Le Pinel prend fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !
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Le dispositif Pinel Outre-mer a pour objectif d’encourager les investisseurs à se tourner vers les départements d’Outre-mer afin d’augmenter l’offre locative dans ces zones où la demande est très forte. Attention : tout comme le Pinel en métropole, le dispositif prendra fin au 31 décembre 2024.
Le zonage du Pinel dans les départements d’Outre-mer
En préambule, rappelons les zones concernées par le dispositif Pinel Outre-mer. Il s’agit de la Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française ainsi que Wallis-et-Futuna.
Ces territoires lointains bénéficient d’un traitement spécial en matière de plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est, en effet, plafonné à 18.000 € outre-mer, au lieu de 10.000 € en métropole. A prendre en compte au moment de vos calculs et de vos choix patrimoniaux ! L’allocation d’actifs peut, dans ces conditions, accorder une place plus grande à l’immobilier.
La défiscalisation Pinel grimpe jusqu’à 25 % outre-mer
- Comme pour une opération réalisée sur le territoire métropolitain, le logement neuf Pinel (devant être acheté 5.500 € / m² maximum) doit être loué en tant que résidence principale non meublée pendant plusieurs années.
- La location doit avoir lieu dans les 12 mois suivant la livraison et le loyer est plafonné, ainsi que les ressources des locataires.
- Une déduction fiscale de 20% du prix du bien est accordée pour un engagement de location de 6 ans ; celle de 23 % est accordée pour un engagement de location de 9 ans. Une réduction d’impôt plus conséquente peut être accordée si la location dure encore plus longtemps : 25 % pour 12 ans
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Une location longue durée procure encore plus d’avantages
Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt maximale (25 % de déduction fiscale, correspondant à une réduction d’impôt égale à 75.000 € pour l’investissement plafond de 300.000 €), deux possibilités s’offrent à vous :
- Si votre engagement de location originel est de 6 ans, vous pouvez le prolonger de 3 années supplémentaires (+ 3 % de déduction fiscale en plus), puis à nouveau de 6 années supplémentaires (+ 3 % de déduction en plus? puis + 2 % les 3 dernières années) . Ainsi, vous atteignez une réduction globale de 25 % pour une location assurée pendant 12 ans.
- Si votre engagement de location originel est de 9 ans, vous pouvez le prolonger de 3 années supplémentaires (+ 2 % de déduction fiscale en plus) pour atteindre la réduction globale de 25 % pour une location assurée pendant 12 ans.
Comme c’est le cas en métropole, la déduction fiscale est plafonnée : le montant maximum sur lequel la déduction peut être calculée est de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements acquis dans l’année.
Prenons l’exemple d’un achat de logement de 250.000 € en 2024
Imaginons que vous achetiez un logement d’une valeur de 250.000 € Outre-mer, voici le détail de votre avantage fiscal :
A noter sur le Pinel Outre-mer
- Si vous achetez votre logement en vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous ne pourrez pas obtenir la déduction fiscale la première année, mais seulement l’année de la livraison, soit un an et demi à deux ans plus tard.
- Les logements commercialisés en Pinel sont de bonne qualité et respectent des normes de performances énergétiques en vigueur. Ainsi, ils doivent obligatoirement respecter la réglementation thermique RT 2012 ou RE2020, applicable aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022. Ces paramètres peuvent toutefois être adaptés aux spécificités de la construction outre-mer.
- Comme en métropole, vous pouvez louer votre logement à vos ascendants et à vos descendants, à la condition qu’ils ne soient pas membres de votre foyer fiscal.
Plafonds de ressources et de loyer imposés
Là encore, comme en métropole, les Pouvoirs Publics ont instauré des revenus et des loyers maximum pour les locataires potentiels en Outre-mer. Ils diffèrent des plafonds applicables en Métropole. Vous pouvez les retrouver sur le site du gouvernement.
Exemple d’investissement Pinel Outre-mer
Par exemple, si votre logement est situé à la Réunion et que votre locataire est un couple avec 2 enfants, leurs ressources ne devront pas dépasser 58.818 € par an (plafond de leurs revenus de l’année N-2).
Côté loyer, vous ne pouvez pas louer (hors charges) ce logement plus de 11,19€ / mois / m².
Créez du déficit foncier grâce au Pinel outre-mer
Les loyers que vous percevez sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers et sont, à ce titre, imposés au forfait ou au réel.
Le choix d’une déduction des charges au réel peut vous donner l’opportunité de créer du déficit foncier qui pourra, le cas échéant, venir en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Le déficit en surplus peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. Concernant les intérêts d’emprunt, ils font partie des charges déductibles pendant une durée maximale de 10 ans.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).