En 2020, c’est encore le moment d’investir dans l’immobilier locatif : les dispositifs fiscaux avantageux sont en vigueur jusqu’à fin décembre 2021. De plus, les taux d’intérêt sont toujours très faibles.
Contre toute attente, la crise sanitaire du Covid a confirmé que le fait que l’immobilier reste une vraie valeur refuge. Retrouvez l’analyse en video avec cet extrait du Live de l’immobilier locatif organisé le 2 juillet par iSelection et la Caisse d’Epargne.
Investir dans la pierre grâce aux dispositifs fiscaux en vigueur
La loi Pinel* notamment, offre un avantage de 12% à 21% du prix de vente selon la durée de mise en location, entre 6 ans et 12 ans. Seul changement : ce sont uniquement les zones les plus tendues qui sont éligibles : c’est à dire Abis, A et B1.
Vous pouvez également opter pour le dispositif Censi-Bouvard*, réservé à l’investissement locatif dans certaines résidences neuves de services pour seniors ou étudiants. Ce dispositif donne accès à une réduction d’impôt égale à 11% du prix du logement pendant 9 ans.
Optimiser son placement dans la pierre
Vous souhaitez investir dans la pierre et vous lancer dans l’immobilier locatif ? Quelques bons réflexes vous permettront d’optimiser ce placement.
1 – Investissez dans la pierre près de chez vous. Ainsi, vous avez l’assurance de mieux connaître le marché et d’acquérir au juste prix. De plus, vous évitez ainsi des frais logistiques inutiles.
2 – Investissez dans une grande ville. Les grandes métropoles restent une valeur sûre. Paris, Bordeaux, Nantes, Rennes, Lille ou encore Toulouse demeurent des villes prisées par les locataires en recherche de logement, notamment les actifs et les étudiants.
3 – Investissez en bord de mer ou dans une zone touristique. Pensez également aux logements situés en bord de mer et dans une zone recherchée des vacanciers. Ce type de bien peut devenir par la suite une résidence secondaire ou principale, au moment de la retraite.
Enfin, veillez à privilégier un bien situé à proximité d’une école, d’une université, de commerces et/ou des transports en commun. Dans ces secteurs, la demande est généralement forte et vous avez toutes les chances de réduire les risques de vacance locative.
En 2020, faites le bon choix pour votre investissement immobilier. Votre spécialiste en immobilier patrimonial iSelection vous guide pas à pas dans votre projet et vous aide à trouver les logements les mieux situés pour une rentabilité optimisée.
Pour approfondir votre réflexion, retrouvez nos FAQ sur d’autres thématiques autour de l’immobilier :
- Quels sont les bonnes pratiques de l’immobilier locatif ?
- Quels sont les atouts de l’immobilier locatif ?
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Crédit Photo : Photo Adobe Stock – Auteur : VadimGuzhva
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.