Investir dans l’immobilier locatif, c’est se constituer un capital ou un complément de revenu intéressant, pérenne dans le temps. Entre les dispositifs de défiscalisation et des taux d’intérêt historiquement bas, les conditions sont actuellement toujours réunies pour réussir votre projet d’investissement. Voici nos explications.
Avec l’immobilier locatif, constituez-vous un capital
Aujourd’hui, même s’il est parfois fluctuant, l’immobilier est une valeur refuge et peut vous permettre de réaliser de belles opérations d’investissement.
Autre avantage d’investir dans l’immobilier locatif : l’effet de levier. L’acheteur peut en effet recourir au crédit pour accumuler un capital futur. Et aujourd’hui, avec des taux d’intérêt historiquement bas (1,15% sur 25 ans au niveau national*), les conditions d’emprunt sont particulièrement favorables.
Investir dans l’immobilier locatif pour se créer des compléments de revenus intéressants
Actifs tangibles, à l’inverse des actions ou des titres de société, l’immobilier permet de bien préparer sa retraite.
Vous vous assurez un capital au fil des remboursements des échéances du prêt. Les loyers perçus peuvent même constituer un complément de revenu non négligeable.
Un potentiel de rentabilité
Les placements immobiliers restent un très bon compromis entre rentabilité et sécurité. Le contexte actuel est plutôt favorable pour obtenir de bons résultats, à condition tout de même de prendre quelques précautions.
Il faut veiller à choisir un bien adapté à l’immobilier locatif. L’objectif pour vous est effectivement de ne pas surpayer votre bien immobilier puis de générer des revenus de loyers. L’idéal est de choisir un bien implanté dans un rayon de 100 km de grandes agglomérations, dans des villes dynamiques où jeunes cadres et étudiants cherchent à louer.
Investir dans l’immobilier locatif pour obtenir des réductions d’impôts
Ces dernières années, différents dispositifs ont été mis en place afin de permettre aux investisseurs choisissant l’immobilier locatif de bénéficier de réductions d’impôt.
Ainsi, la loi Pinel**, en faveur de l’immobilier neuf, peut vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu annuel, en échange de louer durablement (sur 6, 9 ou 12 ans). Vous pouvez également opter pour un investissement locatif en Censi-Bouvard**, dans une résidence de services neuve ou rénovée.
Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’investissement locatif ? Soyez plus particulièrement attentif à l’emplacement et au type de bien, afin qu’il corresponde aux besoins du marché. Pour vous aiguiller, demandez conseil à nos professionnels de l’immobilier patrimonial.
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*Sources et références : baromètre Meilleurtaux.com – www.capital.fr
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.