La période de déclaration de revenus – et de patrimoine immobilier dans le cadre de l’IFI – amène souvent vos clients à souhaiter prendre au plus tôt des mesures patrimoniales aptes à réduire les prochaines factures fiscales… Les actifs à une vingtaine d’années de la retraite et bénéficiant de revenus conséquents ont un double défi à relever : orienter une partie de leur épargne sur des produits peu volatils et qui n’accentuent pas leur fiscalité déjà importante.
L’achat d’un logement locatif meublé sous statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) peut répondre à ce besoin, mais la solution idéale, sur le plan fiscal, est l’achat d’un logement neuf en nue-propriété. Il sera ensuite toujours temps, au moment de la reconstitution de la pleine propriété et de la location éventuelle du bien, de profiter du statut LMNP…
Rappel : Comment fonctionne la nue-propriété ?
- Dans une telle opération, votre client n’acquiert, pour une période définie (15 à 20 ans, en général) qu’une partie du bien immobilier : il achète les seuls murs, la nue-propriété, et non la jouissance, l’usufruit du logement. C’est l’usufruitier – souvent représenté par un institutionnel bailleur social – qui peut utiliser les lieux, et donc les louer.
- Au terme de l’accord passé entre les deux parties, la propriété se reconstitue à 100 %, au profit de votre client. L’entière propriété du bien se reconstitue sans que votre client n’ait à payer un impôt sur la plus-value. Il peut alors louer librement le bien, à un loyer de marché, l’occuper ou le revendre.
- En cas de revente, l’impôt éventuel sur la plus-value est calculé sur la valeur en pleine propriété du bien, et non pas sur sa valeur d’achat minorée en nue-propriété.
Les 5 avantages de la nue-propriété
1. Une mise de fonds plus faible
- Le premier intérêt d’un démembrement de propriété est l’apport financier plus faible nécessaire au départ.
Par exemple, si votre client achète un bien d’une valeur de 300.000 € avec une décote de 40 % liée à un démembrement d’une durée de 15 ans, il n’aura à débourser que 180.000 €. - La nue-propriété donne donc l’opportunité à vos clients d’accéder à des biens beaucoup plus grands que ceux qu’ils auraient pu s’offrir en formule d’achat classique.
2. Des frais annexes réduits
La décote sera, en réalité, plus importante que ces 40 %, si l’on intègre d’autres paramètres :
- les frais d’acquisition ne seront calculés que sur la valeur en nue-propriété du bien…
- et les intérêts ne seront calculés que sur un crédit amoindri
3. Un moindre endettement en investissant en nue-propriété
Intéressant pour certains investisseurs ayant d’autres projets nécessitant de nouveaux crédits à souscrire, à terme : le prix d’achat de la nue-propriété étant abaissé, l’endettement global des acheteurs est moindre. La marge de manœuvre pour ne pas dépasser les 35 % d’endettement imposé par les banques est alors plus grande.
4. Une absence de fiscalité
- Le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu de son bien, il n’a donc aucun impôt à régler pendant la période de démembrement (15 ans environ), pas même la taxe foncière. De même pour la taxe d’habitation, qui est à la charge de l’usufruitier.
Un atout pour les contribuables les plus fiscalisés car des revenus locatifs auraient augmenté leurs impôts et éventuellement leur tranche marginale d’imposition…
Avec la nue-propriété, ils se créent un patrimoine immobilier (éventuellement supplémentaire) entièrement défiscalisé pendant les premières années.
- Au terme du démembrement, lorsque la pleine propriété se reforme, il n’y a pas non plus d’incidence fiscale sur l’éventuelle plus-value. En effet, lors de la vente, celle-ci est calculée sur la base de la valeur du prix d’acquisition en pleine propriété ; la décote n’étant pas prise en compte. Le contribuable peut ainsi effacer une grande partie de la plus-value.
Dans notre précédent exemple : la plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien sera calculée par rapport à un prix d’acquisition de 300.000 €, et non pas 180.000 €.
- Autre avantage fiscal non négligeable : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne s’applique pas sur un bien acquis en nue-propriété, choisie dans un cadre patrimonial.
- Lorsque l’usufruitier est un bailleur social, vos clients déjà détenteurs de biens immobiliers loués peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs existants. Une façon, là encore, de réduire les frais d’achat globaux.
- La transmission à ses enfants d’un bien acheté en nue-propriété est optimisée, car l’assiette DMTG est considérablement réduite. Au moment de la donation, les droits de mutation ne seront calculés que sur la valeur décotée de la nue-propriété du bien alors même que le donataire devient plein-propriétaire au terme du démembrement.
5. Une absence de gestion pendant le démembrement
- Vos clients réfractaires à la gestion locative et à son coût sont gagnants : c’est l’institutionnel ayant acheté la jouissance (l’usufruit) du bien qui s’occupe de tout (sélection et installation du locataire, perception des loyers…), et règle aussi les factures de charges de copropriété, assurances, etc.
- Au moment de la reconstitution de la pleine propriété, à l’heure de sa retraite par exemple, au moment où ses revenus s’amoindrissent, il peut louer le bien s’il le désire. Il peut, aussi, bien sûr, l’occuper personnellement.
Important ! Si vos clients se demandent si la revente avant terme est possible, la réponse est oui ! Un marché secondaire existe pour la revente de biens en nue-propriété auprès d’investisseurs à la recherche de durées de démembrement plus courtes que celles habituellement proposées.
A quels profils s’adresse l’investissement en nue-propriété ?
L’achat d’un logement neuf en nue-propriété présente de nombreux avantages dans une optique de préparation de la retraite. Ce type d’investissement peut s’adapter à de nombreux profils grâce à l’effet de levier du crédit.
La possibilité de non-perception de revenus locatifs imposables pendant une période où les revenus professionnels sont élevés est une opportunité. D’autant plus que cette absence de loyers cesse dès que le démembrement prend fin, laissant place à la perception de revenus locatifs venant compléter une pension de retraite en baisse par rapport aux revenus d’activité… Une opération parfaitement adaptée, donc, à la préparation de sa retraite via l’immobilier, qui permet de surcroît d’optimiser sa fiscalité.
A noter qu’acheter un logement neuf en nue-propriété peut aussi intéresser les retraités fortement fiscalisés ou des investisseurs expatriés qui souhaiter accroître leur patrimoine immobilier sans souci de gestion tout en n’augmentant pas leurs impôts !
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