Acheter de l’immobilier neuf ou ancien ? Pour les investisseurs, acheter du neuf est, dans tous les cas, l’assurance d’investir durable et de faire bénéficier le locataire d’un confort apprécié, puisque tous les promoteurs sont désormais obligés de respecter la norme minimale RE 2020. De plus, cela permet à l’acquéreur et au locataire de bénéficier d’intéressantes économies d’énergie avec un impact financier non négligeable.
Nous allons passer en revue les divers critères impactant le choix d’un programme immobilier d’investissement et comparer chaque option : immobilier neuf ou ancien.
Acheter neuf ou ancien : les critères de confort du logement et de performance énergétique
Point marquant, le DPE est désormais un critère important pour 78% des acheteurs d’immobilier. (Source : Observatoire BPCE Dec 2022)
Les normes impactant l’immobilier sont de plus en plus nombreuses et peuvent devenir plus répressives afin notamment d’assurer une qualité de vie irréprochable dans les logements. Que vous ayez l’intention d’y habiter ou de le louer, un logement ancien est aujourd’hui soumis à une réglementation de plus en plus contraignante concernant sa performance énergétique.
Acheter un appartement neuf est une garantie de confort et d’économies
Dans un logement neuf, vous disposez d’un habitat plus performant sur le plan thermique et phonique. En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter certaines réglementations : en Juillet 2022, la norme RE2020 a succédé à la norme RT2012, et vise notamment la possibilité pour les bâtiments de créer leur propre énergie (label BEPOS). Elle intègre l’enjeu carbone afin d’atteindre l’objectif de neutralité fixé en 2050.
Acheter un logement neuf vous permet donc de profiter de plus faibles charges, notamment de chauffage. Par ailleurs, votre bien neuf sera souvent doté d’un certain nombre d’éléments contribuant au confort et à la qualité de vie : ascenseur, parking en sous-sol, grandes baies vitrées, balcon et terrasse… qui sont plus rares dans l’ancien. Et, en achetant un bien neuf sur plan (en Vefa), vous pouvez aussi bénéficier d’un logement « sur-mesure » et parfois apporter des corrections au plan initial.
Les garanties du logement neuf
Il ne faut pas oublier un autre avantage : en achetant un logement neuf vous bénéficiez d’une protection juridique solide, qui vous couvrira pendant plusieurs années grâce à plusieurs garanties.
- La garantie de parfait achèvement, contre tous les défauts relevés.
- La garantie biennale, qui garantit le remplacement de certains éléments comme les volets, les portes, les radiateurs…).
- La garantie décennale, qui vous assure contre les gros dégâts provoqués par les travaux de construction.
Impact de la loi Energie Climat sur l’ancien
Les logements les plus énergivores sortent du parc locatif
Les premiers logements concernés sont les « passoires thermiques » consommant plus de 450 kWh d’énergie/an/m², qui appartiennent à la classe G du DPE (diagnostic de performance énergétique). Dès 2023, ils sont interdits à la location.
Cette interdiction concerne les nouveaux baux, mais les logements déjà loués se trouvant dans cette catégorie peuvent être pénalisés, et faire notamment l’objet d’obligation de travaux ou de minoration du loyer.
Certes, un accompagnement est prévu pour aider les propriétaires à remettre leur logement ancien aux nouvelles normes, tel que Ma Prime Rénov’, mais le reste à charge reste important.
Les copropriétés anciennes sont également impactées
En 2023, les copropriétés de plus de 200 lots et de plus de 15 ans devront établir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans. Créé par la loi Climat et Résilience, ce plan a pour but d’anticiper et de planifier les travaux d’entretien et d’amélioration de la performance énergétique des immeubles sur 10 ans.
Conséquence financière sur les copropriétaires : ils devront cotiser chaque année à un fonds travaux, à hauteur de 2,5 % minimum du montant estimé des travaux, ou de 5 % du budget annuel prévisionnel.
Dans l’ancien, il faut donc s’attendre à une explosion des charges de certaines copropriétés au cours des prochaines années, obligées de se mettre aux normes.
Les constructions neuves auront donc un sérieux avantage sur les logements anciens sur le plan écologique.
Le prix d’un investissement immobilier : l’immobilier neuf est-il beaucoup plus cher que l’immobilier ancien ?
La réponse semble évidente de prime abord : l’ancien est moins cher. Cependant, il faut également se projeter sur le long terme et prendre en compte dans le coût d’un achat immobilier les travaux éventuels d’embellissement ou de mise aux normes qui seront à financer inévitablement pour un logement ancien. (voir ci-dessous)
Par ailleurs, sur certaines zones très tendues, il n’est pas rare de voir les prix de l’ancien flamber et l’écart avec le prix de l’immobilier neuf se réduire considérablement.
L’impact des frais de notaire sur le coût d’un investissement immobilier neuf ou ancien.
L’avantage revient cette fois-ci à l’acquisition d’immobilier neuf : les frais d’acquisition, les droits d’enregistrement et les frais de notaires sont bien moins importants dans le cas d’un achat dans le neuf. Ils sont en effet deux fois moins importants pour un achat dans le neuf que pour un achat dans l’ancien.
- Dans le neuf, ces frais oscillent entre 2 % et 3 % du prix d’achat du bien immobilier.
- Dans l’ancien, ils représentent 6 % à 7 % du prix du bien.
Immobilier neuf ou ancien : avantage au neuf pour les frais de notaire d’un bien immobilier.
La localisation du bien immobilier : quid du neuf ou de l’ancien ?
On ne le répète jamais assez : l’emplacement est un élément primordial dans le choix d’un programme immobilier et notamment si celui-ci est destiné à la location.
Faire un arbitrage entre achat dans le neuf ou dans l’ancien dépend vraiment des objectifs de l’investisseur.
- Les biens anciens sont en effet la plupart du temps plutôt situés en centre-ville, et donc proches du centre-ville, des commerces, des lieux de sortie.
- En revanche, de nombreuses agglomérations se développent dans des zones périurbaines et accueillent de nouveaux programmes immobiliers neufs d’envergure créant ainsi de nouveaux centres de vie et d’économie : ces zones dites « en devenir » sont souvent un très bon pari sur l’avenir. L’investisseur visera dans ce cas la valorisation de son bien immobilier à plus long terme.
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Les incitations fiscales pour l’immobilier
Avantages fiscaux pour un investissement immobilier locatif
Logements Neufs
- Face au besoin de logements neufs en France, les gouvernements ont mis en place depuis plusieurs années des incitations fiscales pour l’investissement locatif neuf : Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, Nue-Propriété…
- NOUVEAUTES 2023 : 2 dispositifs prennent fin au 31 décembre 2022 dans leur format actuel : Pinel et Censi-Bouvard, et un nouveau dispositif apparaît : le Pinel Plus. En effet, le Pinel est prorogé jusqu’en 2024 mais avec une réduction progressive des avantages fiscaux.
Désormais, pour bénéficier du maximum des réductions Pinel, les logements devront répondre aux critères du Pinel Plus, plus exigeants en matière de confort de l’habitat et de consommation d’énergie.
Logements anciens
- Il existe cependant aussi des incitations fiscales pour l’investissement dans l’immobilier ancien :
- certains visent à revaloriser des quartiers historiques : dispositifs Malraux, Monuments Historiques,
- d’autres comme le Denormandie favorisent la restauration de logements anciens dans un quartier dégradé, notamment situés dans certaines communes (dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, ou en zone labellisée « cœur de ville » ),
- citons également le Pinel rénové qui concerne des biens généralement situés dans des immeubles d’habitation anciens à réhabiliter, qui nécessitent de lourds travaux afin d’être habitables à nouveau.
Il s’agit donc pour l’investisseur de bien cerner son besoin (plutôt réduction d’impôts ou bien investissement sur le long terme et valorisation du logement ; etc. ).
Avantages fiscaux et aides pour un achat immobilier en résidence principale
Face aux difficultés de nombreuses familles pour se loger, les pouvoirs publics ont aussi mis en place des aides pour l’acquisition de leur premier achat immobilier.
- PTZ : Le « Prêt à Taux Zéro » est un prêt immobilier sans intérêt, octroyé sous conditions de ressources aux « primo-accédants ». Il concerne surtout l’achat d’un logement neuf mais il peut aussi concerner l’achat dans l’ancien. Pour bénéficier du PTZ ancien, vous devrez réaliser d’importants travaux de rénovation dans votre logement : ils doivent représenter au moins 25% du coût total de votre achat immobilier (achat + travaux). Par ailleurs, le PTZ ancien n’est pas octroyé partout sur le territoire français. Il est réservé aux zones B2 et C.
- À noter : il est possible de cumuler le PTZ avec d’autres subventions. Il peut s’agir du crédit immobilier classique, du prêt d’accession sociale (PAS), du Prêt Action Logement (PAL), ou d’autres aides.
Vous le voyez, de nombreux critères sont à prendre en compte dans la réflexion sur l’opportunité d’un achat immobilier neuf ou ancien, que ce soit pour habiter ou investir.
Le choix d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien se fait après une réflexion approfondie. Il s’agit de peser le pour et le contre de chaque solution en fonction de sa situation patrimoniale et fiscale. Les spécialistes en immobilier patrimonial iSelection vous apportent leur expertise.
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*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.