Le dispositif Nue-Propriété permet d’investir dans un bien de qualité à un prix décoté de 30 à 50%, sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative. En effet, l’investisseur n’achète que la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant pris par un autre investisseur (en général un bailleur social).

Ce dispositif s’adapte donc à tous les objectifs d’investissement : constitution de patrimoine, préparation de retraite ou encore la transmission de patrimoine. Ainsi, toutes les tranches d’âge sont concernées, en fonction des objectifs principaux recherchés. Examinons ensemble les divers profils d’investisseurs en nue-propriété.

 

A quels profils s'adresse l'investissement en nue-propriété

Premier profil d’investisseur en nue-propriété : de 25 à 40 ans

A cet âge-là, on réfléchit à la constitution de patrimoine, mais on n’a pas toujours les moyens de ses ambitions. Les plus jeunes n’ont d’ailleurs pas toujours acquis leur résidence principale, mais ont le bon profil pour investir en nue-propriété car c’est un excellent dispositif pour se constituer un patrimoine à moindre coût (jusqu’à -45%), sans contraintes de fiscalité et de gestion.

Cet acheteur potentiel dispose généralement d’une capacité d’investissement de 80 000 € à 150 000 €, qui, grâce à la décote liée à la nue-propriété lui permettra d’acquérir un bien de qualité qu’il pourra éventuellement occuper à la fin du démembrement, ou bien mettre en location pour obtenir des revenus complémentaires.

L’acheteur de 40 à 55 ans – le profil le plus fréquent pour investir en nue-propriété

A cet âge-là, déjà propriétaires de leur résidence principale, voire secondaire, l’objectif primaire de ces profils est la volonté forte de préparer leur retraite et de capitaliser.

Etant en milieu de carrière professionnelle, cet investisseur bénéficie de revenus confortables, et même de fonds propres, et n’a pas besoin de revenus complémentaires à court terme que pourrait générer un investissement dans l’ancien par exemple. En revanche, il souhaite diminuer sa pression fiscale qui peut être forte, notamment s’il dispose de revenus fonciers. Il pourra alors choisir d’acheter au travers d’un emprunt et ainsi les intérêts générés seront déductibles des revenus fonciers existants.

Par ailleurs, si cet acheteur potentiel est expatrié, l’investissement en nue-propriété correspondra pleinement à ses contraintes et attentes : en effet, ce dispositif ne requiert aucune gestion et la fiscalité est également inexistante.
Ensuite, en cas de retour en France, devenant alors plein propriétaire du bien, il pourra le louer, l’habiter ou le revendre.

Après 55 ans : ces profils cherchent à optimiser la transmission de leur patrimoine

Protéger sa famille en transmettant son patrimoine

En 2021, on est encore jeune à 60 ans et plus ! On peut donc encore se projeter sur les 15 prochaines années à travers un investissement en nue-propriété.

L’objectif primaire de cette classe d’âge est de protéger sa famille en transmettant son patrimoine. Pour ce profil d’investisseur, les opérations sont le plus souvent réalisées en fonds propres (75% des cas) pour un montant compris entre 150.000 et 200.000 euros.

  • L’investissement en nue-propriété constitue alors un excellent moyen pour alléger la pression fiscale supportée par les héritiers lors de la transmission des biens immobiliers.
    En effet, l’évaluation de la valeur du bien transmis sera calculée sur la base de la nue-propriété et non de la propriété dans son intégralité. Par ailleurs, par le biais de la donation de la nue-propriété, l’abattement de 100 000 € pour une donation à son enfant, cumulé à une assiette taxable plus faible, permettra à cet investisseur de transmettre un patrimoine à un coût moindre.
  • Autre point non négligeable à cet âge-là : en cas de décès avant le terme du démembrement de propriété, les héritiers potentiels seront détenteurs de la nue-propriété du bien seulement (et ce, pour une fraction de la valeur du bien). Les droits de succession seront ainsi allégés. En revanche, ils devront attendre la fin du démembrement pour être pleinement propriétaires.

Réaliser un investissement immobilier hors Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les personnes de cette classe d’âge, en étant propriétaires de leur résidence principale et peut-être d’une résidence secondaire, peuvent souvent être imposables à l’IFI.

L’avantage de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété est que cette opération est neutre au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune et ce n’est pas négligeable.

  • En cas d’acquisition sans emprunt, le capital utilisé sort de l’assiette de l’impôt créant ainsi une économie d’IFI.
  • En cas d’acquisition via un emprunt, l’acquisition n’a pas d’impact au regard de l’IFI.

 

Vous l’avez compris, la Nue-Propriété peut s’adresser à tout le monde. L’essentiel est de se poser les bonnes questions :

Quel est mon objectif patrimonial ?
Quel est mon projet de vie ?
À quelle échéance je souhaite le réaliser ?
Quel niveau de risque suis-je prêt à accepter?

Nos conseillers en immobilier peuvent vous aider dans cette réflexion et vous orienter vers les programmes immobiliers répondant à vos objectifs

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