Si la loi de finances 2021 ne révolutionne pas le secteur de l’immobilier résidentiel, elle accorde tout de même un budget de 16,2 milliards d’euros au logement. Celui-ci est en progression de 400 millions d’euros par rapport à l’an dernier. Une preuve que le gouvernement français souhaite soutenir un secteur important pour notre économie : l’immobilier.
Le dispositif Pinel est reconduit dans la loi de finances 2021, mais modifié à partir de 2023
Concernant l’acquisition de logements locatifs neufs ou rénovés, le dispositif Pinel se poursuit, sous sa forme originelle, cette année et en 2022. A partir de 2023, toutefois, il subira un allégement des avantages fiscaux. De plus, dès 2021, la loi de finances supprime le bénéfice du Pinel aux maisons individuelles.
De fait, la loi de finances 2021 abaisse, pour les achats réalisés en 2023, le taux de réduction d’impôt de la manière suivante :
- Celui-ci atteindra 10,5 % (au lieu de 12 %) pour un engagement de location pendant une durée de 6 ans, 15 % (au lieu de 18 %) pour une durée de location sur 9 ans, et 17,5 % (au lieu de 21 %) pour une durée de location sur 12 ans.
- Pour les acquisitions réalisées en 2024, ces taux d’intérêt descendront à 9 % pour un engagement de location pendant 6 ans, à 12 % pour une durée de location de 9 ans et à 14 % pour une durée de location de 12 ans.
Une bonne raison pour se décider à investir dans un logement locatif Pinel aux avantages fiscaux optimisés, dès 2021 !
A noter : les plafonds de loyers et de ressources valables pour 2021 n’ont pas encore été publiés. Dès leur parution, nous mettrons à jour nos pages.
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Profitez aussi du dispositif Censi-Bouvard, accessible encore pendant toute l’année 2021
Si vous préférez orienter vos investissements vers les résidences meublées avec services, prospectez les offres liées au dispositif Censi-Bouvard qui a été prolongé de 2 ans par la loi de finances 2019. Il continue donc d’être accessible pendant toute cette année 2021, vous permettant, sous conditions, de réduire votre impôt sur le revenu de 11 % de la valeur du logement acheté. De plus, si vous vous engagez sur une durée de location de 20 ans, vous pouvez même bénéficier du remboursement de la TVA à 20 %.
Ainsi que le rapporte le cabinet de conseil Cushman & Wakefield, les résidences étudiantes bénéficient de « fondamentaux sains et attractifs » et les résidences séniors représentent « une classe d’actifs à l’avenir prometteur ». Des opportunités sont, en effet, à saisir, dans ce domaine.
Rénovation des bâtiments anciens : la loi de finances 2021 élargit l’accès à MaPrimRénov’
La transition écologique et les améliorations des performances énergétiques des bâtiments sont au coeur du Plan de Relance de la France. A ce titre, c’est en Juillet 2021 qu’entrera en vigueur, pour les constructions neuves, la nouvelle norme RE2020.
Les logements anciens sont également concernés et la loi de finances 2021 prévoit donc un nouveau dispositif d’aide à la réhabilitation des logements dégradés : MaPrimRénov’, dédié aux travaux de rénovation énergétique. Il entrera en vigueur dès le mois de janvier 2021. Elargi cette année à tous les propriétaires et aux copropriétés, il ne sera accessible aux bailleurs qu’en juillet 2021. Les dossiers de demande de cette aide devront être déposés directement sur le site dédié ou auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
La performance énergétique influe sur la possibilité de hausse de certains loyers
Depuis le début de l’année, les hausses de loyers de logements situés en zones tendues (soit 28 agglomérations) et notés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique, sont impossibles. Seuls les logements affichant une note entre A et E et affichant donc une consommation inférieure à 331 kWh par m²/an peuvent voir leurs loyers s’accroître.
Avec ce décret du 30 décembre contraignant pour les bailleurs, les Pouvoirs Publics affichent clairement leur intention de lutter contre les fameuses « passoires thermiques ».
Attention ! Ne confondez pas cette nouvelle réglementation avec deux dispositifs déjà existants : l’encadrement national des loyers en zone tendue (augmentation limitée à l’IRL) et le plafonnement des loyers mis en place dans certaines agglomérations (comme Paris et Lille) et qui doit s’étendre cette année à d’autres villes. Plusieurs communes de région parisienne et quatre agglomérations en régions (Bordeaux, Grenoble, Lyon/Villeurbanne et Montpellier) sont concernées.
La loi de finances 2021 apporte des changements dans les aides au logement
Les APL
Depuis le début de l’année, ces aides sont calculées en temps réel. Auparavant, elles étaient calculées en « N-2 », c’est-à-dire en fonction des revenus perçus deux ans avant. Un changement important pour les bailleurs comptant des locataires bénéficiaires ou éligibles à ces aides.
Vers une disparition totale de la taxe d’habitation
Si 80 % des foyers ne la payent déjà plus, la taxe d’habitation est toujours due par 20 % des contribuables les plus aisés. Pour ces derniers, la taxe va être abaissée de 30 % en 2021, puis de 65 % en 2022. Sa suppression complète interviendra en 2023.
La suppression concerne les foyers dont le revenu fiscal de référence (RFR) n’excède pas un certain seuil. Voici les seuils pour 2020 :
| Quotient familial | RFR à ne pas dépasser |
| 1 part | 27 706 € |
| 1,5 part | 35 915 € |
| 2 parts | 44 124 € |
| 2,5 parts | 50 281 € |
| 3 parts | 56 438 € |
| 3,5 parts | 62 595 € |
Le PTZ reconduit jusqu’en décembre 2022
Bonne nouvelle pour les primo-accédants : l’article 164 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif du prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2022.
Rappelons que le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale. Cependant, il y a, pour y avoir droit, un montant de revenus maximum à ne pas dépasser. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.
La loi de finances n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 pour 2021 (article 164) prévoit la modification des conditions de ressources pour le PTZ en 2022. Le montant total des ressources sera notamment apprécié à la date d’émission de l’offre de prêt. Pour l’instant les nouvelles conditions d’accès au PTZ ne sont pas connues.
La bonne nouvelle de cette loi de finances 2021 est donc qu’elle ne modifie pas les différents dispositifs fiscaux d’investissement locatif dans le neuf. Vous pouvez donc encore bénéficier de réductions d’impôts en investissant jusqu’à fin décembre 2021 !
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Sources : https://www.legifrance.gouv.fr/dossierlegislatif/JORFDOLE000042372311/ – https://www.economie.gouv.fr/particuliers/prime-renovation-energetique – https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.