Découvrez les solutions immobilières disponibles sur le marché à travers ce comparatif des dispositifs fiscaux.
En effet, investir dans l’immobilier neuf (ou ancien transformé en neuf via des travaux de réhabilitation) est la solution idéale pour les investisseurs qui désirent cumuler les avantages pour défiscaliser, diversifier leur patrimoine et sécuriser leur investissement grâce à la solidité de l’actif pierre. De nombreuses solutions s’offrent à ceux qui souhaitent profiter de cette trilogie d’avantages : Pinel, LMNP, Malraux, Monuments historiques ou encore Nue-Propriété… A vous de définir vos objectifs pour choisir la solution la plus adaptée à vos besoins.
Le tableau ci-après vous donne un résumé des divers dispositifs fiscaux.
| Loi Pinel | Nue-Propriété | LMNP Amortissement | Malraux | Monuments Historiques | |
|---|---|---|---|---|---|
| OBJECTIFS | Réduction d'impôt, patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport, protection de la famille | Se constituer un patrimoine à moindre coût, baisse de l'IFI | Obtenir des revenus complémentaires peu ou non fiscalisés sur le long terme, protection de la famille | Se constituer un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées - Réduction d'impôts | Se constituer un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées - Préparation retraite |
| DURÉE | 6 ans minimum,12 ans maximum | De 15 à 20 ans | Louer 9 ans minimum (bail commercial). Long terme : selon le montage, revenus non fiscalisés pendant 15 ans. | Louer 9 ans minimum | Conservation du bien pendant 15 ans minimum |
| IMMOBILIER CONCERNÉ | Neuf ou en VEFA - loué non meublé | Neuf ou réhabilité - loué non meublé | Neuf ou en VEFA - loué meublé | Logement ancien situé dans des Sites Patrimoniaux Remarquables Approuvés | Immeuble classé Monuments Historiques ou inscrit au ISMH. PC soumis à la DRAC et à l'ABF |
| CAPACITÉ MENSUELLE D'ÉPARGNE | À partir de 450 € | Selon le montant du crédit. Pas de revenus locatifs générés pendant 15 ans. | À partir de 450 € | Forte | Forte |
| TRANCHE MARGINALE D'IMPOSITION (TMI) | Minimum 11% , Idéal 30% et + | Idéalement soumis à l'IFI | Minimum 11% , Idéal 30% et + | Tous niveaux | Tous niveaux |
| APPORT DE CAPITAUX | Conseillé (10 % du prix du bien environ) | Conseillé | Non nécessaire sauf crédit in Fine | Nécessaire | Nécessaire / possibilité d'emprunter pour les travaux |
| PLAFONDS | Loyers et ressources du locataire plafonnés par décret - Investissement dans la limite de 300.000 € par an - Déficits fonciers s’imputant sur l'IR dans la limite de 10.700 € par an. | Pas de plafond | Pas de minimum/maximum d'investissement - À définir en fonction de la situation et des objectifs personnels | Réduction d'impôt hors plafonnement des niches fiscales - Plafond de travaux : 400.000 € sur 4 ans | Déficit déductible du revenu global sans aucune limite |
| IMPACT FISCAL | Réduction d'impôt de 9 % , 12 % ou 14% du montant de l'acquisition (taux 2024) (1) | Baisse de l'IFI - défiscalisation de l’IFI pour un investissement cash | Récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf (soit 20 %). - Amortissement jusqu’à 90% du prix de revient de l’investissement | Réduction d'impôt de 22 % du montant des travaux (jusqu'à 30 % en secteur sauvegardé). | Déductibilité des travaux à 100 % sur le revenu imposable. Impact immédiat sur la TMI pour les contribuables devant faire face à un revenu exceptionnel |
| LES PLUS | Possibilité de louer à des proches. Offre importante | Création de patrimoine à moindre coût et prix d'entrée attractif | Loyers versés par le gestionnaire (bien vide ou occupé). Prix d'entrée attractif | Emplacements d'exception et forte réduction d'impôt | Bien d'exception et forte réduction d'impôt |
| LES MOINS | Difficulté de trouver un emplacement attractif | Peu d'offres | Impossible de louer à des proches et de profiter d'une réduction d'impôt immédiate | Peu d'offres et ticket d’entrée important | Peu d'offres et ticket d’entrée important |
| CONSEIL ISELECTION | Vérifier la demande locative de la ville. Profiter de l'effet de levier du crédit | Le prix du bien doit être cohérent avec le prix de marché pratiqué sur le même secteur géographique | Pas de défiscalisation immédiate mais c'est un excellent placement en vue de la retraite | Bien calculer le montant des travaux et le potentiel de valorisation | C'est un placement recommandé pour réaliser une forte économie d'impôts sur une courte durée (1,2 ou 3 ans) |
La défiscalisation au coeur des dispositifs fiscaux
La recherche d’une optimisation fiscale de ses investissements est évidemment une priorité. L’immobilier offre, au titre de la défiscalisation, des possibilités très intéressantes. Ce comparatif des dispositifs fiscaux en vigueur vous offre un panoramas des solutions possibles.
- (1) Dispositif Pinel 2024* : Attention : fin du Pinel le 31 décembre 2024 !
- Réduction d’impôt sur le revenu (IR) de 9 %, 12% ou 14 % selon la durée de placement, à condition que les logements soient dorénavant situés en zones A, A bis ou B1 **. A noter que pour les logements Pinel Plus répondant à certaines conditions plus exigeantes en termes de confort et de normes énergétiques que le Pinel classique, les taux de réduction sont maintenus à 12 %, 18 % et 21 % selon la durée d’engagement.
- Dispositif Malraux : Réduction d’impôt de 30 % en secteur sauvegardé (SPR) et de 22 % en ZPPAUP (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) du montant des travaux, afin de favoriser la réhabilitation du parc immobilier ancien des centres-villes.
- LMNP : Imputation possible des déficits fonciers sur les BIC non professionnels
- Monuments Historiques, : le coût des travaux et les intérêts d’emprunt éventuels peuvent être déductibles à 100% des revenus d’imposition. Une forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) est ainsi possible tant qu’elle correspond à la durée des travaux.
- Nue-Propriété : Déduction possible de certaines charges (dont les intérêts d’emprunt, le cas échéant) sur les revenus fonciers. Pour les investisseurs soumis à l’IFI : défiscalisation de l’IFI pour un investissement cash, ou non augmentation de l’IFI pour un achat à crédit.
** Exception : les logements situés en zones B2 et C sont exclus de la loi Pinel sauf ceux acquis au plus tard le 31 décembre 2018 dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2017.
Des avantages fiscaux subordonnés à des contraintes
C’est logique, les avantages procurés par ces dispositifs fiscaux ont des contreparties diverses et sont soumis à des contraintes :
Montants pouvant bénéficier de la fiscalité avantageuse
- Dans le Pinel, un plafond de 300.000 € s’applique sur le montant du bien immobilier pouvant faire l’objet des trois niveaux de déductions fiscales possibles. Cela ne veut pas dire que l’investisseur n’a pas le droit d’acheter plus cher, mais simplement que les avantages fiscaux seront calculés sur la base de 300.000 € seulement. La réduction maximale d’impôt pour un investissement réalisé en 2024 atteint donc 42 000 € sur toute la durée d’engagement.
- Dans le cadre du dispositif Malraux, 100.000 € est le plafond annuel de travaux sur lequel la réduction est calculée. Il est de 400.000 € au total sur une durée de 4 ans. La réduction annuelle maximale d’impôt atteint donc, selon le secteur dans lequel se trouve le bien, 22.000 € ou 30.000 €.
Durée de détention ou de location du bien
- Dans le cadre du Pinel, durée minimale de location de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier des différentes réductions d’IR .
- Location obligatoire pendant 9 ans pour le Malraux et le LMNP Amortissement.
- Conservation du bien pendant au moins 15 ans, dans le cadre du dispositif Monuments historiques.
- Pour un achat en Nue-Propriété, conservation du bien démembré entre 15 et 20 ans (durée de la cession de l’usufruit), mais possibilité de revente avant ce terme.
Qualité des locataires
- En Pinel et en Malraux : obligation de location à titre de résidence principale.
- Pour le Pinel, il faut louer à un locataire dont les ressources sont plafonnées.
Plafonnement des loyers
Il n’existe que pour le dispositif Pinel : les avantages fiscaux sont subordonnés au respect d’un plafond de loyers, variant selon la zone géographique où est situé le bien.
Recettes locatives
Pour le statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € TTC par an ou représenter moins de 50 % des revenus d’activité du contribuable. Au-delà, c’est le statut LMP qui s’applique
Exclusion des niches fiscales et de l’IFI pour certains dispositifs fiscaux
Les biens placés sous le dispositif Pinel entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10.700 € par an) ; ce qui n’est pas le cas pour les autres dispositifs.
Concernant l’IFI, tous les biens immobiliers entrent dans le calcul de cet impôt, à l’exception des logements détenus en Nue-Propriété.
Les plus des dispositifs fiscaux
Chaque investisseur doit faire son choix en fonction de ses propres attentes… car chaque formule fiscale présente des avantages :
- Le Pinel a l’avantage d’offrir la possibilité de louer à des proches (ascendants et descendants). L’offre est très importante dans ce domaine et les choix variés. Les larges fourchettes de prix permettent aussi d’investir à partir de 150.000 €.
- Le LMNP permet de dégager l’investisseur de toute gestion avec une sécurisation appréciable des loyers (garantis par bail commercial dans une résidence gérée par un professionnel). Les loyers sont versés par le gestionnaire que votre bien soit vide ou occupé. Le principe de l’amortissement présente en outre de bonnes possibilités d’optimiser ses déficits fonciers pour les investisseurs ayant un patrimoine immobilier important.
- Les dispositifs fiscaux Malraux et Monuments historiques offrent l’avantage de permettre de très fortes réductions d’impôt (avec un ticket d’entrée logiquement plus important que dans les autres dispositifs). Par ailleurs, les biens ont généralement une valeur « sécurisée » par le fait qu’ils sont situés en centre-ville, pour la très grande majorité.
- La Nue-Propriété permet de se rendre propriétaire, au terme du démembrement, d’un bien qui n’aura été acheté que 50 % ou 70 % de son prix réel (en pleine propriété) et qui échappe, de plus, à l’IFI.
iSelection vous apporte son expertise dans le choix d’un bien locatif adapté à votre situation personnelle. N’hésitez plus et choisissez le programme immobilier qui vous correspond le mieux ! Ce comparatif des dispositifs fiscaux est une première approche.
Pour obtenir un conseil plus personnalisé, faites appel à nos spécialistes en immobilier patrimonial
Mis à jour le : 18/07/2024
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).