Vous vous demandez si le marché de l’immobilier résidentiel neuf a été touché par la crise sanitaire ? Voici un bilan et quels éléments de réflexion.
Un bilan 2020 relativement positif pour l’immobilier neuf
L’immobilier neuf n’a pas été épargné par la crise sanitaire. Avec un début d’année en fanfare, une mise à l’arrêt totale des chantiers au moment du premier confinement, un regain de dynamisme à la sortie de celui-ci et un nouveau coup de frein en fin d’année, le marché immobilier est passé en 2020 par tous les états.
Pour autant, force est de constater que celui-ci a plutôt bien résisté dans son ensemble.
Un recul de l’offre et des ventes en immobilier neuf
- Sur le plan de la construction de logements, un recul des mises en chantier a été constaté début 2020… moins important toutefois en fin d’année. Ainsi, l’offre globale disponible pour les logements neufs, sur les 9 premiers mois de 2020, est en baisse de 12,9 % par rapport à 2019. Elle passe désormais sous la barre des 90 000 logements par trimestre. En tout état de cause, l’offre reste diversifiée, avec une part grandissante des résidences avec services. Leur nombre a progressé en 2020 par rapport à 2019. C’est à noter !
- Cela a une répercussion sur les ventes : sur les 9 premiers mois de l’année 2020, la baisse des ventes d’immobilier neuf est de ‐29,5%, soit près 35 000 logements. Cela concerne aussi bien l’accession à la propriété que l’investissement locatif.
Cependant, selon les dernières statistiques de notaires et des professionnels du secteur, le marché dans son ensemble (neuf et ancien) a tenu bon. Certes, les transactions seront en dessous de 2019, où l’on avait dépassé le cap record du million mais les 900.000 ventes seront atteintes, mais cela représente un bon cru dans un contexte si atypique !
Un maintien relatif des prix de l’immobilier neuf et ancien
Côté prix, là aussi, le marché immobilier a bien résisté : le baromètre LPI-SeLoger nous apprend que 2020 s’achève sur une hausse de 6,5 % sur 1 an, pour l’immobilier neuf et ancien dans son ensemble. En ces temps de crise, l’immobilier fait – plus que jamais – figure de valeur refuge aux yeux des Français.
Pour les logements neufs, les prix sont restés relativement stables en 2020. Les dernières données du Laboratoire Immobilier sur la comparaison entre les 1ers semestres 2019 et 2020 font état d’une hausse contenue des prix de 3,4 %.
Il existe bien sûr des disparités régionales :
- Le prix moyen d’un appartement neuf en VEFA en régions est de 4 200 €/m2.
- En Ile-de-France, on atteint les 5 200 €/m2.
Optimisme pour 2021, l’année où il faut investir dans l’immobilier !
S’il s’avère que le marché immobilier ne sortira pas indemne de la crise économique qui s’annonce, il ne devrait pas non plus s’effondrer. Alors quels sont les indicateurs à surveiller en 2021 ?
Les professionnels ont confiance dans le marché de l’immobilier résidentiel
Les perspectives 2021 pourraient donc être meilleures qu’envisagées par certains. Indice réconfortant : les grands investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, fonds d’investissement…), autrefois concentrés sur les immeubles de bureaux, achètent de plus en plus d’immeubles de logements. D’après le cabinet d’études Cushmann & Wakefield, le résidentiel représente dorénavant près d’1/3 de leurs investissements. Un signe de la confiance des professionnels dans ce domaine d’investissement.
De son côté, la Banque de France note que les différents mécanismes d’aides mis en place par l’État permettent d’amortir les pertes de revenus des ménages, dont une majorité disposent donc toujours de fonds pour investir pour l’avenir.
Les particuliers, eux aussi, confirment leur intérêt pour l’immobilier
L’intérêt des particuliers pour le logement ne se dément pas, lui non plus… surtout auprès de ceux qui sont en quête d’un complément de revenus quand ils s’arrêteront un jour de travailler.
- Une récente étude de l’Autorité des marchés financiers (l’AMF) sur les habitudes d’épargne des Français signale que plus de la moitié des actifs épargnent en prévision de leur retraite. Or, la pierre est considérée comme l’un des « produits les moins risqués », par rapport à d’autres placements.
- Une autre étude du groupe BPCE confirme la croissance continue de la confiance des Français dans l’immobilier : en novembre dernier, ils étaient 62 % à penser qu’investir dans l’immobilier est plus stable qu’investir dans des placements financiers. Ce pourcentage n’était que de 55 % en avril 2020.
L’immobilier neuf est plébiscité
La France est, de plus, engagée dans la transition écologique avec la mise en place d’une nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020 : il s’agit pour l’ensemble des constructions neuves de construire plus écologique, en émettant moins de carbone, utiliser des matériaux bio-sourcés, passer par des circuits courts et au final réaliser des économies d’énergie.
Par ailleurs, d’après une étude de la Fédération des promoteurs immobiliers (la FPI), les locataires et notamment les plus jeunes, plébiscitent désormais le neuf, car plus écologique. Une bonne nouvelle pour les investisseurs, le plus souvent intéressés par l’achat de petites surfaces, très recherchées par les plus jeunes.
Les taux d’intérêt attractifs continuent à booster le marché immobilier
Bien entendu, les taux des crédits toujours très attractifs ajoutent encore de l’intérêt à l’immobilier, seul placement pouvant s’acheter à crédit. Taux moyen janvier 2021 : 1,17% (Source : Observatoire Crédit Logement)
Parmi les voyants au vert on peut noter des annonces encourageantes : selon les dernières recommandations mi-décembre du Haut Conseil de Stabilité Financière, la durée maximale des crédits pourra atteindre 27 ans au lieu de 25 ans. La part des mensualités d’emprunt est portée à 35 % des revenus des ménages au lieu de 33 %.
Deux mesures qui offrent une plus grande souplesse à l’accès au crédit, et qui vont donc profiter aux ménages les plus modestes. A cela s’ajoute la reconduction du PTZ (Prêt à taux zéro) pour les primo-accédants.
Deux produits immobiliers à privilégier en 2021
Investir avec le dispositif Pinel
La loi de finances 2021 a voté la prolongation du dispositif Pinel, sous certaines conditions.
Profitez dès cette année de cette opportunité. Car à partir de 2023, la loi prévoit une réduction progressive des avantages fiscaux du Pinel, et une extinction à fin 2024. La réduction d’impôt passera ainsi d’un potentiel actuel de 63000 € pour un bien de 300 000 € mis en location pendant 12 ans, à 42 000 € pour le même type de bien, acheté en 2024.
Investir avec le dispositif Censi-Bouvard
L’achat d’un bien dans une résidence avec services, grâce au dispositif Censi-Bouvard, peut également être une carte à jouer, d’autant plus que l’offre est abondante. Cushmann & Wakefield indique dans une étude récente que les résidences étudiantes bénéficient de « fondamentaux sains et attractifs » et que les résidences séniors sont « une classe d’actifs à l’avenir prometteur ».
Conclusion
L’immobilier résidentiel a prouvé sa résilience au travers des différentes crises précédentes. Les analystes prévoient une baisse limitée des prix de l’immobilier de 1% au niveau national en 2021, même si cela est à mettre en perspective avec l’évolution de la crise sanitaire. Il est donc plus que jamais judicieux de s’y positionner, cette année, que vous souhaitiez compléter vos revenus, protéger votre famille ou préparer votre retraite !
Au final, les besoins en logements sont toujours immenses dans les zones tendues. Les prix n’ont pas flambé, même si l’offre est contenue, et il y a de belles opportunités à saisir avec des dispositifs tels que le Pinel qui vient d’être reconduit aux mêmes conditions.
Demandez conseil à nos spécialistes en investissement locatif
Sources : FPI – 3ème trimestre 2020 – Baromètre LPI-SeLoger – Observatoire Crédit Logement–4ème trimestre 2020 – BPCE AUDIREP Nov.2020
Crédit photos et images : Shutterstock – iSelection