Quel montage fiscal pour devenir rentier en location vide ?
Si vous avez choisi l’investissement immobilier en location vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Différentes charges sont alors déductibles. Parmi elles : les travaux et les intérêts de l’emprunt qui financent votre achat.
Vos charges sont supérieures aux loyers perçus ? Dans ce cas, les déficits fonciers s’imputent sur les revenus globaux et ainsi, votre impôt diminue. Notez que vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation très intéressants. La loi Pinel* vous permet par exemple d’investir dans un programme immobilier neuf en bénéficiant, sous conditions, de substantielles réductions d’impôt.
Quel montage fiscal pour devenir rentier en location meublée ?
Vous préférez investir dans des locations meublées ? Dans ce cas, vous serez imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous avez la possibilité d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement, et d’obtenir des revenus locatifs sans imposition pendant une longue période, une fois l’emprunt terminé.
Du fait de la location meublée, il sera possible d’amortir l’immobilier et les meubles. Pendant le crédit, ces amortissements seront mis en réserve au titre de l’article 39 C du CGI et lorsque le crédit va se terminer, cette réserve va être utilisée pour ramener vos loyers futurs à zéro. Dès lors, deux options sont possibles :
- Opter pour le régime réel avec le statut LMNP* (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ici, vous déduisez les charges (intérêts de l’emprunt, travaux…) et l’amortissement des recettes locatives. Ces dernières peuvent donc être réduites à zéro et donc, échapper à l’impôt. Le deficit ainsi généré sera imputable sur les éventuels revenus BIC non professionnels de même nature, ou bien reporté pendant 10 ans.
- Choisir le statut en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel et de réaliser des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ou représentant au moins 50% des revenus de l’investisseur. Dès lors, si la déduction des charges laisse apparaître un déficit, il est déductible de vos revenus globaux (et pas seulement des revenus BIC), ce qui réduit votre impôt. L’acquisition en LMP permet également de faire entrer les biens dans le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values au bout de 5 ans si vos recettes ne dépassent pas les 90 000€ par an.
En immobilier locatif meublé ou non meublé, différents dispositifs fiscaux optimisent votre imposition. Mais ces régimes obéissent à des règles précises. Pour déclarer vos loyers en toute sérénité et choisir le meilleur statut fiscal, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.
Contactez notre équipe pour en savoir +
Crédit photo : Photo Fotolia – Auteur : alfexe