Le crédit immobilier représente une épargne forcée qui vous assure la constitution d’un patrimoine immobilier dont la valeur s’accroît au fil du temps, bienvenu pour augmenter vos revenus à l’heure de la retraite. Vous faisant bénéficier d’un effet de levier important, le crédit est aussi une réponse à la sécurisation de votre famille, grâce au contrat de prévoyance attaché à l’assurance décès invalidité.
Retrouvez les réponses en vidéo, avec Marie Namias, Membre du Directoire de CEBPL, lors de notre émission « Live de l’immobilier » du 2 Juillet 2020.
LIVE 2 JUILLET : Pourquoi est-il conseillé de financer votre achat immobilier à crédit – iSelection – Vimeo.
Des taux de crédit immobilier historiquement bas
Depuis plus de 2 ans et demi, les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas, que les emprunteurs s’engagent sur une moyenne (10 ans) ou longue durée (20 ans). D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen, en mai, se situe à 1,35 %. Ainsi, il n’est pas rare, aujourd’hui, si l’on présente un bon dossier, de pouvoir bénéficier d’un taux inférieur à 1,2 % !
La différence avec les taux de crédit plus élevés est significative
Il est incontestable que la baisse des taux des crédits immobiliers a un impact considérable sur le coût global des emprunts et la rentabilité des opérations immobilières.
Exemple :
- pour 200.000 € empruntés sur 20 ans à 2,95 % par exemple, l’échéance mensuelle était de 1.104,20 € (hors assurance).
- Le même emprunt réalisé aujourd’hui avec un taux de 1,25 % n’engendre qu’une mensualité de 942 €. Une différence de 162 € par mois (1.944 € par an)
Une chose est sûre, en tout cas : avec de tels taux, vous pouvez même emprunter la totalité du prix du bien, sans que cela ne vous coûte trop cher. Alors n’attendez-pas pour investir dans l’immobilier locatif.
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Les nombreux avantages du crédit
Cette attractivité ponctuelle du niveau des taux d’intérêt n’est pas le seul avantage du crédit. Il en existe plusieurs autres, liés au fait d’emprunter. Tour d’horizon en 5 points :
Atout n° 1 du crédit : rendre possible l’investissement immobilier
Les banques ne prêtent pas pour acheter des actions ou des obligations (sauf exception, pour des clients très aisés). Mais elles prêtent pour acheter de l’immobilier, et notamment de l’immobilier locatif. Si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante pour investir dans des actions, vous êtes bloqué… Sauf à opter pour l’immobilier donc, qui est le seul actif à pouvoir être acheté à crédit.
Atout n° 2 : votre crédit génère une épargne forcée
On voit parfois fleurir dans la presse des comparatifs financiers entre les rendements des actifs boursiers et ceux des actifs immobiliers : « si vous aviez placé le montant consacré à la mensualité de crédit sur des actions en Bourse, le rendement aurait pu être supérieur». Dans la réalité, personne ne placerait chaque mois, la même somme pendant 10 à 20 ans. Avec un crédit immobilier, pas le choix : il faut le rembourser chaque mois. La mensualité est une épargne forcée… qui vous permet de vous constituer un capital immobilier qui sera très apprécié à la retraite.
Atout n° 3 du crédit : vous permettre de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus
Si la déduction des intérêts d’emprunt n’est plus possible pour l’acquisition de sa résidence principale depuis 2011, les intérêts d’emprunt liés à l’investissement immobilier locatif peuvent toujours être déduits de vos revenus. La déduction peut d’ailleurs aussi porter sur les frais d’emprunt : constitution de dossier, hypothèque, primes du contrat d’assurance décès-invalidité, etc.
Atout n° 4 : faire supporter une partie du remboursement des mensualités du crédit par ses locataires
Acheter à crédit un logement locatif vous permet de ne pas être le seul à rembourser les échéances. Le locataire y participe aussi.
Imaginons que votre loyer soit de 500 € pour un remboursement mensuel de 800 €, vous n’avez plus que 300 € à verser en réalité. Certes, le coût global de l’opération doit être modulé par les frais annexes comme ceux liés à la copropriété ou les impôts fonciers, par exemple, mais cela reste une bonne affaire.
Dans une décennie ou deux vous serez à la tête d’un patrimoine immobilier que vous aurez payé petit à petit… grâce aux loyers de votre locataire.
Atout n° 5 du crédit : vous faire bénéficier d’un contrat de prévoyance
Cet aspect est rarement regardé lorsque l’on emprunte et pourtant, il est loin d’être négligeable. Le contrat de prévoyance lié à la souscription de l’assurance décès invalidité (ADI) est une protection utile et rassurante pour les familles. Le cas échéant, le crédit peut être entièrement remboursé par la compagnie d’assurances, permettant à votre famille devenir propriétaire d’un bien immobilier qu’ils n’auront payé qu’en partie.
C’est pourquoi, compte tenu des taux d’intérêt extrêmement faibles, il n’est pas judicieux aujourd’hui de rembourser un crédit par anticipation, car cela vous ferait perdre le bénéfice de cette prévoyance. Mieux vaut le conserver et placer ses liquidités dans un nouveau produit financier ou immobilier.
Atout n° 6 : le crédit immobilier vous permet de profiter des avantages fiscaux en vigueur sans mobiliser toute votre épargne
Si l’on inclut les avantages fiscaux des divers dispositifs (réductions d’impôts Pinel*, Censi-Bouvard*…) dans le calcul final du coût de l’opération, le crédit ne coûte presque plus rien… Pour cela, il faut opter pour une durée de prêt la plus longue possible. Ainsi, la mensualité de remboursement sera la moins élevée possible et se rapprochera au plus prés du montant du loyer perçu. Avec les taux actuels, la différence de taux entre un crédit de 10, de 15 ou de 20 ans est aujourd’hui très faible.
En conclusion, c’est le moment de sauter le pas et d’investir dans l’immobilier ! Il ne vous reste plus qu’à trouver le bon programme immobilier. La palette est large : location nue avec le dispositif Pinel*, la Nue-Propriété, le Malraux, ou location meublée dans une résidences services pour étudiants, seniors ou d’affaires avec les dispositifs Censi-Bouvard* ou LMNP Amortissement. Selon le bien immobilier et le dispositif fiscal choisis, les réductions d’impôt peuvent faire encore diminuer le coût total de l’acquisition.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.