Acheter de l’immobilier neuf ou ancien ? Question de goût ou de budget, l’immobilier se décline aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Chaque option offre des avantages et des inconvénients. Nous allons passer en revue les divers critères impactant le choix d’un programme immobilier d’investissement et comparer chaque option : immobilier neuf ou ancien.
Le prix d’un investissement immobilier : l’immobilier neuf est-il beaucoup plus cher que l’immobilier ancien ?
La réponse semble évidente de prime abord : l’ancien est moins cher. Cependant, il faut également se projeter sur le long terme et prendre en compte dans le coût d’un achat immobilier les travaux éventuels d’embellissement ou de mise aux normes qui seront à financer inévitablement pour un logement ancien. (voir ci-dessous)
Par ailleurs, sur certaines zones très tendues, il n’est pas rare de voir les prix de l’ancien flamber et l’écart avec le prix de l’immobilier neuf se réduire considérablement.
Acheter un appartement neuf vous fait bénéficier des garanties constructeur
Il ne faut pas oublier un autre avantage : en achetant un logement neuf vous bénéficiez d’une protection juridique solide, qui vous couvrira pendant plusieurs années :
- La garantie de parfait achèvement, valable 1 an à partir de la livraison du logement, et qui vous garantit contre tous les défauts relevés (via des réserves notées sur le procès-verbal de réception) ;
- La garantie biennale, valable 2 ans à partir de la réception du logement, garantit le remplacement des éléments « non incorporés » (ceux qui peuvent être remplacés sans détériorer le gros œuvre, comme les volets, les portes, les radiateurs…) ;
- La garantie décennale, valable 10 ans à partir de la réception du logement, vous assure contre les dégâts provoqués par les travaux de construction mettant en cause la solidité, l’usage et la destination du bâtiment.
En ce qui concerne le prix d’achat brut d’un bien immobilier, l’avantage est à l’ancien.
L’impact des frais de notaire sur le coût d’un investissement immobilier neuf ou ancien
L’avantage revient cette fois-ci à l’acquisition d’immobilier neuf : les frais d’acquisition, les droits d’enregistrement et les frais de notaires sont bien moins importants dans le cas d’un achat dans le neuf. Ils sont en effet deux fois moins importants pour un achat dans le neuf que pour un achat dans l’ancien.
- Dans le neuf, ces frais oscillent entre 2 % et 3 % du prix d’achat du bien immobilier.
- Dans l’ancien, ils représentent 6 % à 7 % du prix du bien.
Avantage au neuf pour les frais d’acquisition d’un bien immobilier.
La localisation du bien immobilier : quid du neuf ou de l’ancien ?
On ne le répète jamais assez : l’emplacement est un élément primordial dans le choix d’un programme immobilier et notamment si celui-ci est destiné à la location.
Faire un arbitrage entre achat dans le neuf ou dans l’ancien dépend vraiment des objectifs de l’investisseur. Les biens anciens sont en effet la plupart du temps plutôt situés en centre-ville, et donc proches du centre-ville, des commerces, des lieux de sortie.
En revanche, de nombreuses agglomérations se développent dans des zones péri-urbaines et accueillent de nouveaux programmes immobiliers neufs d’envergure créant ainsi de nouveaux centres de vie et d’économie : ces zones dites « en devenir » sont souvent un très bon pari sur l’avenir. L’investisseur visera dans ce cas la valorisation de son bien immobilier à plus long terme.
On peut dire que pour le critère de la localisation, les deux options « acheter neuf ou acheter ancien » sont ex-aequo.
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Acheter neuf ou ancien : les critères de confort du logement et de performance énergétique
Les normes impactant l’immobilier sont de plus en plus nombreuses et peuvent devenir plus répressives afin notamment d’assurer une qualité de vie irréprochable dans les logements. Que vous ayez l’intention d’y habiter ou de le louer, un logement ancien est aujourd’hui soumis à une réglementation de plus en plus contraignante concernant sa performance énergétique. Celle-ci doit impérativement s’améliorer pour atteindre certains seuils décidés par les Pouvoirs Publics.
Ainsi, à partir de Juillet 2022, la norme RE2020 va succéder à la norme RT2012, visant notamment la possibilité pour les bâtiments de créer leur propre énergie.
- Les critères de « décence » (devant être obligatoirement respectés pour louer) se multiplient, pouvant générer des travaux.
- Pour les investisseurs, cet aspect est encore plus important. Ainsi, la loi Energie-Climat, récemment votée, va interdire, à court terme, la location des logements les plus mal notés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Dans l’ancien, il faut donc s’attendre à une explosion des charges de certaines copropriétés au cours des prochaines années, obligées de se mettre aux normes.
Les constructions neuves auront donc un sérieux avantage sur les logements anciens sur le plan énergétique.
Avantage au neuf pour le confort et la performance du logement.
Les incitations fiscales pour l’immobilier
Avantages fiscaux pour un investissement immobilier locatif
- Face au besoin de logements neufs en France, les gouvernements ont mis en place depuis plusieurs années des incitations fiscales pour l’investissement locatif neuf. Ainsi le Pinel* va permettre de financer jusqu’à 21 % de l’acquisition du logement neuf (sous conditions). Le Censi-Bouvard permet de bénéficier d’un bail commercial ferme et d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat du bien.
- A NOTER : ces 2 dispositifs prennent fin au 31 décembre 2022 dans leur format actuel. Le Pinel est prorogé jusqu’en 2024 avec une réduction progressive des avantages fiscaux.
- Il existe cependant aussi des incitations fiscales pour l’investissement dans l’immobilier ancien :
- certains visent à revaloriser des quartiers historiques : dispositifs Malraux, Monuments Historiques,
- d’autres comme le Denormandie favorisent la restauration de logements anciens dans un quartier dégradé, notamment situés dans certaines communes (dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, ou en zone labellisée «coeur de ville» )
- citons également le Pinel rénové qui concerne des biens généralement situés dans des immeubles d’habitation anciens à réhabiliter, qui nécessitent de lourds travaux afin d’être habitables à nouveau.
Il s’agit donc pour l’investisseur de bien cerner son besoin (plutôt réduction d’impôts ou bien investissement sur le long terme et valorisation du logement ; etc… ).
Avantages fiscaux et aides pour un achat immobilier en résidence principale
Face aux difficultés de nombreuses familles pour se loger, les pouvoirs publics ont aussi mis en place des aides pour l’acquisition de leur premier achat immobilier.
- PTZ : Le « Prêt à Taux Zéro » est un prêt immobilier sans intérêt, octroyé sous conditions de ressources aux « primo-accédants ». Il concerne surtout l’achat d’un logement neuf mais il peut aussi concerner l’achat dans l’ancien. Pour bénéficier du PTZ ancien, vous devrez réaliser d’importants travaux de rénovation dans votre logement : ils doivent représenter au moins 25% du coût total de votre achat immobilier (achat + travaux). Par ailleurs, le PTZ ancien n’est pas octroyé partout sur le territoire français. Il est réservé aux zones B2 et C.
- A noter : il est possible de cumuler le PTZ avec d’autres subventions. Il peut s’agir du crédit immobilier classique, du prêt d’accession sociale (PAS), du Prêt Action Logement (PAL), ou d’autres aides.
Avantage au neuf pour les aides et avantages fiscaux
Vous le voyez, de nombreux critères sont à prendre en compte dans la réflexion sur l’opportunité d’un achat immobilier neuf ou ancien, que ce soit pour habiter ou investir.
Le choix d’acheter un logement neuf ou ancien se fait après une réflexion approfondie. Il s’agit de peser le pour et le contre de chaque solution en fonction de sa situation patrimoniale et fiscale. Les spécialistes en immobilier patrimonial iSelection vous apportent leur expertise.
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2022, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour 6 ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.