Le Pinel prend fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !
Denormandie, LMNP, Malraux … Découvrez les alternatives et optimisez vos placements dès maintenant !
Vous avez investi dans un bien Pinel qui vient d’être livré et vous devez le mettre en location ? Découvrez les plafonds de loyer Pinel applicables en 2024 et les plafonds de ressources des locataires qui ne doivent pas être dépassés cette année, pour que vous soyez toujours éligibles à ces dispositifs. Ils restent valables jusqu’à la publication des nouveaux plafonds 2025.
Quels sont les plafonds de loyers mensuels en 2024 pour un logement Pinel ?
Dans le cadre d’un investissement Pinel ou Denormandie, votre loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret, qui dépend de la zone géographique du bien.
Comprendre le zonage Pinel
Une zone Pinel est un espace limité géographiquement dans lequel les biens immobiliers neufs sont susceptibles d’être éligibles à la loi Pinel.
- Les zones Pinel sont classées en fonction du niveau de tension du marché locatif de la région.
- On distingue 5 grandes zones en France : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Mais attention, depuis 2018, les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles dans le cadre du dispositif Pinel.
Bonne nouvelle : un nouveau zonage a permis à certaines communes supplémentaires d’être éligibles au dispositif . C’est l’arrêté du 2 octobre 2023, modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation, qui détaille le nom des communes concernées par ce récent changement.
Vous pouvez trouver à quelle zone appartient votre ville grâce à ce simulateur officiel.
Quels sont les plafonds de loyers par zone ?
Voici les derniers plafonds de loyers à respecter en 2024(1) :
- 18,89 € / m² à Paris et dans les villes de la zone A bis (petite couronne)
- 14,03 € / m² dans les villes de la zone A (plus de 250.000 habitants)
- 11,31 €/ m² dans les villes de la zone B1 (50.000 à 250.000 habitants)
(1) Plafond mensuel de loyer par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole en 2024. Sous réserve de l’existence d’un arrêté préfectoral de région prévoyant la réduction des plafonds de loyer.
Les loyers du marché peuvent être moins élevés que les loyers plafonds !
Attention ! Un plafond de loyer ne signifie pas que vous êtes obligé de le choisir pour votre logement locatif. C’est un maximum. Mais au final, c’est le marché de l’offre et de la demande qui doit faire foi. Si, dans la ville où se situe votre logement locatif, les loyers du marché sont un peu plus bas que les plafonds de loyers du Pinel, sachez vous adapter. Un comportement contraire vous ferait prendre le risque de ne pas trouver de locataire, ou de subir une vacance locative longue et finalement encore plus préjudiciable pour le rendement locatif.
Quels sont les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel en 2024 ?
Autre spécificité d’un investissement en Pinel : les ressources annuelles des locataires d’un logement Pinel sont aussi plafonnées.
Ainsi, le locataire doit répondre à des critères d’éligibilité. Son revenu fiscal ne doit pas dépasser les plafonds de ressources du dispositif Pinel, qui sont revalorisés chaque année. Quelles sont les plafonds de ressources des locataires Pinel en 2024 ? La réponse dans ce tableau :
| PLAFOND DE RESSOURCES 2024 DES LOCATAIRES EN PINEL (1) | ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € |
| Couple sans enfant | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € |
(1) Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus en métropole en 2024 (revenu fiscal de référence = 2022).
BON A SAVOIR : ces plafonds s’appliquent aussi au Pinel Rénové et au dispositif Denormandie.
Rappel des avantages de l’investissement Pinel
Investir en Pinel en métropole
Ce dispositif – qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 – permet de devenir propriétaire d’un logement neuf en bénéficiant – sous conditions – d’une réduction d’impôts correspondant à un pourcentage du prix du bien, qui diffère selon le nombre d’années de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans).
- Les conditions sont que le bien neuf acheté (au prix de 5.500 € / m² maximum) doit être loué non meublé pendant un certain nombre d’années, à un loyer plafonné, et à des locataires qui en font leur résidence principale (et dont les ressources sont aussi plafonnées).
- Depuis le 1er janvier 2021, le Pinel s’applique uniquement aux logements collectifs.
- La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements sans pouvoir dépasser la limite de 300.000 € par contribuable et par année d’imposition. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi).
BON A SAVOIR : Depuis le 1er Janvier 2024, les taux de réduction Pinel sont revus à la baisse :
Découvrez en détail le dispositif Pinel
Investir en Pinel Outre-Mer
La formule Pinel dédiée à l’outre-mer est aussi très intéressante puisque la défiscalisation peut y atteindre 25 %.
Investir en Pinel Breton : prolongation jusqu’en 2024
Le Pinel breton expérimental, prolongé jusqu’au 31/12/2024, s’applique uniquement dans des communes ou quartiers de communes listés dans un arrêté du préfet de région. Cela concerne 58 communes dans les départements 22, 29, 35 et 56.
La différence avec le Pinel classique porte sur le niveau des loyers et des ressources des locataires ; les Pouvoirs Publics espèrent ainsi privilégier le logement intermédiaire.
Notre conseil : Ne vous focalisez pas uniquement sur l’avantage fiscal ! Il faut savoir « bien » acheter. Depuis 1996, nous apportons à nos clients toute notre expertise à travers une sélection de biens unique et exclusive répondant au mieux à vos objectifs.
Contactez notre équipe pour en savoir +
Crédit photo : shutterstock
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).