risquée et fiscalement avantageuse pour mettre à profit un début d’épargne.
Investir à 30 ans dans une petite surface pour se constituer des revenus complémentaires
- Si vous êtes déjà en cours d’acquisition de votre résidence principale et que vous avez la possibilité d’épargner en plus, vous pouvez vous intéresser à l’achat d’un logement locatif qui vous apportera des revenus complémentaires et se valorisera au fil du temps. Le crédit est accessible à cet âge-là à des prix défiant toute concurrence ; il faut en profiter !
- Si vous ne pouvez pas acheter votre résidence principale car les prix sont trop élevés, la bonne idée est de louer votre résidence principale tout en achetant une petite surface locative abordable qui, à la revente pourra faire office d’apport personnel pour acheter enfin votre logement principal.
Voici le type d’investissement locatif à privilégier dès 30 ans :
- de petites surfaces situées dans des résidences neuves de quartiers recherchés et pouvant se placer sous le dispositif Pinel, par exemple, qui vous permet de déduire de vos impôts entre 12 % et 21 % du prix du bien, acheté en métropole.
- Autre possibilité : un appartement meublé en résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard
40 ans : l’âge de la défiscalisation et de la protection de sa famille
La quarantaine est souvent la période professionnelle où les revenus sont élevés et où vous cherchez à réduire votre ardoise fiscale.
Rien de mieux, dans ce cas, que d’opter pour un ou deux investissements immobiliers Pinel (puisque vous pouvez aller jusqu’à 300.000 € d’investissement dans ce cadre) , ou encore pour l’achat de logements dans une résidence avec services de tourisme d’affaires ou séniors avec le dispositif Censi-Bouvard.
Investir à 40 ans en Pinel ou Censi-Bouvard pour réduire vos impôts
- La défiscalisation Pinel (jusqu’à 21 % du prix du bien déductibles des impôts pour une durée de location de 12 ans en métropole, et jusqu’à 32 % pour un investissement Pinel outre-mer ) est attractive…
- De même , les possibilités offertes par le dispositif Censi-Bouvard, encore accessibles jusqu’en 2021, vous permettront de déduire de vos impôts 11 % du prix du bien, en plus de bénéficier du remboursement de la TVA si le logement est conservé pendant 20 ans.
- Pour les plus gros contribuables, les dispositifs Monuments Historiques et Malraux sont également à étudier : Malraux dans une optique de réduction d’impôts, et Monuments Historiques avec objectif de réaliser une forte économie d’impôts sur une courte durée (1,2 ou 3 ans), tout en se constituant un patrimoine immobilier d’exception.
Retrouvez notre comparatif des dispositifs fiscaux
Investir dans l’immobilier locatif à 40 ans avec le statut LMNP Amortissement
Le dispositif LMNP offre plusieurs avantages fiscaux tels que l’amortissement de l’investissement, la défiscalisation des revenus locatifs, la récupération de la TVA, et bien d’autres. Votre achat immobilier sera ainsi financé en partie par vos revenus locatifs mensuels et vos avantages fiscaux.
Vous placer sous statut Loueur en Meublé Non Professionnel est également intéressant : imputation possible des déficits fonciers sur les BIC non professionnels dans le cadre du dispositif LMNP. Ceci vous donne ainsi la possibilité d’amortir jusqu’à 90% du prix de revient de l’investissement. Lorsque le crédit est terminé, vous bénéficierez de vos revenus locatifs sans aucune imposition pendant une durée pouvant dépasser 15 ans après la fin du crédit, (selon votre situation fiscale du client et votre mode de financement)
Par ailleurs, pour les épargnants ayant fondé une famille, le bénéfice de la prévoyance attachée à l’assurance décès-invalidité (liée au crédit) est attractive, représentant une réelle protection de la famille.
Demandez conseil à l’un de nos spécialistes en immobilier locatif
50 ans : l’âge du soutien des enfants et de la préparation de sa retraite
La cinquantaine est souvent l’âge où l’on commence réellement à penser à une stratégie pour se constituer des revenus complémentaires pour l’heure de sa retraite… qui approche. C’est aussi l’âge où l’on doit souvent aider ses enfants à se loger pendant leurs études ou au démarrage de leur vie professionnelle… Enfin, c’est le moment où certains d’entre vous se libèrent du remboursement de leur résidence principale, retrouvant une nouvelle capacité d’épargne. Si vos enfants ont quitté la maison, la fiscalité peut vous impacter plus lourdement, d’où la nécessité de trouver des solutions d’optimisation fiscale à travers l’immobilier.
- Si vous disposez déjà d’un patrimoine immobilier, rien ne vous empêche de le compléter avec de nouveaux investissements immobiliers dont les loyers assureront un complément de retraite. Un investissement Pinel pourra aussi vous permettre de loger vos enfants qui démarrent leur vie d’adulte.
- Si vous ne disposez pas de biens immobiliers, c’est le moment d’opter enfin pour la pierre, parfaitement adaptée à la constitution de compléments de revenus réguliers à l’heure du 3ème âge. L’investissement locatif dans le meublé (statut LMNP) vous permettra de rééquilibrer votre situation fiscale grâce à la déduction de tous les frais (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…). Mais c’est aussi un moyen efficace de mettre à profit ses 10 à 15 dernières années de vie active pour préparer sa retraite.
60 ans : l’âge de la préparation de sa succession
Arrivés à la soixantaine, beaucoup d’épargnants souhaitent faire le point sur leur patrimoine, dans l’hypothèse, si c’est possible, d’aider financièrement leurs enfants.
- Acheter de l’immobilier est évidemment toujours possible, même à crédit : la majorité des banques accordant aujourd’hui des prêts pouvant être remboursés jusqu’à 75 ans. Evidemment, à cet âge, c’est l’assurance qui peut poser problème.
- Solution : si vous détenez par ailleurs des actifs financiers, comme un contrat d’assurance vie, par exemple, vous pouvez le proposer à la banque comme garantie. Celle-ci « nantira » le contrat, c’est-à-dire le prendra en garantie pour se rembourser, le cas échéant. Ces nouveaux actifs immobiliers grandiront votre patrimoine à transmettre à vos enfants, à terme.
- Si vous réfléchissez déjà à l’optimisation fiscale de votre succession, pensez aux solutions intéressantes comme le regroupement de vos biens immobiliers dans une Société civile immobilière (SCI) ou le démembrement de propriété. Dans ce dernier cas, vous pouvez donner la nue-propriété (les murs) à vos enfants, en gardant l’usufruit (les loyers) du logement…
Les produits immobiliers à privilégier à cet âge sont nombreux : encore et toujours les logements neufs sous dispositif Pinel (une simple détention de 6 ans peut donner lieu à avantage fiscal) mais aussi les résidences meublées avec services (en Censi-Bouvard ou LMNP Amortissement).
Ainsi, à chaque âge, vous avez une bonne raison d’investir dans la pierre. Constitution d’un patrimoine, complément de revenus ou capital à dépenser à la retraite, héritage « défiscalisé » à transmettre à ses enfants… L’immobilier locatif permet tout cela en tirant également profit des taux d’intérêts historiquement bas. Se faire accompagner par un professionnel est primordial pour faire les bons choix.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.