Vous êtes sensible à la thématique du « développement durable » et vous souhaitez que vos investissements immobiliers aient un sens ? Dans ce cas, acheter de l’immobilier locatif neuf est l’idéal. En effet la promotion neuve répond à toutes les contraintes liées au respect de l’environnement…
Les investisseurs en immobilier sont de plus en plus sensibles au développement durable
C’est un fait : vous êtes de plus en plus d’investisseurs – et particulièrement les plus jeunes d’entre vous – à accorder une attention grandissante à l’impact de vos investissements sur l’environnement. L’Investissement Socialement Responsable (ISR) fait ainsi son chemin, dans le secteur financier, alors que les critères ESG (environnement, social, gouvernance) gagnent du terrain.
L’immobilier n’avait pas encore son label « ISR » : ce devrait être le cas d’ici peu pour le secteur de la pierre papier et des SCPI/OPCI. Le dossier créant un label ISR « immobilier » est en finalisation dans les locaux de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
En ce qui concerne la construction neuve, elle est déjà dans une démarche « durable » et écologique depuis plusieurs années.
L’habitat neuf, depuis longtemps déjà en pointe en matière de développement durable
Depuis près de 10 ans, la construction neuve est obligée de respecter des normes environnementales (en lien avec les Grenelles de l’environnement).
- Aujourd’hui, la norme est la réglementation thermique 2012 (RT 2012) qui avait succédé au label Bâtiment Basse Consommation (BBC).
- La prochaine réglementation environnementale sera la RE 2020, et elle devra être respectée dès début 2021. Elle ajoute à la norme actuelle un volet sur le bas carbone : ainsi la consommation d’un bâtiment neuf sera limitée à 30 kWhep/m²/an, au lieu de 50 kWhep/m²/an actuellement.
Par ailleurs, les promoteurs immobiliers seront incités à promouvoir les bâtiments à énergie zéro ou à énergie positive, produisant autant ou plus d’énergie qu’ils n’en consomment grâce à l’utilisation d’énergies renouvelables.
Nos conseils pour investir dans l’immobilier neuf
Les avantages de l’immobilier neuf dans une démarche de développement durable
Investir dans un logement neuf présente des avantages ayant un impact financier non négligeable.
L’immobilier neuf, c’est bon pour la planète, mais aussi pour fidéliser les locataires
Lutter contre le réchauffement climatique n’est pas le seul avantage que présentent les constructions neuves respectant les nouvelles normes énergétiques . En effet, un appartement ou une maison neufs offrent également un confort maximal à leurs occupants (isolation acoustique, conception aux derniers goûts, etc.) ; de plus, ils leur permettent de réaliser d’intéressantes économies d’énergie avec un impact financier non négligeable.
C’est un argument de poids pour séduire rapidement, puis fidéliser des locataires.
Le niveau de performance énergétique abaisse ou augmente la valeur des logements en vente
Le réseau d’agences immobilières ORPI l’affirme : la portée du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sur les prix de vente est réelle dans les zones non tendues. Les Notaires de France ont fait la même constatation et indiquent, dans une récente étude, que les habitations ayant des notes E, F, G au diagnostic de performance énergétique (DPE) voient leur prix abaissé parfois jusqu’à 20 % dans des secteurs où le marché immobilier n’est pas sous tension.
Acquérir un logement locatif neuf bénéficiant des toutes dernières normes est donc la garantie de ne pas voir la valeur de son investissement se déprécier et de pouvoir envisager éventuellement sa vente sereinement.
Investir dans un logement neuf sous dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard, c’est durable !
Vous êtes convaincu du bien-fondé des logements locatifs neufs ? Dans ce cas, concrétisez votre projet d’investissement locatif en achetant un bien sous dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard.
Ces deux dispositifs ont été prolongés jusqu’en décembre 2021, et vous permettent de réduire vos impôts, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard peuvent tout-à-fait se cumuler, à la condition que la défiscalisation soit calculée sur un montant annuel maximum de 300.000 €. Cela ne veut pas dire que le prix total des 2 opérations ne peut pas excéder ce plafond, mais simplement que la défiscalisation ne sera calculée que sur 300.000 €.
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Sources et références : https://o-immobilierdurable.fr/ https://immobilier.cushmanwakefield.fr/nos-conseils/conseil/normes-environnementales-immobilier – DPE
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.