Si vous avez investi dans un bien immobilier sous le régime Pinel avant le 31 décembre 2024 et que vous souhaitez sortir du dispositif Pinel, vous vous demandez probablement quelles en sont les implications pour votre investissement. Rassurez-vous, votre situation est protégée.
Propriétaires Pinel, êtes-vous concernés par la fin du dispositif ?
La loi n’étant pas rétroactive, tous les engagements pris avant le 31 décembre 2025 resteront valables. Les propriétaires pourront donc continuer à percevoir leurs réductions d’impôts selon les conditions initiales de leur investissement jusqu’à la fin de leur engagement locatif, que ce soit pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Quand et comment bénéficier de la réduction d’impôt ?
La réduction d’impôt débute l’année suivant l’achèvement des travaux. Pour un bien livré en 2025, la défiscalisation s’applique dès 2026.
Le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel exige une déclaration rigoureuse auprès des services fiscaux, articulée autour de trois formulaires clés :
- Le formulaire 2044EB : déposé l’année de la livraison, il formalise votre engagement de location dans la durée choisie (6, 9 ou 12 ans).
- Le formulaire 2042RICI : il permet de calculer annuellement votre réduction d’impôt.
- Le formulaire 2044 : déclaration des revenus locatifs, essentielle pour justifier la conformité de votre loyer aux plafonds Pinel.
Quel est l’impact du délai de livraison sur mes réductions Pinel ?
L’une des conditions incontournables pour bénéficier des avantages du Pinel réside dans l’achèvement des travaux dans un délai maximal de 30 mois suivant la signature de l’acte authentique. Ce cadre temporel strict vise à éviter les dérives liées aux retards chroniques de certains promoteurs.
Cependant, des exceptions légales existent en cas de force majeure, une notion précisément définie par l’administration fiscale. Parmi les situations reconnues figurent les catastrophes naturelles (inondations, tremblements de terre), les arrêtés municipaux de mise en péril, ou encore les invalidations de permis de construire pour vice de procédure. Les retards causés par des pénuries de matériaux comme celles observées pendant la crise sanitaire peuvent également justifier une prolongation, à condition de démontrer leur impact direct sur le chantier.
Exemple :
Un chantier interrompu 6 mois pour cause d’inondation → Nouveau délai total : 36 mois.
En savoir plus sur les décalages de livraison
Que dois-je savoir sur le processus de mon investissement Pinel ?
Comprendre le processus de votre investissement Pinel est crucial pour optimiser ses avantages fiscaux et assurer une gestion efficace de votre bien immobilier.
Si vous venez de vous lancer dans un investissement Pinel ou si vous êtes aux prémices de votre projet, il est essentiel de maîtriser les étapes clés de ce dispositif, de l’achat initial jusqu’à la mise en location.
Calendrier de paiement en VEFA : comment s’échelonnent vos versements ?
L’achat d’un bien immobilier neuf sous le régime Pinel implique un échéancier de paiement strictement encadré par la loi, notamment dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ce processus s’articule autour de quatre étapes majeures, directement liées à l’avancement des travaux de construction :
- 35% du prix total à l’achèvement des fondations.
- 70% lors de la mise hors d’eau (mise en place de la toiture, des menuiseries extérieures et étanchéité complète)
- 95% à l’achèvement total des travaux. après inspection minutieuse par les contrôleurs techniques.
- 5% restants à la livraison, après levée des réserves (défauts constatés).
Ce mécanisme offre une garantie supplémentaire aux investisseurs, leur permettant de s’assurer de la conformité du bien aux spécifications contractuelles.
Bon à savoir : le dépôt de garantie initial (2% à 5% du prix) est déduit du premier appel de fonds.
Mise en location : quel délai pour trouver un locataire ?
La période suivant la livraison du logement constitue une phase critique pour sécuriser votre investissement Pinel. Vous disposez d’un an pour :
- Mettre le bien en location via un bail conforme au dispositif Pinel.
- Trouver un locataire éligible, respectant les plafonds de ressources fixés par décret (par exemple, 41 855 € annuels pour un couple sans enfant en zone A).[1]
Attention : des vacances locatives supérieure à 12 mois entraîne la perte de l’avantage fiscal.
Que se passe-t-il si le locataire résilie son bail ?
Il n’est pas rare qu’un locataire d’un logement Pinel mette fin à son contrat de location avant terme, en respectant le préavis légal. Dans cette situation, vous vous voyez contraint de trouver rapidement un nouveau locataire pour la durée restante de votre engagement initial si vous souhaitez conserver vos avantages. À défaut de relouer le bien, vous risquez de devoir restituer à l’administration fiscale les réductions d’impôts dont vous avez bénéficié les années précédentes. Il est important de noter que tout changement de locataire doit être déclaré à l’administration fiscale au cours de l’année où ce changement a lieu.
Précisions importantes
- Délai de vacance locative : L’administration fiscale vous accorde une certaine période de « vacances » pour trouver un nouveau locataire, à condition que vous puissiez prouver vos efforts de recherche.
- Obligations du propriétaire : Vous devez vous assurer que le logement reste conforme aux critères de décence et réaliser les réparations nécessaires avant la relocation.
- Préavis du locataire : Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant le délai de préavis légal
En savoir plus sur le lexique de l’immobilier neuf
FAQ sur la fin de votre Pinel
Peut-on sortir du dispositif Pinel avant la fin de l’engagement et dans quels cas ?
Dans le cadre du dispositif Pinel, il est impératif de respecter l’engagement de location d’au moins 6 ans pour conserver les avantages fiscaux. Une sortie anticipée entraîne la perte de ces avantages et l’obligation de rembourser les réductions d’impôt déjà perçues. Cependant, la loi prévoit trois exceptions permettant une sortie anticipée sans pénalité fiscale :
- Le décès du propriétaire
- L’invalidité du propriétaire (de 2ème ou 3ème catégorie)
- Le licenciement du propriétaire
Il est important de noter que le divorce n’est pas considéré comme une exception valable.
En cas de séparation, les ex-conjoints peuvent répartir l’avantage fiscal ou l’un peut racheter la part de l’autre, mais ils ne peuvent pas revendre le bien avant la fin de l’engagement sans risquer de perdre les avantages fiscaux.
Pour justifier une sortie anticipée pour invalidité, celle-ci doit empêcher le contribuable d’exercer une profession quelconque et nécessiter l’assistance d’une tierce personne pour les actes de la vie quotidienne.
En dehors de ces cas exceptionnels, il est fortement recommandé d’attendre la fin de la période d’engagement pour disposer librement du bien.
Est-ce que la fin de la période d’engagement correspond à la fin du bail locataire ?
Vous devez être conscient que la fin de votre engagement Pinel ne coïncide pas nécessairement avec la fin du bail de votre locataire. Même si votre période d’engagement fiscal Pinel est terminée, vous restez lié par les conditions du bail en cours. En effet, les baux sont conclus pour des périodes de trois ans, renouvelables tacitement.
Si vous souhaitez récupérer votre bien à la fin de votre engagement Pinel, mais que le bail de votre locataire n’est pas encore arrivé à son terme, vous devez respecter les conditions légales de reprise du logement. Ces conditions sont définies par la loi et s’appliquent indépendamment de votre situation fiscale Pinel.
Sortir du dispositif Pinel : que se passe-t-il après la fin de location de votre logement Pinel ?
Maintenant que la période locative réglementaire est arrivée à sa fin, vous vous trouvez à un carrefour important de votre investissement Pinel. Cette étape marque la fin de vos obligations fiscales liées au dispositif, mais elle ouvre également la porte à plusieurs options pour la suite de votre parcours immobilier.
Continuer la location hors dispositif Pinel
Une fois votre engagement Pinel arrivé à son terme, que ce soit après 6, 9 ou 12 ans, vous disposez de nouvelles options pour la gestion de votre bien locatif. La transition vers un régime locatif classique vous offre une plus grande flexibilité, tout en tenant compte de certaines réglementations spécifiques.
- En cas de changement de locataire, vous bénéficiez d’une liberté accrue pour fixer le montant du loyer, sous réserve des réglementations locales. Le déplafonnement des loyers constitue l’un des principaux avantages de cette transition. Vous n’êtes plus soumis aux plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel, ce qui vous permet d’ajuster vos tarifs en fonction du marché local. De plus, les critères de ressources des locataires ne s’appliquent plus, élargissant ainsi votre choix de locataires potentiels.
- Cependant, si le locataire actuel reste dans les lieux, le loyer demeure, par principe, identique, conformément à l’engagement initial.
NB : Lors du renouvellement du bail, une réévaluation du loyer est possible si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements similaires (article 17-2 de la loi n°89-462). Il est important aussi de noter que dans certaines zones, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille, des règles spécifiques d’encadrement des loyers peuvent s’appliquer, limitant votre marge de manœuvre. De plus, même hors Pinel, la révision annuelle du loyer reste généralement encadrée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf exceptions.
Reprendre le logement pour usage personnel
Après plusieurs années de location dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez envisager d’utiliser votre bien immobilier pour vos besoins personnels ou familiaux. Cependant, cette démarche est encadrée par la loi :
- Pour récupérer votre logement, vous devez donner congé à votre locataire pour un motif légitime.
- Cette procédure nécessite l’envoi d’une lettre recommandée avec un préavis de 6 mois, en expliquant clairement les raisons de votre décision. Les motifs légitimes peuvent inclure l’occupation personnelle du logement ou l’hébergement d’un membre de votre famille, comme un enfant étudiant ou un parent âgé.
Prenons l’exemple d’un appartement acheté à Marseille dans le cadre du dispositif Pinel. Après la période de location obligatoire, vous décidez de mettre fin au bail pour y loger votre enfant qui commence ses études secondaires. Cette décision vous offre également l’avantage d’avoir un pied-à-terre agréable pour vos propres vacances.
Vendre le bien pour et libérer du capital
La fin de l’engagement Pinel marque souvent un moment stratégique pour vendre : la vente constituera alors un capital confortable pour investir dans un nouveau projet et recycler votre capital en optimisant la fiscalité.
- Avant de céder votre bien Pinel à la fin de votre engagement, une vérification fiscale s’impose. Le point clé à examiner est l’absence de déficit foncier sur les trois ans précédent la cession.
- Un déficit foncier se produit quand les charges de votre bien (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) dépassent les revenus locatifs perçus. Si tel est le cas, l’article 156 du Code général des impôts interdit de vendre le bien pendant les trois années suivantes.
Le capital libéré par la vente peut ainsi être réinvesti dans un nouvel investissement immobilier en s’appuyant sur d’autres dispositifs avantageux tels que le Malraux, le Denormandie ou encore la nue-propriété.
Convertir en LMNP pour bénéficier d’avantages fiscaux
Le passage d’un investissement Pinel à une location meublée non professionnelle (LMNP) ne se fait pas automatiquement à la fin de la période d’engagement. Ce processus nécessite une réflexion approfondie et plusieurs étapes importantes à respecter.
- Attendre la fin de la période d’engagement.
- Obtenir les autorisations nécessaires de la copropriété ou de la commune dans certains cas.
- Ne pas avoir de déficits fonciers sur les trois dernières années.
- Respecter des critères précis d’ameublement.
Les principaux avantages de cette transformation incluent une augmentation potentielle des revenus locatifs de 10 à 20%, la possibilité de déduire les charges et l’amortissement du bien, et un second levier d’optimisation fiscale.
Pour une compréhension plus visuelle et rapide du processus, consultez l’infographie ci-dessous
La disparition du dispositif Pinel ne remet pas en cause les droits acquis, mais exige une vigilance accrue sur les aspects techniques (délais de construction, déclarations) et une réflexion stratégique sur le long terme. Les investisseurs avisés intègrent dès aujourd’hui des scénarios de sortie ou de reconversion, en s’appuyant sur des experts comptables et des gestionnaires patrimoniaux.
Des questions ? Contactez nos spécialistes de l’immobilier locatif
Source :
[1]: Investissement locatif : tout savoir sur la réduction d’impôt « Pinel »