À l’issue de votre engagement fiscal en Pinel, basculer vers le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être une option avantageuse. Cependant, cette transition implique quelques vérifications et démarches importantes avant de franchir le pas. Retrouvez nos conseils.
La fin du dispositif Pinel : quelles sont vos options ?
Lorsque votre période d’engagement en loi Pinel arrive à son terme (6, 9 ou 12 ans), plusieurs possibilités s’offrent à vous en tant qu’investisseur. Il est important de noter que la durée initiale choisie (6 ou 9 ans) est ferme et irrévocable, bien qu’elle puisse être prolongée jusqu’à atteindre 12 ans maximum.
Les différentes issues possibles
À la fin de votre engagement Pinel, vous pouvez :
- Occuper personnellement le logement
- Poursuivre la location en nu (classique) avec un loyer au prix du marché, non plafonné et choisir librement votre locataire (pas de plafonds de ressources comme dans le Pinel).
- Revendre le bien
- Transformer votre investissement Pinel en location meublée lmnp.
Chacune de ces options présente des avantages et inconvénients spécifiques, mais le passage au statut LMNP mérite une attention particulière pour ses avantages fiscaux potentiels.
Respecter les obligations légales du Pinel
Avant d’envisager toute transition, il est important de respecter la durée d’engagement initialement choisie. Une résiliation anticipée entraînerait des sanctions financières, notamment le remboursement des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Pourquoi opter pour le statut LMNP après un Pinel ?
Le passage d’un investissement en location nue avec le Pinel à une location meublée non professionnelle présente plusieurs avantages significatifs qui expliquent l’intérêt croissant des investisseurs pour cette stratégie.
Une fiscalité avantageuse
Alors que la loi Pinel offrait une réduction d’impôt immédiate, le statut LMNP se concentre sur une optimisation fiscale à long terme. Le principal avantage réside dans la possibilité d’amortir le bien et les meubles, ce qui permet de réduire considérablement la base imposable des revenus locatifs.
Une rentabilité potentiellement supérieure du LMNP
La location meublée permet généralement de générer des loyers plus élevés qu’une location nue classique. Cette différence peut atteindre 10 à 20% selon l’emplacement et la qualité de l’ameublement, améliorant ainsi la rentabilité globale de votre investissement.
Une plus grande liberté dans la gestion locative
Après les contraintes strictes du dispositif Pinel (plafonds de loyers, conditions de ressources des locataires), le statut LMNP vous offre davantage de flexibilité dans la gestion de votre bien.
Voir notre article détaillé : choisir entre location nue ou meublée
Quelles sont les étapes clés pour réussir le passage Pinel à LMNP
Le passage d’un investissement Pinel à une location en LMNP nécessite une démarche structurée et méthodique. Le schéma ci-après résume le process.
1 Notification au locataire
La première étape consiste à informer votre locataire actuel de votre intention de ne pas renouveler son bail. En effet, il n’est pas possible de changer de statut en cours de bail, ou de résilier le bail uniquement parce que vous souhaitez changer le statut du logement. Ce n’est pas un motif légitime de résiliation anticipée du bail.
Les baux en location nue sont conclus pour 3 ans. Il faut donc attendre l’approche de cette échéance pour informer le locataire : cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis légal de 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
De fait, seules 4 raisons vous permettent de rompre le bail avant son terme programmé :
- vous souhaitez habiter vous-même le logement
- vous voulez le louer à des proches
- vous souhaitez vendre votre logement
- ou vous souhaitez résilier le bail pour « un motif légitime et sérieux » encadré par la loi
2 Vérification fiscale
Peu de gens le savent, mais sachez qu’il n’est pas possible de réaliser ce genre de transformation si vous avez déclaré un déficit foncier dans les 3 années précédentes. En effet, un déficit foncier est réputé acquis seulement au 31 décembre de la troisième année qui le suit. Or, la mutation du type de location est assimilée à une fin de location.
3 Demandes d’autorisations pour le passage au LMNP
A la copropriété
Vous devez vous assurer que louer un appartement en meublé est autorisé dans l’immeuble, en consultant le règlement de copropriété ou en interrogeant le syndic. Vous n’aurez généralement pas de problème si vous signez un bail longue durée (9 mois ou 1 an). En revanche les locations saisonnières type « Airbnb » sont de plus en plus proscrites.
A la commune
Dans certaines zones géographiques soumise au régime d’autorisation préalable, vous devez obtenir une autorisation préalable avant toute mise en location du logement. Il s’agit surtout de zones d’habitat dégradé. Cette autorisation est valable pour les 2 ans qui suivent.
L’autorisation concerne aussi la mise en location saisonnière, qui est régulée par certaines communes, notamment situées en zone tendue.
Le fait de mettre en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation ou en dépit d’une décision de rejet de cette demande est sanctionné par une amende (amende au plus égale à 5000 €).
4 Changement de régime fiscal
Le régime qui s’applique dans le cadre du dispositif Pinel est le régime des revenus fonciers (déclaration 2044 des revenus fonciers à déclarer chaque année avec déduction des intérêts d’emprunt, charges locatives, taxe foncière et éventuellement des travaux réalisés).
Le passage en LMNP implique un changement fondamental dans votre déclaration fiscale : vos revenus locatifs ne seront plus déclarés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes s’offrent alors à vous :
- Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (si elles sont inférieures à 77 700 € par an)
- Le régime réel, permettant de déduire l’ensemble des charges et l’amortissement du bien et des meubles et de largement réduire votre imposition sur les loyers encaissés.
Dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de loueur en meublé, il faut officialiser la création de cette nouvelle activité commerciale. Il faut envoyer une déclaration de début d’activité (formulaire P0i) au service des impôts des entreprises dont dépend le bien. Ce formulaire permet d’obtenir votre numéro SIRET.
5 Aménagement et ameublement
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé au sens juridique, il doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre à l’occupant d’y vivre normalement. Cela implique l’acquisition et l’installation de meubles et d’équipements répondant aux critères légaux du logement meublé.
Les logements meublés sont régis par les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Ceux-ci définissent notamment la liste indispensable de meubles et équipements à prévoir :
- literie comprenant couette ou couverture
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- plaques de cuisson
- four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- vaisselle nécessaire à la prise des repas
- ustensiles de cuisine
- table et sièges
- étagères de rangement
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques de l’appartement
6 Signature d’un nouveau bail
Une fois votre bien prêt pour être loué en meublé, vous devez trouver un locataire et lui faire signer un bail meublé.
Différents types de baux sont possibles :
Le bail location meublée résidence principale
- Si le logement constitue la résidence principale du locataire, un bail de location meublée à usage de résidence principale devra être signé. Ce contrat, régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est établi pour une durée de 12 mois, renouvelable automatiquement.
- En cas de location à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, sans reconduction tacite. Si, à l’issue de cette période, l’étudiant souhaite prolonger son séjour, un nouveau bail de 12 mois, cette fois renouvelable automatiquement, pourra être conclu avec l’accord du propriétaire.
- Le loyer est fixé librement, dans le respect des règles d’encadrement applicables si le logement est situé dans une zone soumise à cette réglementation.
- Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’1 mois.
Le bail mobilité
Instauré par la loi ELAN et en vigueur depuis novembre 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée spécialement conçu pour les personnes en situation de mobilité. Il s’adresse notamment aux étudiants, stagiaires, salariés en mission temporaire, personnes en mutation ou en formation professionnelle, ayant besoin d’un logement pour une durée courte, comprise entre 1 et 10 mois.
- Le loyer est fixé librement, dans le respect des règles d’encadrement si le logement se situe dans une zone soumise à cette réglementation.
- Aucune demande de dépôt de garantie ne peut être exigée de la part du propriétaire bailleur dans le cadre de ce contrat.
Comment optimiser votre transition Pinel vers le LMNP ?
L’analyse de la rentabilité à long terme
Avant d’opter pour le statut LMNP, il est essentiel d’évaluer précisément la rentabilité potentielle de cette conversion. Cette analyse doit prendre en compte :
- Les coûts d’ameublement et d’équipement
- Les frais de gestion potentiellement plus élevés
- Le niveau des loyers pratiqués dans votre secteur pour des biens meublés
- Les avantages fiscaux liés à l’amortissement
Le choix du mode de gestion
La location meublée implique généralement une gestion plus contraignante qu’une location nue, avec des changements de locataires plus fréquents et des exigences d’entretien plus importantes. Plusieurs options s’offrent à vous :
- La gestion directe, qui demande du temps mais vous permet de maîtriser tous les aspects de la location
- Le recours à une agence immobilière spécialisée dans la location meublée
- L’utilisation de plateformes de réservation en ligne pour des locations de courte durée (sous réserve du respect des réglementations locales).
Attention : la location de courte durée subit actuellement des changements au niveau réglementaire et législatif. Certaines mesures prendront effet dès 2026 et rendront ce mode de location plus contraignant. Le plafond de revenus pour bénéficier du régime micro-BIC sera abaissé à 15 000 € par an (au lieu de 77 000 €) et l’abattement pour charges sera réduit à 30 % (au lieu de 50 %).
Les obligations réglementaires à respecter
Selon la localisation de votre bien, des autorisations supplémentaires peuvent être nécessaires pour la mise en location meublée, notamment dans les zones touristiques où cette activité est particulièrement encadrée.
En résumé, les avantages de la transformation d’un Pinel en LMNP
Cette stratégie de passage du Pinel au LMNP, bien que particulièrement intéressante, est encore relativement peu connue des investisseurs. Pourtant, elle permet bénéficier d’une nouvelle optimisation fiscale à long terme après avoir bénéficié de réductions d’impôts.
- Bénéficier d’un 2ème levier d’optimisation fiscale
- Augmenter le loyer : entre 10 et 20% de plus qu’un loyer en nu
- Bénéficier des avantages du LMNP : déduire de ses loyers toutes les charges liées à son bien et donc diminuer le résultat imposable ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier
Faites-vous accompagner par un professionnel !
Compte tenu de la complexité de cette transition, notamment sur le plan fiscal, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels du secteur : expert-comptable, avocat fiscaliste ou conseiller en gestion de patrimoine.
La transition d’un investissement Pinel vers une location meublée non professionnelle représente une opportunité intéressante pour pérenniser et optimiser votre placement immobilier. Cependant, cette décision ne doit pas être prise à la légère et nécessite une analyse approfondie de votre situation personnelle et patrimoniale. En vous préparant suffisamment à l’avance et en vous entourant des conseils adaptés, vous pourrez transformer votre investissement Pinel en une source de revenus optimisée fiscalement et potentiellement plus rentable sur le long terme.
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Crédit photo : Adobestock
Mise à jour : 31/03/2025