Parmi les principales mesures de la loi de finances 2025, on note des changements en matière d’imposition, de fiscalité immobilière et d’aides à l’accession à la propriété. Entre revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu, ajustements sur la taxation des investissements boursiers et nouvelles conditions pour le prêt à taux zéro, cette réforme vise à adapter la fiscalité aux enjeux économiques actuels.
Ce qui change pour vos impôts et taxes dans la loi de finances 2025
Revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu : + 1,8 %
Chaque année, les seuils de revenu qui définissent les tranches d’imposition sont ajustés en fonction de l’inflation pour éviter que les contribuables paient plus d’impôts simplement parce que leurs salaires ont été augmentés pour suivre l’inflation. Sans cette revalorisation, certaines personnes qui n’étaient pas imposables ou qui étaient dans une tranche d’imposition plus basse risqueraient de payer davantage d’impôts alors que leur pouvoir d’achat n’a pas réellement augmenté. Ce pourcentage augmente d’autant le seuil de revenu qui correspond aux cinq tranches d’imposition.
Selon l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), sans cette indexation, un peu plus de 17 millions de foyers auraient vu leur imposition augmenter en 2025.
Voici les nouveaux barèmes par tranches de revenus :
Hausse de la taxe sur les transactions financières
Les épargnants investissant sur les marchés boursiers sont davantage mis à contribution puisque la « taxe Robin » augmente de 33 %, passant de 0,3 % à 0,4 %. Chaque achat d’action d’une entreprise française dont la capitalisation boursière dépasse un milliard d’euros se voit, en effet, appliquer cette taxe qui peut être modifiée par l’Etat chaque année.
Contribution différentielle exceptionnelle sur les hauts revenus de 2025
En 2025, une contribution fiscale exceptionnelle sera mise en place pour les ménages les plus aisés. Cet effort, limité à une seule année, concerne les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse :
- 250 000 € pour une personne seule,
- 500 000 € pour un couple.
Ces foyers devront s’acquitter d’un impôt minimal équivalant à 20 % de leur revenu fiscal de référence.
Un mécanisme pour limiter les optimisations fiscales
Contrairement aux années précédentes, ces contribuables ne pourront pas réduire leur imposition en utilisant des dispositifs de défiscalisation (comme certaines niches fiscales ou investissements bénéficiant d’exonérations fiscales).
Mise en place d’un acompte en décembre 2025
Un acompte obligatoire devra être versé entre le 1er et le 15 décembre 2025, représentant 95 % du montant de la contribution due pour l’année entière.
A noter, cette contribution est exceptionnelle et ne concernera que les revenus perçus en 2025. Il ne s’agit donc pas d’une réforme permanente, mais d’un dispositif temporaire visant à augmenter la contribution des ménages les plus aisés sur une période limitée.
Loi de finances 2025 : les mesures impactant le logement
La Loi de finances 2025 introduit plusieurs mesures qui vont profondément impacter le secteur du logement en France. Qu’il s’agisse de la fiscalité des locations saisonnières, des droits de mutation immobiliers ou encore des dispositifs d’exonération pour les primo-accédants, ces changements visent à rééquilibrer le marché immobilier et à répondre aux défis économiques actuels.
Frais de notaire en hausse
Les droits de mutation (DMTO), souvent appelés « frais de notaire », sont des taxes payées par l’acheteur d’un bien immobilier. Ils représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. La loi de finances 2025 prévoit une augmentation de ces taxes pour aider les départements à faire face à l’augmentation de leurs dépenses, notamment dans un contexte de crise immobilière.
Les départements pourront donc relever leur part de la taxe de 4,5 % à 5 % soit une augmentation maximale de 0,5 point. Cependant, ils ne sont pas obligés de le faire : chaque département devra inclure cette hausse dans son budget avant fin juin 2025 pour qu’elle s’applique.
Période d’application :
Cette mesure est temporaire. Elle s’appliquera aux actes de vente signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028, soit une durée de trois ans.
Exonération possible pour les primo-accédants :
Les départements pourront choisir d’accorder un taux réduit ou même une exonération pour les primo-accédants.
Impact financier :
- Pour un appartement de 250 000 € dans l’ancien, l’acheteur devra payer 1 250 € de plus. Ainsi, les droits de mutation passeront à 8,5 % du prix d’achat au lieu de 8 % auparavant.
- Pour un bien de 200 000 €, cette augmentation représentera environ 1 000 € de frais supplémentaires.
En savoir plus sur les frais de notaire
Exonération des donations pour l’achat d’un logement neuf
Afin de favoriser l’achat de logements neufs, une nouvelle mesure fiscale prévoit une exonération de droits de donation pouvant aller jusqu’à 100 000 € pour les sommes transmises à des descendants en ligne directe (enfants, petits-enfants…) ou même à des neveux et nièces (si pas de descendants directs).
Un soutien financier pour l’accession à la propriété
La loi de finances permet ainsi aux parents et grands-parents d’aider financièrement leurs proches à acquérir un logement neuf, pour l’occuper comme résidence principale pendant une durée minimum. Les montants donnés dans ce cadre ne seront pas soumis aux droits de mutation.
Plafonds d’exonération et période d’application
- Chaque donateur (celui qui donne) peut transmettre jusqu’à 100 000 € en bénéficiant de l’exonération.
- Chaque donataire (celui qui reçoit) peut percevoir au total jusqu’à 300 000 € de donations exonérées dans le cadre de ce dispositif.
BON A SAVOIR :
- Ce dispositif restera en vigueur jusqu’à fin 2026.
- Le donataire doit utiliser la somme reçue dans un délai de 6 mois.
- L’acheteur devra s’engager à occuper le logement en qualité de résidence principale pendant au moins cinq ans.
- Interdiction de louer le logement à un membre de son foyer fiscal.
Élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) confirmé dans la loi de finances 2025
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un dispositif facilitant l’accession à la propriété, sera désormais accessible dans toute la France pour l’achat de logements neufs, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons individuelles (1) . Cette évolution marque une rupture avec le précédent dispositif, qui réservait ce prêt uniquement aux zones dites « tendues », c’est-à-dire celles où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre.
Un soutien renforcé aux primo-accédants
Cette extension représente une véritable opportunité pour les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes achetant leur résidence principale pour la première fois. En plus de cette mesure, la baisse récente des taux d’intérêt a déjà permis d’améliorer leur pouvoir d’achat immobilier, leur offrant ainsi des conditions plus favorables pour concrétiser leur projet.
Calendrier d’application
La mesure entrera en vigueur deux mois après la promulgation de la loi, soit début avril 2025, et restera applicable jusqu’à fin 2027.
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Mesures concernant la rénovation des logements anciens
MaPrimeRénov’ en 2025 : ce qui change
En 2025, plusieurs modifications importantes sont apportées au dispositif MaPrimeRénov’ avec pour objectif de mieux cibler les aides et encourager la rénovation énergétique.
- Plafonds de financement relevés : jusqu’à 80 % ou 40 000 € pour les ménages intermédiaires, 50 % ou 25000 € pour les ménages aisés.
- Aides réduites pour les ménages aisés (-20 %) et pour les chauffages au bois (-30 %).
- Avance de fonds diminuée pour les ménages très modestes (de 70 % à 50 %).
- Prolongation des aides pour les logements F et G jusqu’en 2025.
- Report de l’obligation de fournir un DPE à 2026.
DPE : les points clés en 2025
En 2025, plusieurs évolutions majeures concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont à noter :
Interdiction de location des logements classés G : À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G, considérés comme des passoires thermiques, ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure vise à encourager la rénovation énergétique des biens les plus énergivores.
Obligation de DPE collectif pour certaines copropriétés : Depuis le 1er janvier 2024, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots, et la mesure s’élargit avec deux échéances dans un avenir proche :
- 1er janvier 2025 : le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots, qu’elles soient à usage d’habitation, commercial ou professionnel.
- 1er janvier 2026 : le DPE deviendra également obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots
Fin de validité des anciens DPE : Tous les DPE réalisés avant le 1ᵉʳ juillet 2021 deviennent obsolètes au 1ᵉʳ janvier 2025. Les propriétaires souhaitant vendre ou louer leur bien devront donc disposer d’un DPE conforme aux normes actuelles.
DPE obligatoire pour les meublés de tourisme : le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme :
- En zones tendues : interdiction à la location des logements notés G à partir du 1er janvier 2025 et des logements notés F au 1er janvier 2028
- Au 1er janvier 2034 : interdictions valables pour tous les meublés notés E, F ou G quelle que soit la zone
Ces évolutions s’inscrivent dans le cadre de la loi Climat et Résilience, visant à améliorer la performance énergétique des logements en France.
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Alourdissement de la fiscalité sur la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Assiette de calcul de la plus-value en cas de revente
À partir de 2025, les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) seront soumis à une fiscalité plus lourde lors de la revente de leurs biens. La principale modification concerne l’intégration des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value de cession.
Jusqu’à présent, ces amortissements, qui représentent la perte de valeur annuelle du bien, étaient déduits des revenus locatifs lors du calcul de la plus-value en cas de revente. Désormais, ils seront réintégrés, augmentant ainsi la base de la plus-value imposable et, par conséquent, l’impôt à payer lors de la cession.
A noter cependant :
Plus un bien est détenu longtemps, plus les abattements pour durée de détention sont importants, réduisant ainsi la base imposable. Cette réforme aura finalement peu d’impact dans le cas d’une revente au bout de 22 ans ou plus, qui est la durée moyenne de détention d’un bien meublé géré :
Dès 22 ans, la plus-value bénéficie d’un abattement quasi-total:
- 0 % d’IR
- 9% par an de prélèvements sociaux et exonération au bout de 30 ans
Les biens LMNP exclus de la réforme
Bonne nouvelle : les établissements pour personnes âgées ou handicapées, les résidences seniors et les résidences étudiantes ne sont pas concernés par cette réforme qui impactera en revanche les résidences de tourisme. Les investisseurs dans ces types de résidences continueront donc de bénéficier de l’ancien régime fiscal.
Cette réforme vise donc à aligner la fiscalité de la location meublée sur celle de la location nue, en supprimant un avantage fiscal jugé trop favorable. Les investisseurs en LMNP doivent anticiper cette évolution et adapter leur stratégie patrimoniale en conséquence.
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Sursis fiscal pour les meublés de tourisme : la loi « AirBnB » reportée à 2026
La réforme prévue par la loi Le Meur, dite « loi AirBnB », qui devait entrer en vigueur en 2025, a été suspendue pour 1 an afin d’assurer une transition. La loi prévoit une révision des seuils pour le calcul des abattements sur les recettes. Son application est repoussée à 2026 et ne concernera que les revenus locatifs perçus à partir de 2025.
En revanche, la possibilité pour les communes de réduire la durée de location saisonnière de 120 à 90 jours par an est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Cependant, il est important de noter que cette mesure s’applique pour l’instant uniquement aux communes situées en zones tendues.
Loi de finances 2025 : statu quo pour les meublés non classés loués en 2024
Pour l’imposition des revenus locatifs perçus en 2024, les propriétaires de meublés de tourisme non classés continueront de bénéficier du régime fiscal actuel avantageux dans le cadre du micro-BIC :
- Plafond de recettes maintenu à 77 700 € par an.
- Abattement pour charges de 50 %.
Avantages maintenus en 2025 pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes
Les propriétaires de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes continueront également à bénéficier d’un régime fiscal avantageux en 2025 pour les revenus locatifs 2024 :
- Abattement de 71 % sur les revenus locatifs, dans la limite de 188 700 €.
- Abattement supplémentaire de 21 % (soit un total de 92 % d’abattement), sous certaines conditions, pour les biens situés dans les communes très peu denses et les stations de sports d’hiver.
⚠️ À noter :
Les meublés de tourisme classés devront respecter un cahier des charges strict et obtenir une homologation par un organisme accrédité pour continuer à bénéficier d’un régime fiscal spécifique.
En 2026, le régime fiscal change :
Locations meublées non classées :
- Plafond de revenus abaissé à 15 000 € par an.
- Abattement pour charges réduit à 30 %.
Locations meublées classées :
- Abaissement du plafond du régime micro-BIC à 77.700 € de revenus locatifs par an (vs 188 700€)
- Abattement revu à la baisse : 50 % (vs 71%)
En résumé : ce qui changera pour les locations meublées
Locations saisonnières : nouveau taux de TVA
À partir du 1er janvier 2025, une nouvelle réglementation sur la TVA des locations meublées saisonnières entrera en vigueur. Cette mesure vise à aligner la fiscalité des locations saisonnières sur celle des hôtels pour une concurrence plus équitable.
Ce qui change :
- TVA obligatoire : toutes les locations de courte durée, y compris sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, seront désormais soumises à la TVA. Elles étaient jusqu’alors exemptées.
Quel taux s’applique ?
- 10 % minimum pour la plupart des locations meublées saisonnières.
- 20 % pour les logements offrant des services similaires à l’hôtellerie (petit-déjeuner, ménage régulier, accueil personnalisé).
Ce qu’il faut retenir de la loi de finances 2025 pour le logement
L’année 2025 marque un tournant dans la fiscalité des ménages et de l’immobilier. Entre mesures de soutien aux primo-accédants, alourdissement des taxes sur certains investissements et ajustements des dispositifs existants, cette loi de finances cherche à trouver un équilibre entre justice fiscale et dynamisation du marché immobilier.
Si certaines réformes apportent de nouvelles opportunités, d’autres exigent une adaptation des stratégies patrimoniales. Il sera essentiel pour investisseurs, propriétaires et contribuables de suivre ces évolutions de près afin d’optimiser leur gestion financière et immobilière dans ce nouveau cadre législatif.
Vous avez des questions ? N’hésitez-pas à nous contacter
(1) PTZ : Consulter le site officiel du gouvernement
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Mise à jour le : 19/02/2025