Tout savoir pour bien déclarer son investissement Pinel
La réduction d’impôt pour un investissement Pinel n’est pas accordée automatiquement. L’investisseur doit déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus afin que celle-ci puisse définir la réduction d’impôts à laquelle il est éligible.
Les conditions d’éligibilité du dispositif de défiscalisation Pinel* doivent être respectées afin de pouvoir bénéficier de ses avantages fiscaux. Celles-ci encadrent l’investisseur mais aussi le bien immobilier qu’il acquiert et met en location. Conformément à l’article 199 novovicies, la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) définie pour l’investissement Pinel doit être stipulée dans la déclaration des revenus de l’investisseur. En effet, avec la loi Pinel, les particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de la location. Pour que l’abattement fiscal soit effectif, le propriétaire bailleur a pour obligation de signaler l’opération avec la déclaration de revenus annuels, en y joignant des formulaires spécifiques.
Quand déclarer son investissement Pinel ?
Pour bénéficier de l’abattement fiscal du dispositif Pinel, il est obligatoire de déclarer l’opération dans sa déclaration sur le revenu. Elle doit être effectuée durant l’année suivant la livraison du bien immobilier, soit la date d’achèvement des travaux. Ensuite, la déclaration sous dispositif Pinel doit être réalisée tous les ans.
Remplir sa déclaration d’impôt Pinel étape par étape
Afin de pouvoir y prétendre et être conforme avec la législation, il faut reporter correctement les informations suivantes sur votre fiche d’imposition :
- Votre durée d’engagement locatif
Tout d’abord, vous devez renseigner les spécificités du bien immobilier que vous louez (maison ou appartement, neuf ou ancien, superficie, caractéristiques physiques…) dans le formulaire 2044-EB (statut du bailleur privé, engagement de location). Ce formulaire doit être fourni lors de la première année de déclaration. Il faut également y spécifier l’engagement de location auquel vous vous engagé, cet imprimé est à fournir uniquement lors de votre première déclaration d’impôt en Pinel. - Votre bilan foncier détaillé
Ensuite, vous devez indiquer le bilan foncier de votre placement immobilier dans le document 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers). Celui-ci comprend l’estimation des loyers à percevoir, auxquels on soustrait l’ensemble des frais (taxe foncière, intérêts, charges de copropriété…) induits par l’acquisition d’un logement avec le dispositif Pinel. Le résultat du bilan peut être positif ou négatif. - Le résultat de votre bilan foncier
Il doit être reporté dans la déclaration de revenus annuels (formulaire 2042) dans l’encart « revenus fonciers ». Dans le cas où le bilan foncier est négatif, il sera soustrait directement sur le montant du revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an, auquel on appliquera la réduction d’impôt Pinel, dans un second temps. - Votre réduction d’impôt
Enfin, vous devez remplir la déclaration complémentaire des revenus 2042 C, dans la rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôt » en indiquant la réduction d’impôt Pinel dont vous disposerez.
Les attestations à fournir
En cas de contrôle par l’administration fiscale, le propriétaire bailleur doit être en mesure de fournir :
- l’attestation originale de déclaration d’achèvement des travaux (DAT).
- la copie du bail de location. Si le logement n’est pas encore loué à la date de dépôt de votre déclaration, vous joindrez la copie du bail l’année suivante.
- la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire. N’hésitez pas à lui en faire la demande.
Veillez également à bien respecter les différents plafonds de revenus du locataire, ainsi que les plafonds des loyers en fonction du zonage A/B/C stipulés par le dispositif Pinel.
Ces démarches peuvent sembler complexes, c’est pourquoi nous vous recommandons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un comptable, du moins pour votre première déclaration d’investissement Pinel.
Rappel du calendrier de déclaration de revenus 2018
Le dernier jour pour envoyer la version papier de la déclaration de revenus est fixée au 17 mai 2018. Concernant ceux qui optent pour la déclaration sur internet, la date limite est fonction du lieu de résidence :
- mardi 22 mai 2018 pour les départements 1 à 19,
- mardi 29 mai 2018 pour les départements 2A à 49,
- mardi 5 juin 2018 pour les départements 50 à 95 et les DOM.
Retrouvez les formulaires nécessaires sur : www.impots.gouv.fr
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).