Étapes à suivre pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel 2021
Retrouvez les étapes clé de votre investissement Pinel :
- Evaluer sa situation financière
- Trouver le bon logement
- La signature
- Le crédit immobilier
- La signature de l’acte de vente chez le notaire
- La réception des travaux et livraison de l’appartement
- La mise en location
- La déclaration de l’investissement Pinel pour toucher une réduction d’impôt
- Le renouvellement de l’investissement Pinel
- La sortie de l’investissement Pinel
1. Faire le point sur sa situation financière : qui a droit à la loi Pinel ?
Situation fiscale
Le futur investisseur doit analyser son profil et ses objectifs afin de savoir ce que l’investissement dans le dispositif Pinel* peut lui apporter. Il existe en effet divers dispositifs avec différents avantages fiscaux, qu’il faut soigneusement étudier.
L’atout principal de l’investissement en Loi Pinel étant sa réduction d’impôt (jusqu’à 6 000 euros/an maximum), il s’agit de faire le point sur sa situation fiscale : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Comment évoluera-t-il dans les prochaines années ? L’investissement intervient-il en complément d’autres placements immobiliers ou financiers ?
Capacité d’épargne
L’investissement Pinel est en général financé à crédit (solution recommandée lorsque les taux d’intérêt sont bas). L’effort d’épargne mensuel doit être en adéquation avec vos revenus et tenir compte de votre régime fiscal actuel et futur. A moyen et long terme, les loyers encaissés pourront compenser, au moins en partie, les mensualités.
2.Trouver le logement adapté à un investissement loi Pinel
Loi Pinel : Comment ça marche ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire d’acheter un logement neuf éligible à la loi Pinel.
- Il s’agira le plus souvent d’un achat sur plan, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
- Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012 (Réglementation Thermique) et être situé dans des zones géographiques précises définies par loi, il s’agit du zonage Pinel (A et Abis, B1). Concernant la zone B2, la loi de Finances de 2018 prévoit qu’un logement peut bénéficier du dispositif Pinel sous certaines conditions.
Où investir en loi pinel ?
L’emplacemnet est le critère essentiel de sélection d’un bon investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation.
- Bien que la règle de proximité prime le plus souvent, il ne faut pas hésiter à élargir son champ de recherche dans des zones à fort potentiel. Il s’agit d’identifier les villes et les quartiers les plus dynamiques, attirant les actifs.
- S’aider d’un partenaire spécialisé dans l’immobilier locatif comme iSelection permet de bénéficier d’une analyse fine pour déterminer le potentiel locatif d’un bien immobilier. Accès aux transports en commun, présence de commerces et services à proximité, projets urbains à venir… tels sont les points à vérifier.
3. La signature du contrat de réservation de votre investissement Pinel
La remise du dossier de réservation est la dernière étape avant la signature du contrat de réservation de votre investissement Pinel. Il faut donc la prendre très au sérieux. Nous vous donnons ici quelques conseils pour vous aider à remplir et signer votre dossier de réservation d’un investissement Pinel.
- Le contrat de réservation fixe les conditions de la vente. Il comporte notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison doit également y figurer.
- Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le(s) logement(s) choisi(s). Le promoteur est votre interlocuteur pour les questions concernant notamment les appels de fonds, l’avancement du chantier, la livraison et les garanties attachées à l’acquisition d’un bien neuf. A la signature, un premier paiement est exigé. Il prend la forme d’un dépôt de garantie égal à environ 5% du prix de vente.
A savoir : Après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a 10 jours pour se rétracter (à réception d’un courrier SRU).
4. Le crédit immobilier dans le cadre d’un investissement loi Pinel
- Avant la signature du contrat de vente définitif, l’investisseur doit le plus souvent obtenir un crédit immobilier pour financer son achat.
- Gagnez du temps ! Inutile d’attendre le retour de votre contrat par le promoteur pour prendre rendez-vous avec votre conseiller financier.
- N’oubliez pas de préparer les documents indispensables à l’instruction de votre financement. Lors des négociations avec la banque, il faut se montrer attentif sur certains points particuliers. Il est par exemple recommandé de négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA). De même, il est préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n’est pas livré et occupé par un locataire.
- Votre établissement de crédit vous adressera, par la Poste, une offre de prêt dont le contenu est réglementé. Elle comprend notamment le tableau d’amortissement et le récépissé d’offre de prêt. Vous disposez alors de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception.
- A partir du 11e jour suivant la réception de l’offre, vous pouvez l’accepter.
Attention : la durée de validité de cette offre est également limitée (30 jours à compter de son édition) ; passé ce délai l’offre devient caduque.
5. La signature de l’acte de vente définitif devant notaire
Dès réception de votre offre de prêt, le notaire du promoteur prépare le projet d’acte et vous le transmet par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez vous adresser :
- Au notaire que vous avez désigné préalablement, afin de convenir d’un rendez-vous pour la signature de procuration nécessaire à la régularisation de l’acte authentique.
- Au notaire du programme (peut-être éloigné de votre domicile) pour la signature de votre acte d’acquisition
Le notaire vous adressera votre titre de propriété après enregistrement (délai de 2 à 8 mois).
Cette signature officialise définitivement votre achat immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel, et permet de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
A cette occasion, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf (frais de notaire). Ils correspondent environ à 2 ou 3% du prix de vente et sont beaucoup moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien.
6. Réception des travaux et livraison du logement Pinel
Appels de fonds
Jusqu’ici, vous n’avez pas encore commencé à vous acquitter du prix du logement acquis. Le promoteur vous adresse directement les demandes d’appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction.
- A réception vous devez transmettre une copie de ces documents à votre conseiller bancaire après les avoir acceptés et signés, ils serviront au déblocage des fonds de votre financement.
- Concrètement, l’acheteur verse jusqu’à 35% du prix total à l’achèvement des fondations, puis 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement des travaux. Le solde est réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf si l’acquéreur émet des réserves sur des défauts de conformité.
Livraison du logement Pinel
C’est à la remise des clés quand l’appartement est considéré livré. Il est alors achevé et doit être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz le cas échéant. L’immeuble doit quant à lui disposer d’escaliers et d’un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées.
Le promoteur vous informe par courrier de la date de livraison de votre bien, et deux solutions s’offrent à vous :
- Vous vous déplacez et réceptionnez vous-même votre logement.
- Vous demandez au gestionnaire, à qui vous aurez signé un mandat environ 3 mois avant la livraison, de vous conseiller un expert qui établira le procès-verbal de la livraison à votre place (prestation facturée).
A savoir : L’état des lieux effectué entre vous et le promoteur et matérialisé par le PV de livraison ne permet pas de consigner les derniers 5% d’appel de fonds. Le séquestre effectué auprès de le Caisse des dépôts et consignation n’est possible uniquement que si des défauts graves de construction sont constatés, qui ne permettraient pas l’occupation du bien ; la livraison est alors refusée.
7. La mise en location du logement dans le cadre de l’investissement Pinel
Dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions pour la mise en location du logement :
- Vous devez louer votre bien pendant au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans) dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
- Votre bien doit être l’habitation principale de votre locataire. Depuis 2015, le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un autre membre de sa famille (s’il n’appartient pas au même foyer fiscal).
- Votre locataire doit remplir des critères d’éligibilité. Son revenu fiscal doit respecter les plafonds Pinel de ressources de la loi Pinel.
- Votre loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond de loyers fixé par décret.
- Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.
BON A SAVOIR : Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, par le contribuable, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration fiscale. D’où l’intérêt de s’adresser à des professionnels de la gestion locative. Le gestionnaire mandaté gérera la location de votre appartement avec les garanties que vous aurez choisies : risques d’impayés, vacance et/ou carence locative.
8. Quand commence la réduction impots Pinel ? La déclaration de l’investissement Pinel
La réduction d’impôt pour un investissement Pinel n’est pas accordée automatiquement. L’investisseur doit déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus. S’il a perçu des loyers au cours de l’année précédente (loyers de 2016 déclarés en 2017), le bailleur devra remplir une déclaration de revenus fonciers, à l’aide de l’imprimé 2044. En outre, il devra compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer son investissement Pinel. Enfin, il devra renvoyer un formulaire 2044-EB afin d’indiquer si l’engagement de location initial court sur 6 ou 9 ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.
L’investisseur doit fournir à l’administration fiscale toutes les pièces justificatives utiles :
- Copie du bail de location. Si le logement n’est pas encore loué à la date de dépôt de votre déclaration, vous joindrez la copie du bail l’année suivante.
- Pour l’investissement Pinel, copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire. N’hésitez pas à lui en faire la demande.
Retrouvez les formulaires nécessaires sur : www.impots.gouv.fr
9. Le renouvellement de l’investissement Pinel
Au terme de l‘engagement de location indiqué à l’administration fiscale, le propriétaire peut prolonger son investissement Pinel pour 3 années supplémentaires.
L’engagement de location peut ainsi s’étaler sur 12 ans maximum. A la clé, un avantage fiscal plus conséquent : limitée à 12% pour un investissement sur 6 ans, la réduction d’impôt monte à 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
10. La sortie de l’investissement Pinel
A partir du moment où l’engagement de location a expiré, l’investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Il peut choisir de poursuivre la location mais il peut aussi décider de revendre le logement. Une autre possibilité est de reprendre l’appartement pour s’y installer et en faire sa résidence principale.
A savoir : Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d’abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l’engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location.
Notre conseil : N’achetez pas seulement pour l’avantage fiscal ! Il faut savoir « bien » acheter, c’est-à-dire en fonction de vos propres besoins. Depuis 1996, iSelection apporte son expertise à ses clients via une sélection de biens unique et exclusive.
Pour vous guider dans votre choix, faites appel à nos spécialistes en immobilier patrimonial
crédits photos : shutterstock