Pour son offre de biens immobiliers en nue-propriété, iSelection travaille avec la société Perl, créateur du concept et spécialiste de la nue-propriété depuis plus de 21 ans.
Une opération en nue-propriété dure en moyenne 17 ans, période pendant laquelle Perl accompagne l’acquéreur durant toute la vie de l’investissement : du contrat de réservation jusqu’à 6 mois après la fin de l’usufruit. Alors justement, que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ? C’est ce que nous allons décrypter.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Le dispositif Nue-Propriété permet d’acquérir un bien à un prix réduit d’environ 40 % sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative. En contrepartie, le nu-propriétaire en accorde l’usage à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle il redevient plein-propriétaire.
En résumé :
- Le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement
- L’usufruitier dispose du droit d’usage du bien. Il assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien. Dans le modèle de l’Usufruit Locatif Social développé par Perl, il s’agit d’un bailleur institutionnel qui acquiert l’usufruit du bien qu’il louera pour une durée fixe (15 à 20 ans) à des ménages sous conditions de ressources.
- À l’issue de cette période, l’usufruit prend fin et l’investisseur redevient plein-propriétaire et retrouve automatiquement tous ses droits sur son bien, sans frais supplémentaire. Il peut dès lors l’occuper, le louer, le vendre ou le donner. C’est ce qu’on appelle le « débouclage ».
Les avantages de la nue-propriété
Quels sont les avantages pour l’investisseur particulier ?
L’investissement en nue-propriété permet à des particuliers d’acheter un bien immobilier à prix décoté. Ce modèle, basé sur le partage temporaire de la propriété et de l’usage, est une solution avantageuse qui s’adapte à tous les profils d’investisseurs.
Quels sont les avantages pour les locataires ?
Les locataires, sélectionnés par les procédures habituelles d’attribution des logements sociaux, bénéficient de logements de qualité, à loyers abordables, situés en cœur de villes ou proches des bassins d’emplois et de toutes les commodités.
Quels sont les avantages pour le bailleur social ?
En utilisant l’épargne d’investisseurs particuliers, les collectivités territoriales peuvent ainsi produire plus de logements sociaux sans faire appel aux subventions publiques,. Les bailleurs sociaux peuvent ainsi accroître leur parc social tout en sécurisant leurs fonds propres.
Qu’est-ce que la fin d’usufruit ?
La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération d’investissement en nue-propriété, au moment où le propriétaire récupère l’usage du bien.
Cette phase de transition vers la pleine propriété est donc un moment capital pour les investisseurs comme les bailleurs-usufruitiers.
Il s’agit à la fois de protéger les locataires, de s’assurer que la convention de démembrement est respectée par le bailleur, mais aussi de conseiller l’investisseur dans son choix patrimonial.
La fin de la période d’usufruit est encadrée légalement
- Ainsi, la loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a consacré et sécurisé ce dispositif d’usufruit locatif social en codifiant l’ensemble des règles. La loi ENL impose une intervention un an avant la fin de l’usufruit. L’ensemble des acteurs doit donc être alerté au moins 12 mois avant l’extinction de l’usufruit, dans la mesure où si le nu-propriétaire souhaite occuper ou vendre son appartement quand il aura retrouvé la pleine propriété, il lui faut pouvoir délivrer un congé au locataire 6 mois avant la fin de l’usufruit.
- En effet, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. La convention d’usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans (article L. 253-1). C’est le bailleur social qui met en place les locataires ; ceux-ci bénéficient ainsi de garanties en matière de relogement à l’expiration de la convention d’usufruit.
- Les locataires sont donc au cœur de l’attention portée lors des fins d’usufruit. L’enjeu est en effet de trouver une solution adaptée à leur situation. Mais l’objectif est aussi de créer un lien entre les parties (bailleur – locataire – nu-propriétaire) afin de répondre aux objectifs des nus-propriétaires et qu’ils puissent récupérer un logement remis en état et libre d’occupation (s’il souhaite revendre ou occuper), ou permettre la conclusion d’un nouveau bail « classique » en cas de remise en location.
C’est pourquoi notre partenaire Perl, spécialiste de la nue-propriété depuis plus de 20 ans, a mis en place un processus efficace d’ingénierie de transition et de fin d’usufruit. Il repose sur l’anticipation et la concertation des parties prenantes.
En effet, 2 ans environ avant l’issue du démembrement, Perl conseille le nu-propriétaire et l’éclaire sur l’opportunité des différentes alternatives possibles : vendre son bien, le louer, ou prolonger l’opération d’investissement. Il peut également l’aider à vendre sa nue-propriété avant le remembrement, sur un marché secondaire très actif.
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L’ingénierie de la fin d’usufruit
La fin de l’usufruit d’un investissement en nue-propriété implique une concertation avec l’ensemble des parties prenantes et une anticipation.
Trois grandes étapes pour anticiper la fin de l’usufruit
Le schema ci-après résume les enjeux principaux :
1. Sécurisation Juridique
- Anticipation
- Assistance juridique sur les obligations légales et conventionnelles
- Formation et conseil auprès des équipes du bailleur
2. Organisation du parcours des locataires avec le bailleur
- Suivi des obligations contractuelles entre les parties
- Lien avec les locataires
- Analyse de la situation des locataires et du projet des nus-propriétaires
- Collecte des souhaits des nus-propriétaires et intermédiation avec le bailleur
3. Restitution du logement au plein-propriétaire
- Assistance technique sur la définition et mise en œuvre du plan de travaux de fin d’usufruit
- Organisation Assemblée Générale
- Aide à la décision (occuper, vendre, relouer)
- Accompagnement dans l’aide à la transaction et à la relocation
Les premiers contacts avec les parties débutent 2 ans avant la fin d’usufruit (mise en relation bailleur et nu-propriétaire)
BON A SAVOIR
Notre partenaire Perl est le seul acteur du marché à offrir une sortie du système entièrement pilotée.
Avec 7 résidences « débouclées » à ce jour représentant une centaine de logements, Perl est le seul acteur à piloter le cycle complet de l’usufruit locatif.1 500 logements sont en cours de préparation de fin d’usufruit sur les cinq prochaines années !
47 % des clients mettent leur logement en vente, 47 % souhaitent relouer (soit avec le locataire en place soit avec un nouveau locataire « loi de 89 »). Dans 7% des cas, ils reprennent le logement pour y habiter.