La réponse est : un placement immobilier en logement locatif meublé. Ce placement offre de multiples avantages, à commencer par une fiscalité très attractive. Les acquéreurs de logements en résidences services, mais aussi les investisseurs ayant terminé de répondre aux contraintes fiscales du dispositif Pinel ont intérêt, dans certains cas, à transformer leur logement locatif nu en meublé. Le statut LMNP leur est très favorable. Décryptage.
Les avantages d’un placement immobilier en location meublée
La location d’un logement meublé est un placement généralement plus rentable que la location d’un logement vide.
- D’abord parce que les loyers sont plus élevés dans ce secteur : un meublé se loue environ 15 % plus cher qu’un logement vide
- Ensuite, parce que la fiscalité (via le régime des BIC et le statut LMNP) est plus intéressante pour le bailleur.
- Dans certaines situations, celui-ci peut même parvenir à défiscaliser entièrement ses revenus locatifs. En période d’inflation, il est donc très intéressant de se tourner vers ce type de location.
Rappelons que comme son nom l’indique, un logement meublé doit contenir un certain nombre d’équipements et de meubles : meubles essentiels pour la vie quotidienne, cuisine équipée, salle d’eau et toilettes dans l’appartement, chauffage et occultation possible des fenêtres.
Le régime fiscal spécifique de la location meublée : le LMNP
Lorsque le bailleur n’exerce pas cette activité de location à titre professionnel, il se place sous le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui lui permet de choisir les régimes fiscaux avantageux du micro-BIC ou du réel.
Notons, en préambule, qu’un choix entre le micro-BIC et le régime réel n’est possible que pour les bailleurs ayant perçu moins de 72 600 € de revenus annuels. Car, au-dessus de ce montant, le régime réel s’applique automatiquement.
Au-dessous de tels revenus, le bailleur doit faire des calculs pour privilégier telle ou telle option.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC présente l’avantage d’être très simple. L’administration fiscale applique un abattement automatique de 50 % sur les revenus déclarés, afin de tenir compte des charges.
Par exemple, si les revenus annuels ont atteint 40 000 €, l’impôt dû sera calculé sur une base de 20 000 € seulement. Dans le cadre de revenus fonciers (logements loués nus), l’abattement n’est que de 30 %.
Le régime réel
Le régime réel est un peu plus contraignant, mais peut s’avérer plus avantageux pour un placement immobilier en meublé. Le bailleur doit indiquer à l’administration fiscale toutes ses charges : intérêts d’emprunt bancaire, frais de notaire, impôts locaux, primes d’assurance, frais d’entretien, travaux et amortissement du mobilier et du bien. Le total de ces charges est ensuite déduit des recettes annuelles.
Le résultat obtenu constitue la base sur laquelle sera calculé l’impôt dû. Il se peut donc que ce résultat soit négatif et ne génère aucune imposition, et la partie liée aux amortissements est reportable sans limitation ni de durée ni de montant, et viendra neutraliser les futurs BIC (de même nature) positifs (article 39C du CGI).
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Choisir un placement immobilier meublé en résidences services ou reconvertir un Pinel en meublé ?
Placement dans un logement meublé en résidences services
Même si le dispositif Censi-Bouvard s’est terminé fin 2022, l’achat d’un logement meublé dans une résidence services demeure attractif ! Les demandes des locataires sont nombreuses dans les résidences étudiantes, séniors et d’affaires des centres-villes.
- Les investisseurs bénéficiant toujours de la possibilité de se voir rembourser la TVA de 20 % (sous condition), acheter un logement meublé dans ce cadre reste intéressant. Surtout pour ceux souhaitant se décharger totalement de la gestion, prise en charge par l’exploitant de la résidence pendant de longues années. C’est, en effet, l’exploitant qui s’occupe de la gestion des locations, mais aussi des services ajoutés proposés au sein de la résidence. Il s’assure également de la collecte des loyers, de l’entretien et des réparations.
- Autre avantage non négligeable : l’exploitant de la résidence doit vous payer le loyer, même si le logement n’est pas occupé ! Un gage de sécurité.
Placement dans un logement classique, meublé par vos soins
L’autre possibilité est d’acquérir un logement classique vide et de le meubler. Les propriétaires ayant placé un logement sous dispositif Pinel arrivant à la fin des engagements réglementaires (durée de location), peuvent, aussi, décider de le transformer en logement meublé.
En effet, au moment de l’extinction de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, se pose la question de l’arbitrage à faire : faut-il vendre le logement ou continuer à le louer ? Dans les deux cas, quel sera l’impact fiscal ? La plupart du temps les investisseurs en Pinel choisissent la revente dès que la période de défiscalisation est terminée. En transformant l’investissement en Pinel en LMNP, il est pourtant possible de percevoir de nouveau des loyers dans le cadre d’une fiscalité allégée.
- En cas de vente, quel sera le montant de l’impôt sur l’éventuelle plus-value ?
- En cas de location, de combien l’impôt progressera-t-il, compte tenu de l’imposition des revenus fonciers ?
Convertir un ancien placement immobilier Pinel en meublé : des règles à respecter
Le statut avantageux du meublé incite nombre d’investisseurs à souhaiter changer le statut du bail lorsque leur Pinel est dégagé de toutes contraintes légales.
ATTENTION ! Il faut en effet attendre le départ du locataire en place pour pouvoir faire évoluer le statut du logement locatif de location nue en location meublée. Car ce désir de changement n’est pas une raison suffisante pour dénoncer le bail du locataire en place. Ainsi, si le locataire souhaite continuer sa location, il faut patienter…
Les étapes à respecter pour transformer un logement nu en meublé :
1. ETAPE 1 : Être propriétaire d’un bien en fin de défiscalisation (Scellier non social, Duflot, Pinel)
2. ETAPE 2 : Ne pas avoir généré de déficits fonciers sur les 3 dernières années
3. ETAPE 3 : NE PLUS AVOIR DE LOCATAIRE EN PLACE
Attention : le passage à un bail meublé n’est pas une raison suffisante pour le non-renouvellement du bail nu en cours.
4. ETAPE 4 : Demande d’autorisations de bail meublé à la copropriété (exclure activité type AirBnB),
5. ETAPE 5 : Être enregistré en tant que loueur en meublé
6. ETAPE 6 : Transformation du bien vide en meublé (nombreux critères à respecter)
7. ETAPE 7 : Signature d’un bail meublé (plusieurs formules possibles)
8. ETAPE 8 : Tenir une comptabilité commerciale en cas d’imposition au régime réel (par un expert-comptable)
Le passage d’un bien immobilier habituellement loué nu à une location meublée nécessite une réflexion et pas uniquement sous un angle fiscal : le logement se prête-t-il à une location meublée, quel est le marché locatif, l’offre et la demande dans le quartier… Logiquement, de grands logements familiaux sont moins recherchés meublés que de petites surfaces, dans les centres-villes ou près des écoles et facultés…
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Les avantages méconnus du meublé en termes de donation et de transmission
La donation ou la transmission (après décès) à un enfant, par exemple, d’un logement meublé, sous statut LMNP, permet d’éviter une imposition sur la plus-value.
En effet, l’opération « purge » même définitivement la plus-value latente : si le donataire ou l’héritier vend le bien quelque temps plus tard, la plus-value est calculée sur la base d’un prix d’acquisition correspondant à la valeur déclarée dans la donation ou la succession.
CE QU’IL FAUT RETENIR
- Les logements meublés permettent parfois d’annuler totalement les impôts liés aux revenus locatifs. Une bonne raison d’investir dans une résidence services ou de transformer le bail nu d’un Pinel purgé de ses contraintes légales en bail meublé.
- En plus d’un prix de location plus élevé et d’une fiscalité allégée (notamment lors de l’administration du bien ou d’une donation/succession), la liberté retrouvée est appréciable : pas de plafonds de loyers, ni de ressources plafonnées des locataires.
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.