
Le zonage du Pinel dans les départements d’Outre-mer
En préambule, rappelons les zones concernées par le dispositif Pinel outre-mer. Il s’agit de la Guadeloupe, de la Guyane, des îles Wallis-et-Futuna, de la Martinique, de Mayotte, de la Nouvelle Calédonie, de la Polynésie française, de la Réunion, de Saint-Barthélémy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon.
Ces territoires lointains bénéficient d’un traitement spécial en matière de plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est, en effet, plafonné à 18.000 € outre-mer, au lieu de 10.000 € en métropole. A prendre en compte au moment de vos calculs et de vos choix patrimoniaux ! L’allocation d’actifs peut, dans ces conditions, accorder une place plus grande à l’immobilier.
La défiscalisation Pinel grimpe jusqu’à 32 % outre-mer
Comme pour une opération réalisée sur le territoire métropolitain, le logement neuf Pinel (devant être acheté 5.500 € / m² maximum) doit être loué en tant que résidence principale non meublée pendant plusieurs années.
La location doit avoir lieu dans les 12 mois suivant la livraison et le loyer est plafonné, ainsi que les ressources des locataires. La déduction fiscale de 23 % du prix du bien est accordée pour un engagement de location de 6 ans ; celle de 29 % est accordée pour un engagement de location de 9 ans.
Une réduction d’impôt plus conséquente peut être accordée si la location dure encore plus longtemps.
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Une location longue durée procure encore plus d’avantages
Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt maximale (32 % de déduction fiscale, correspondant à une réduction d’impôt égale à 96.000 € pour l’investissement plafond de 300.000 €), deux possibilités s’offrent à vous :
- Si votre engagement de location originel est de 6 ans, vous pouvez le prolonger de 3 années supplémentaires (+ 6 % de déduction fiscale en plus), puis à nouveau de 3 années supplémentaires (+ 3 % de déduction en plus à nouveau). Ainsi, vous atteignez une réduction globale de 32 % pour une location assurée pendant 12 ans.
- Si votre engagement de location originel est de 9 ans, vous pouvez le prolonger de 3 années supplémentaires (+ 3 % de déduction fiscale en plus) pour atteindre la réduction globale de 32 % pour une location assurée pendant 12 ans.
Comme c’est le cas en métropole, la déduction fiscale est plafonnée : le montant maximum sur lequel la déduction peut être calculée est de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements acquis dans l’année.
Prenons l’exemple d’un achat de logement de 120.000 €
Imaginons que vous achetiez un logement d’une valeur de 120.000 €. Quel sera votre avantage fiscal ?
- Si vous choisissez une durée de location de 6 ans, vous pourrez déduire de votre impôt 4.600 € par an (soit 27.600 € au total sur 6 ans).
- Si vous choisissez une durée de location de 9 ans, vous pourrez déduire de votre impôt 3.867 € par an (soit 34.800 € € au total sur 9 ans).
- Enfin, si vous choisissez de louer pendant 12 ans, vous pourrez déduire 3.200 € / an (soit 38.400 € au total).
A noter sur le Pinel Outre-mer
- Si vous achetez votre logement en vente en état futur d’achèvement (VEFA), vous ne pourrez pas obtenir la déduction fiscale la première année, mais seulement l’année de la livraison, soit un an et demi à deux ans plus tard.
- Les logements commercialisés en Pinel sont de bonne qualité et respectent des normes de performances énergétiques. Ainsi, ils doivent obligatoirement afficher le label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », et respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ces paramètres peuvent toutefois être adaptés aux spécificités de la construction outre-mer.
- Comme en métropole, vous pouvez louer votre logement à vos ascendants et à vos descendants, à la condition qu’ils ne soient pas membres de votre foyer fiscal.
Plafonds de ressources et de loyer imposés
Là encore, comme en métropole, les Pouvoirs Publics ont instauré des revenus maximum pour les locataires potentiels d’investissements Pinel.
Exemples d’investissements Pinel Outre-mer
Par exemple, si votre logement est situé en Guadeloupe et que votre locataire est une personne seule, elle ne devra pas percevoir plus de 27.710 € par an. Si ce même locataire avait un conjoint et un enfant à charge, ses ressources ne pourraient pas dépasser 44.503 € / an. Côté loyer, vous ne pouvez pas louer (hors charges) votre logement plus de 10,22 € / mois / m². Pour un logement de 40 m², le loyer ne pourrait donc pas excéder 408,80 € hors charges / mois.
Le même exemple, mais pour un logement situé en Nouvelle-Calédonie, interdirait à votre locataire célibataire de bénéficier de revenus annuels supérieurs à 30.768 € et (s’il est en couple avec un enfant) de revenus supérieurs à 49.412 €. Le loyer mensuel hors charges, lui, ne pourrait pas dépasser 508 €, compte tenu du maximum de 12,70 € mensuel le m².
Créez du déficit foncier grâce au Pinel outre-mer
Les loyers que vous percevez sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers et sont, à ce titre, imposés au forfait ou au réel.
Le choix d’une déduction des charges au réel peut vous donner l’opportunité de créer du déficit foncier qui pourra, le cas échéant, venir en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Le déficit en surplus peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 € par an. Concernant les intérêts d’emprunt, ils font partie des charges déductibles pendant une durée maximale de 10 ans.