Le Pinel prend fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !

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Le dispositif Pinel Outre-mer a pour objectif d’encourager les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-mer afin d’augmenter l’offre locative dans ces zones où la demande est très forte. Attention : tout comme le Pinel en métropole, le dispositif prendra fin au 31 décembre 2024.

Le zonage du Pinel dans les départements d’Outre-mer

En préambule, rappelons les zones concernées par le dispositif Pinel Outre-mer. Il s’agit de la Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française ainsi que Wallis-et-Futuna.

Ces territoires lointains bénéficient d’un traitement spécial en matière de plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est, en effet, plafonné à 18.000 € outre-mer, au lieu de 10.000 € en métropole. A prendre en compte au moment de vos calculs et de vos choix patrimoniaux ! L’allocation d’actifs peut, dans ces conditions, accorder une place plus grande à l’immobilier.

La défiscalisation Pinel grimpe jusqu’à 25 % outre-mer

  • Comme pour une opération réalisée sur le territoire métropolitain, le logement neuf Pinel (devant être acheté 5.500 € / m² maximum) doit être loué en tant que résidence principale non meublée pendant plusieurs années.
  • La location doit avoir lieu dans les 12 mois suivant la livraison et le loyer est plafonné, ainsi que les ressources des locataires.
  • Une déduction fiscale de 20% du prix du bien est accordée pour un engagement de location de 6 ans ; celle de 23 % est accordée pour un engagement de location de 9 ans. Une réduction d’impôt plus conséquente peut être accordée si la location dure encore plus longtemps : 25 % pour 12 ans

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Une location longue durée procure encore plus d’avantages

Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt maximale (25 % de déduction fiscale, correspondant à une réduction d’impôt égale à 75.000 € pour l’investissement plafond de 300.000 €), deux possibilités s’offrent à vous :

  • Si votre engagement de location originel est de 6 ans, vous pouvez le prolonger de 3 années supplémentaires (+ 3 % de déduction fiscale en plus), puis à nouveau de 6 années supplémentaires (+ 3 % de déduction en plus? puis + 2 % les 3 dernières années) . Ainsi, vous atteignez une réduction globale de 25 % pour une location assurée pendant 12 ans.
  • Si votre engagement de location originel est de 9 ans, vous pouvez le prolonger de 3 années supplémentaires (+ 2 % de déduction fiscale en plus) pour atteindre la réduction globale de 25 % pour une location assurée pendant 12 ans.

Comme c’est le cas en métropole, la déduction fiscale est plafonnée : le montant maximum sur lequel la déduction peut être calculée est de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements acquis dans l’année.

Prenons l’exemple d’un achat de logement de 250.000 € en 2024

Imaginons que vous achetiez un logement d’une valeur de 250.000 € Outre-mer, voici le détail de votre avantage fiscal :

Exemple réductions Pinel Outremer

A noter sur le Pinel Outre-mer

  • Si vous achetez votre logement en vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous ne pourrez pas obtenir la déduction fiscale la première année, mais seulement l’année de la livraison, soit un an et demi à deux ans plus tard.
  • Les logements commercialisés en Pinel sont de bonne qualité et respectent des normes de performances énergétiques en vigueur. Ainsi, ils doivent obligatoirement respecter la réglementation thermique RT 2012 ou RE2020, applicable aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022. Ces paramètres peuvent toutefois être adaptés aux spécificités de la construction outre-mer.
  • Comme en métropole, vous pouvez louer votre logement à vos ascendants et à vos descendants, à la condition qu’ils ne soient pas membres de votre foyer fiscal.

Plafonds de ressources et de loyer imposés

Là encore, comme en métropole, les Pouvoirs Publics ont instauré des revenus et des loyers maximum pour les locataires potentiels en Outre-mer. Ils diffèrent des plafonds applicables en Métropole. Vous pouvez les retrouver sur le site du gouvernement.

Exemple d’investissement Pinel Outre-mer

Par exemple, si votre logement est situé à la Réunion et que votre locataire est un couple avec 2 enfants, leurs ressources ne devront pas dépasser 58.818 € par an (plafond de leurs revenus de l’année N-2).

Côté loyer, vous ne pouvez pas louer (hors charges) ce logement plus de 11,19€ / mois / m².

Créez du déficit foncier grâce au Pinel outre-mer

Les loyers que vous percevez sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers et sont, à ce titre, imposés au forfait ou au réel.
Le choix d’une déduction des charges au réel peut vous donner l’opportunité de créer du déficit foncier qui pourra, le cas échéant, venir en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Le déficit en surplus peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. Concernant les intérêts d’emprunt, ils font partie des charges déductibles pendant une durée maximale de 10 ans.

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