Rendement locatif et rentabilité locative : calcul, étapes clés et différences.

Vous souhaitez calculer la rentabilité  locative de votre investissement ou son rendement ? Attention, les loyers encaissés et le prix total du bien ne sont pas les uniques critères à considérer. Divers facteurs tels que les charges, les frais d’assurance ou de gestion doivent pondérer les résultats. Voici nos conseils pour réussir votre calcul. Par ailleurs, il faut distinguer rendement et rentabilité.

Taux de rentabilité et rendement : de quoi parle-t-on ?

Le taux de rentabilité et le rendement sont deux notions cruciales à comprendre dans le domaine de l’investissement immobilier. Bien qu’ils soient souvent utilisés de manière interchangeable, il existe des différences clés entre ces deux concepts. L’idée est donc de savoir précisément de quoi l’on parle pour bien faire la différence entre rendement et rentabilité.

Calcul du rendement locatif : la performance annuelle

Le rendement locatif est un indicateur de performance annuelle qui mesure le rapport entre les revenus locatifs et le capital investi.

Il s’exprime en pourcentage et se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d’achat du bien.

Il existe différents types de rendements selon ce qui est inclus dans les revenus locatifs :

• Rendement brut : il tient compte des loyers perçus uniquement
• Rendement net : il intègre les loyers diminués des charges et taxes (taxe foncière, charges copropriété, frais de gestion immobilière…)
• Rendement net fiscal : il s’agit des loyers – charges et taxes + avantages fiscaux. L’évaluation précise de la rentabilité nette fiscale relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal de l’investisseur (notamment du taux d’imposition) et du type de bien locatif (nu, meublé…)

Rentabilité locative : la profitabilité globale à long terme

Le rendement ne tient compte que des revenus sur une année et non de l’évolution de la valeur du bien sur le long terme. Quant à elle, la rentabilité locative est plus complète et englobe à la fois les revenus locatifs et la variation de valeur du capital investi sur toute la durée de détention. Elle se calcule en additionnant les loyers et la plus-value (ou moins-value) réalisée lors de la revente, divisés par le montant total investi.

Le capital investi inclut le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, etc.

Quels facteurs influent sur la rentabilité ?

• Le prix d’achat du bien et son potentiel de valorisation sur le long terme
• Le niveau des loyers et leur évolution (selon l’emplacement, le dynamisme économique de la ville…)
• Le montant des charges et impôts payés par le propriétaire (ou les avantages fiscaux perçus)
• La durée de détention du bien
• Les frais de gestion et de transaction

Comment calculer son rendement locatif ?

Calcul du rendement brut d’un investissement locatif : rapide, mais peu réaliste

Vous avez trouvé le bien immobilier qui correspond à tous vos critères pour votre investissement locatif ?

L’un des critères possibles pour estimer la performance de votre investissement immobilier est le rendement brut. Pour le calculer, le 1er réflexe est de simplement diviser le loyer annuel par le prix du logement (frais d’acquisition inclus) et multiplier le résultat par 100.

Toutefois, ne vous limitez pas uniquement au rendement brut. Cet indicateur n’est pas suffisamment réaliste. En effet, en utilisant le calcul du rendement brut, les diverses charges sont exclues. Or, cela impacte considérablement la rentabilité du bien.

Rendement net d’un investissement locatif : le calcul le plus fiable

Pour savoir plus précisément si un bien locatif est rentable, mieux vaut prendre en compte son rendement net. Il s’agit d’effectuer ici le calcul suivant :

REVENUS LOCATIFS ANNUELS – (Charges + Travaux)
_____________________________________________ x 100
PRIX D’ACHAT DU BIEN
(incluant frais de notaire, frais d’agence, autres frais)

Selon les biens, la liste totale des charges peut s’avérer particulièrement longue, elle comprennent notamment :

• les frais de notaires,
• la taxe foncière,
• les éventuels impôts sur les revenus locatifs,
• les honoraires de la société de gestion de biens,
• les périodes de vacance locative,
• les frais de remise en état du bien entre deux locataires.

Autant de facteurs venant abaisser, au final, la somme des loyers perçus.

Le rendement net est le plus juste mais aussi le plus difficile à calculer. En effet, en plus du rendement net de charges, il intègre les bénéfices retirés après impôts, la réduction fiscale obtenue par les dispositifs fiscaux mais également les potentiels travaux de réhabilitation.

Le rendement locatif net fiscal, l’indicateur le plus complet

Pour le déterminer, il faut ajouter au prix du bien les droits de mutation (environ 8% du montant brut de l’achat dans l’ancien) et les éventuels travaux. De même, on soustrait des loyers les charges telles que les assurances et les prélèvements sociaux.

Par ailleurs, on prendra en considération le fait que certaines dépenses (intérêts d’emprunt, travaux, assurances impayés de loyer, etc.) sont déductibles des revenus fonciers. De la même manière, on imputera les réductions d’impôts offertes par les dispositifs de défiscalisation : en effet, la plupart du temps, grâce à votre investissement locatif, vous allez bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de la loi Pinel, du dispositif LMNP, du Malraux, du Monuments Historiques , etc.

Calcul rendement et rentabilité : quel indicateur choisir ?

Le rendement et la rentabilité sont deux notions complémentaires pour évaluer la qualité d’un placement immobilier locatif :

• Le rendement permet d’évaluer la performance annuelle
• La rentabilité mesure la profitabilité globale sur toute la durée de détention
• Un bon rendement ne garantit pas une bonne rentabilité si la valeur du bien baisse
• Inversement, une faible rentabilité peut être compensée par un rendement élevé sur plusieurs années notamment en cas d’avantages fiscaux reportables.

Ainsi, un bon investissement immobilier doit combiner un rendement locatif annuel intéressant et une rentabilité élevée sur la durée !

Toutefois, ce n’est pas le seul critère à prendre en considération pour investir dans un bien immobilier locatif. L’investisseur doit également mesurer les autres avantages offerts tels que la constitution d’un patrimoine pérenne, la diversification de son portefeuille de placements, mais aussi la plus-value potentielle réalisée s’il y a revente du logement.

En conclusion, investir dans l’immobilier est une opération qui permet à la fois de placer son épargne pour se constituer un patrimoine pérenne, mais aussi de disposer de revenus complémentaires. Pour la réussite d’un investissement locatif, il est incontournable d’étudier le projet en amont afin d’en évaluer la profitabilité. De nombreux critères sont à prendre en compte au moment du choix du bien et notamment la demande locative.

Par ailleurs, si vous souhaitez investir dans l’immobilier hors dispositifs défiscalisants qui ne conviennent pas à vos objectifs financiers, voici quelques astuces pour optimiser la rentabilité de votre investissement et calculer la rentabilité locative :

• pour un investissement rentable, il faut trouver un équilibre entre mensualité du crédit, fiscalité, loyers perçus et déductions fiscales ;
• bien estimer la rentabilité de l’opération à court et long terme ;
• penser à inclure les charges et ne pas hésiter à effectuer différentes simulations.

Afin d’éviter toute mauvaise surprise et de bien comptabiliser l’ensemble des coûts, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier locatif tel que iSelection.

Crédit photo : iStockphoto – Mis à jour le : 2/03/2026