Quel calcul effectuer pour estimer votre placement immobilier ?
L’un des indicateurs possibles pour estimer la performance de votre investissement immobilier est la rentabilité brute. Pour la calculer, le 1er réflexe est de simplement diviser le loyer annuel par le prix du logement et multiplier le résultat par 100.
Néanmoins, pour plus de précision, il est préférable de pondérer cet indice en prenant en compte les différentes charges et frais liés au bien. Parmi eux, il y a les frais de notaires, la taxe foncière ou encore les honoraires de la société de gestion de biens, les périodes de vacance locative, et pourquoi pas les frais de remise en état du bien entre deux locataires.
Vous obtiendrez alors la rentabilité nette de votre investissement : un indicateur beaucoup plus précis.
Un exemple concret de calcul de rendement locatif net
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un logement situé à Nantes, acheté 130 000€ et loué 570€/mois.
Sur 12 mois, les loyers perçus s’élèvent à 6 840€.
La rentabilité brute s’élève donc à 5,2%. (6 840 €/130 000 €)
(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)
Aux loyers perçus annuellement, doivent cependant être retranchés :
- la taxe foncière de 570€,
- les frais de gestion de 10% des loyers,
- et 350€ de charges non-récupérables.
Les revenus locatifs nets passent alors à 5 236€ et la rentabilité nette atteint 4%.
Choisir la rentabilité brute ou nette pour évaluer son placement immobilier ?
Le calcul de la rentabilité nette offre une vision bien plus précise que le calcul de la rentabilité brute.
Avec cet indicateur, vous avez une idée plus fiable du rendement de l’investissement locatif. En privilégiant cet indice, vous pouvez mieux maîtriser les différents tenants et aboutissants de chaque projet. Vous pouvez aussi intégrer ces éléments à une simulation financière pour bâtir votre plan de financement.
Pour aller encore plus loin, il est même possible de calculer la rentabilité nette d’impôt. En effet, la plupart du temps, grâce à votre investissement locatif, vous allez bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de la loi Pinel, du Censi-Bouvard ou du dispositif LMNP.
Cela permet de comparer de manière précise et fiable plusieurs projets d’investissement.
Nos conseillers sont également à votre écoute pour réaliser une simulation détaillée en fonction de vos objectifs.
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Crédit Photo : Photo Adobe Stock – Auteur : Rostislav Sedlacek
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard codifié à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2021, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.