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FiscalitésInvestissement Pinel : les 10 étapes clés

Comme pour tout investissement immobilier, un investissement Pinel obéit à certaines règles et nécessite de passer par des étapes qu’il est nécessaire de maîtriser pour profiter pleinement des avantages de ce dispositif.

Étapes à suivre pour investir en Pinel

  1. Evaluer sa situation financière
  2. Trouver le bon logement
  3. La signature
  4. Le crédit immobilier
  5. La signature de l’acte de vente chez le notaire
  6. La réception des travaux et livraison de l’appartement
  7. La mise en location
  8. La déclaration de l’investissement Pinel pour toucher une réduction d’impôt
  9. Le renouvellement de l’investissement Pinel
  10. La sortie de l’investissement Pinel

1. Faire le point sur sa situation financière

Situation fiscale

Le futur investisseur doit analyser son profil et ses objectifs afin de savoir ce que l’investissement Pinel* peut lui apporter. L’atout principal de l’investissement Pinel étant sa réduction d’impôt (jusqu’à 6 000 euros/an maximum), il s’agit de faire le point sur sa situation fiscale : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Comment évoluera-t-il dans les prochaines années ? L’investissement intervient-il en complément d’autres placements immobiliers ou financiers ?

Capacité d’épargne

L’investissement Pinel est en général financé à crédit (solution recommandée lorsque les taux d’intérêt sont bas). L’effort d’épargne mensuel doit être en adéquation avec vos revenus et tenir compte de votre régime fiscal actuel et futur. A moyen et long terme, les loyers encaissés pourront compenser, au moins en partie, les mensualités.

2.Trouver le logement adapté à un investissement Pinel

Eligibilité du logement Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire d’acheter un logement neuf éligible à la loi Pinel. Il s’agira le plus souvent d’un achat sur plan, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), acquis jusqu’au 31/12/2021. Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012 (Réglementation Thermique) et être situé dans des zones géographiques précises définies par loi Pinel (A et Abis, B1). Concernant la zone B2, la loi de Finances de 2018 prévoit qu’un logement peut bénéficier du dispositif Pinel sous certaines conditions.​

Emplacement du logement Pinel

C’est le critère essentiel de sélection d’un bon investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation. Bien que la règle de proximité prime le plus souvent, il ne faut pas hésiter à élargir son champ de recherche dans des zones à fort potentiel. Il s’agit d’identifier les villes et les quartiers les plus dynamiques, attirant les actifs. S’aider d’un partenaire spécialisé dans l’immobilier locatif  comme iSelection permet de bénéficier d’une analyse fine pour déterminer le potentiel locatif d’un bien immobilier. Accès aux transports en commun, présence de commerces et services à proximité, projets urbains à venir… tels sont les points à vérifier.

3. La signature du contrat de réservation de votre investissement Pinel

Le contrat de réservation fixe les conditions de la vente. Il comporte notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison doit également y figurer. Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le(s) logement(s) choisi(s). Le promoteur est votre interlocuteur pour les questions concernant notamment les appels de fonds, l’avancement du chantier, la livraison et les garanties attachées à l’acquisition d’un bien neuf. A la signature, un premier paiement est exigé. Il prend la forme d’un dépôt de garantie égal à environ 5% du prix de vente.

A savoir : Après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a dix jours pour se rétracter (à réception d’un courrier SRU).

4. Le crédit immobilier dans le cadre d’un investissement Pinel

Avant la signature du contrat de vente définitif, l’investisseur doit le plus souvent obtenir un crédit immobilier pour financer son achat. Gagnez du temps ! Inutile d’attendre le retour de votre contrat par le promoteur pour prendre rendez-vous avec votre conseiller financier. N’oubliez pas de préparer les documents indispensables à l’instruction de votre financement. Lors des négociations avec la banque, il faut se montrer attentif sur certains points particuliers. Il est par exemple recommandé de négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA). De même, il est préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n’est pas livré et occupé par un locataire. Votre établissement de crédit vous adressera, par la Poste, une offre de prêt dont le contenu est réglementé. Elle comprend notamment le tableau d’amortissement et le récépissé d’offre de prêt. Vous disposez alors de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception. A partir du 11e jour suivant la réception de l’offre, vous pouvez l’accepter.

Attention : la durée de validité de cette offre est également  limitée (30 jours à compter de son édition) ;  passé ce délai l’offre devient caduque.

5. La signature de l’acte de vente définitif devant notaire

Dès réception de votre offre de prêt, le notaire du promoteur prépare le projet d’acte et vous le transmet par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez vous adresser :

  • Au notaire que vous avez désigné préalablement, afin de convenir d’un rendez-vous pour la signature de procuration nécessaire à la régularisation de l’acte authentique.
  • Au notaire du programme (peut-être éloigné de votre domicile) pour la signature de votre acte d’acquisition

Le notaire vous adressera votre titre de propriété après enregistrement (délai de 2 à 8 mois).

Cette signature officialise définitivement votre achat immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel, et permet de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier. A cette occasion, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 ou 3% du prix de vente et sont beaucoup moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien.

6. Réception des travaux et livraison du logement

Appels de fonds

Jusqu’ici, vous n’avez pas encore commencé à vous acquitter du prix du logement acquis. Le promoteur vous adresse directement les demandes d’appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction. A réception vous devez transmettre une copie de ces documents à votre conseiller bancaire après les avoir acceptés et signés, ils serviront au déblocage des fonds de votre financement. Concrètement, l’acheteur verse jusqu’à 35% du prix total à l’achèvement des fondations, puis 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement des travaux. Le solde est réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf si l’acquéreur émet des réserves sur des défauts de conformité.

Livraison du logement Pinel

C’est à la remise des clés quand l’appartement est considéré livré. Il est alors achevé et doit être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz le cas échéant. L’immeuble doit quant à lui disposer d’escaliers et d’un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées. Le promoteur vous informe par courrier de la date de livraison de votre bien, et deux solutions s’offrent à vous :

  • Vous vous déplacez et réceptionnez vous-même votre logement.
  • Vous demandez au gestionnaire, à qui vous aurez signé un mandat environ 3 mois avant la livraison, de vous conseiller un expert qui s’occupera de la réception à votre place (prestation facturée).

A savoir : Si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d’un établissement bancaire. Il est acquitté à la levée des réserves.

7. La mise en location du logement dans le cadre de l’investissement Pinel

Dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions pour la mise en location du logement :

  • Vous devez louer votre bien pendant au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans) dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Votre bien doit être l’habitation principale de votre locataire.
    • Vous pouvez louez à vos ascendants ou descendants (s’ils vivent hors du foyer fiscal et si vous respectez les plafonds de loyers).
  • Votre locataire doit remplir des critères d’éligibilité. Son revenu fiscal doit respecter les plafonds de ressources de la loi Pinel.
  • Votre loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret.

Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration fiscale. D’où l’intérêt de s’adresser à des professionnels de la gestion locative. Le gestionnaire mandaté gérera la location de votre appartement avec les garanties que vous aurez choisies : risques d’impayés, vacance et/ou carence locative.

A savoir : Le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille.

En savoir plus sur la loi Pinel

8. La déclaration de l’investissement Pinel pour toucher la réduction d’impôt

La réduction d’impôt pour un investissement Pinel n’est pas accordée automatiquement. L’investisseur doit  déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus. S’il a perçu des loyers au cours de l’année précédente (loyers de 2016 déclarés en 2017), le bailleur devra remplir une déclaration de revenus fonciers, à l’aide de l’imprimé 2044. En outre, il devra compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer son investissement Pinel. Enfin, il devra renvoyer un formulaire 2044-EB afin d’indiquer si l’engagement de location initial court sur 6 ou 9 ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.

L’investisseur doit fournir à l’administration fiscale toutes les pièces justificatives utiles :

  • Copie du bail de location. Si le logement n’est pas encore loué à la date de dépôt de votre déclaration, vous joindrez la copie du bail l’année suivante.
  • Pour l’investissement Pinel, copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire. N’hésitez pas à lui en faire la demande.

Retrouvez les formulaires nécessaires sur : www.impots.gouv.fr

9. Le renouvellement de l’investissement Pinel

Au terme de lengagement de location indiqué à l’administration fiscale, le propriétaire peut prolonger son investissement Pinel pour 3 années supplémentaires. L’engagement de location peut ainsi s’étaler sur 12 ans maximum. A la clé, un avantage fiscal plus conséquent : limitée à 12% pour un investissement sur 6 ans, la réduction d’impôt monte à 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

10. La sortie de l’investissement Pinel

A partir du moment où l’engagement de location a expiré, l’investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Il peut choisir de poursuivre la location mais il peut aussi décider de revendre le logement. Une autre possibilité est de reprendre l’appartement pour s’y installer et en faire sa résidence principale.

A savoir : Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d’abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l’engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location.

 

 

crédits photos : shutterstock

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021, un logement neuf dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôts. Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût d’acquisition dans la limite d’un montant de 300 000 € et dans la limite d’un prix de 5 500 €/m². Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’ISF …), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).

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Mai 2016

Il est commun d’entendre que nos revenus chuteront de moitié à la retraite. C’est en partie vrai, mais encore en dessous de la réalité. Il convient donc de trouver un complément de revenus si vous souhaitez conserver votre pouvoir d’achat intact.

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Mai 2016

Le marché de l'investissement immobilier a profité des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Ce dispositif fiscal mis en place début 2015 a contribué à une relance du marché de l'immobilier français. Devant ces bons résultats, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif Pinel jusqu'à la fin de l'année 2017. Une bonne nouvelle pour les investisseurs qui souhaitent se tourner vers l'immobilier locatif.

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Mai 2016

Grâce au dispositif fiscal Pinel, le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer un bien immobilier durant 6 ans et de prolonger la durée de leur engagement pour deux périodes de 3 ans.

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Mai 2016

De plus en plus de Français souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pour compléter leurs revenus durant la retraite. C’est pourquoi, vous devez anticiper votre propre complément de retraite si vous souhaitez conserver un pouvoir d’achat.

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Janvier 2016

Avec l'augmentation constante des étudiants en France et le déficit chronique de logements correspondants à leurs besoins, les pouvoirs publics soutiennent la constructions d'un grand nombre de résidences services étudiantes en renouvelant les différents dispositifs fiscaux.

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Janvier 2016

Adaptées aux nouveaux modes de consommation de l’hébergement (courts et moyens séjours), et portées par la force d’attractivité de la France, ces résidences connaissent un essor soutenu. Situées généralement en centre-ville, elles offrent un bon compromis entre prix et qualité de service.

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Janvier 2016

Avec le vieillissement de la population française, le départ en retraite de la génération baby-boom et l'allongement de la durée de vie, les résidences seniors (ou résidences pour personnes âgées) sont de plus en plus plébiscitées. Et pour cause, ce type de résidences de services leur permet de rester autonome tout en bénéficiant d'un cadre de vie sécurisé, d'équipements en nombre et de services essentiels à leur confort.

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Nue propriété

Menton - 06

Prix (à partir de) : 101 000 €

Type : Résidence en nue propriété

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Pinel

Aix-en-Provence - 13

Prix (à partir de) : 250 000 €

Rentabilité moyenne : 2,92 %

Type : Résidence classique

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Pinel

Nantes - 44

Prix (à partir de) : 178 600 €

Rentabilité moyenne : 2,94 %

Type : Résidence classique

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Lmnp (Eligible Bouvard)

Montpellier - 34

Prix (à partir de) : 87 370 €

Rentabilité : 3,80 %

Type : Résidence étudiante

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Pinel

Dijon - Talant - 21

Prix (à partir de) : 160 000 €

Rentabilité moyenne : 3,57 %

Type : Résidence classique

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Lmnp (Eligible Bouvard)

CLERMONT-FERRAND - 63

Prix (à partir de) : 72 105 €

Rentabilité : 3,80 %

Type : Résidence étudiante

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Lmnp (Eligible Bouvard)

MONTPELLIER - 34

Prix (à partir de) : 87 370 €

Rentabilité : 3,80 %

Type : Résidence étudiante

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Pinel

Lyon-Villeurbanne - 69

Prix (à partir de) : 217 000 €

Rentabilité moyenne : 3,21 %

Type : Résidence classique

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Pinel

Tourcoing - 59

Prix (à partir de) : 186 900 €

Rentabilité moyenne : 4,29 %

Type : Résidence classique

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Pinel

Olonne sur mer - 85

Prix (à partir de) : 154 500 €

Rentabilité moyenne : 3,14 %

Type : Résidence classique

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