Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose en 2025 comme l’une des solutions immobilières les plus pertinentes pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité, sécurité locative, impact social et optimisation patrimoniale. Ce dispositif, désormais accessible aux particuliers exclusivement via une personne morale, telle que une Société Civile Immobilière ou une SARL de famille, permet de profiter d’un cadre fiscal avantageux tout en répondant à la forte demande de logements abordables dans les zones tendues.
Comprendre le dispositif LLI et ses objectifs
Le dispositif LLI a été conçu avec un double enjeu : faciliter l’accès au logement des classes moyennes dans les secteurs où la demande est supérieure à l’offre et encourager la construction en zones tendues.
Ainsi, l’objectif principal du LLI est de proposer des logements neufs à loyers modérés à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché libre.
Initialement réservé aux institutionnels, le LLI est ouvert aux particuliers depuis 2023, mais uniquement via une société. Ce cadre juridique permet de mutualiser l’investissement, d’optimiser la transmission et de bénéficier d’une fiscalité spécifique.
Pour l’investisseur, il s’agit d’une opportunité de constituer un patrimoine immobilier neuf à moindre coût, et sécurisé, tout en générant des revenus complémentaires stables et en préparant la transmission de ses actifs. Découvrez les points clés du dispositif.
Les avantages du LLI pour l’investisseur
TVA réduite à 10 %
L’achat d’un bien immobilier neuf dans le cadre du LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % au lieu du taux habituel de 20 %. Cette réduction s’applique dès la signature de l’acte d’acquisition et permet de diminuer immédiatement le prix d’achat du bien. Grâce à la combinaison de la TVA réduite et du plafonnement du prix de vente, le coût global d’acquisition est généralement 15 à 18 % inférieur au marché.
Crédit d’impôt sur la taxe foncière
Un autre avantage fiscal du LLI réside dans l’obtention d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, et ce pendant une durée maximale de 20 ans. Ce mécanisme permet de réduire significativement le coût de détention du bien et d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement. Concrètement, la taxe foncière payée sur le bien acquis en LLI est intégralement remboursée à l’investisseur sous forme de crédit d’impôt chaque année, ce qui représente une économie substantielle sur la durée de l’engagement de 20 ans.
Revenus complémentaires sécurisés
Le LLI impose des loyers plafonnés, mais la forte demande locative dans les zones ciblées (A, A bis et B1) garantit une location rapide et des revenus locatifs réguliers. Le risque de vacance locative ou d’impayés est donc fortement réduit.
Acquisition d’un logement neuf aux normes environnementales
Les logements éligibles au LLI doivent répondre aux dernières normes environnementales, notamment la réglementation RE2020. Cela garantit des logements de qualité et pérennes, conformes aux standards actuels en matière de confort et une performance énergétique élevée, réduisant les charges pour le locataire comme pour l’investisseur.
De plus, les logements en LLI suivent une croissance moyenne de 1 % par an, renforçant ainsi leur valorisation à long terme du bien , tout en s’inscrivant dans une démarche de développement durable.
Transmission patrimoniale facilitée
L’investisseur particulier a désormais accès au LLI via la création d’une société. La SCI est la forme de société la plus simple à mettre en place.
Par ailleurs, c’est un outil particulièrement adapté à la transmission progressive du patrimoine immobilier. Elle permet d’organiser la détention du bien entre plusieurs associés (membres d’une même famille ou partenaires d’investissement), de faciliter la donation de parts sociales et de sécuriser la transmission en cas de succession.
Ainsi, la transmission est fiscalement optimisée : les parts sociales transmises à des héritiers jouissent d’abattements fiscaux à hauteur de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans et 80 724 € entre époux tous les 15 ans.
Des questions ? Contactez nos experts !
Quelles sont les conditions pour profiter du Logement Locatif Intermédiaire ?
Investir via une personne morale
Depuis 2023, l’investissement en LLI est réservé aux personnes morales, et la SCI constitue le véhicule privilégié pour les particuliers.
Elle doit être composée d’au moins deux associés, qui peuvent être des membres d’une même famille ou des partenaires d’investissement. Son objet social est uniquement dédié à la gestion de biens immobiliers. La création de la société implique la rédaction de statuts adaptés, l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce et l’ouverture d’un compte bancaire dédié.
Choisir un bien dans une zone éligible au LLI
Le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible au dispositif LLI. Sont concernées :
- La zone A bis (Paris et proche couronne)
- La zone A (grandes métropoles, Côte d’Azur, Genève)
- La zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants, DOM, Corse)
- Les zones B2 et C sous conditions (territoires en réindustrialisation, communes en transformation)
L’éligibilité du programme doit être vérifiée avant toute acquisition, car elle conditionne l’accès aux avantages fiscaux.
S’engager à louer le bien sur une longue durée
Le dispositif impose un engagement de location du bien pour 15 à 20 ans. Le logement doit en outre être loué à usage exclusif de résidence principale du locataire. Toute rupture de l’engagement ou non-respect des obligations entraîne la perte rétroactive des avantages fiscaux.
Respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les occupants
Le LLI impose des plafonds stricts de loyers et de ressources pour les locataires. Ces plafonds sont révisés tous les ans et varient selon la zone géographique. Il est impératif de vérifier régulièrement que le locataire respecte ces plafonds, sous peine de remise en cause des avantages fiscaux.
Plafonds de ressources 2025 (revenu fiscal N-2) :
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule/couple + 1 enfant | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule/couple + 2 enfants | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule/couple + 3 enfants | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule/couple + 4 enfants | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge (5e+) | 15 335 € | 14 039 € | 10 273 € | 9 243 € |
Fiscalité et gestion de la SCI en LLI
Choix du régime d’imposition
La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
- À l’IR, les revenus locatifs sont imposés directement chez les associés, avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et les charges. Chaque associé est imposé au barême progressif selon sa Tranche Marginale d’Imposition + 17,2% de Prélèvements Sociaux
- À l’IS, l’imposition au niveau de la société est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice et 25% au-delà. Les associés sont imposés seulement sur les dividendes (à l’IR). Par ailleurs, la société peut amortir le bien, ce qui réduit le résultat imposable, mais la plus-value à la revente est plus fortement taxée.
Le choix du régime doit être fait en amont, en fonction de la stratégie patrimoniale des associés, et il est recommandé de se faire accompagner par un cabinet spécialisé pour optimiser la fiscalité.
En savoir plus sur l’investissement via une SCI
Crédit d’impôt sur la taxe foncière
Chaque année, la SCI bénéficie d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière, pendant une durée maximale de 20 ans. Ce mécanisme réduit considérablement le coût de détention du bien et améliore la rentabilité nette de l’opération.
TVA réduite à 10 %
L’application d’une TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat du bien permet de réaliser une économie immédiate de 10 % par rapport au taux standard.
Ainsi, pour un bien affiché à 300 000 € TTC (TVA 20 %), le prix en LLI tombe à 272 727 € (TVA 10 %), soit une économie de 27 273 €.
Procédure détaillée d’investissement en LLI
Création de la SCI
La première étape consiste à créer une société civile immobilière, en rédigeant des statuts adaptés à l’investissement locatif, en précisant la répartition des parts, la gestion et les pouvoirs du gérant. L’immatriculation de la SCI se fait auprès du greffe du tribunal de commerce, et l’ouverture d’un compte bancaire dédié est obligatoire pour la gestion des flux financiers.
Sélection du programme immobilier
Il est essentiel de vérifier l’éligibilité du programme au LLI, la conformité aux normes RE2020 et la solidité du promoteur. L’emplacement du bien est un critère fondamental pour garantir la valorisation et la liquidité future.
Acquisition du bien
L’achat se fait via un contrat de réservation (VEFA) ou un acte d’acquisition classique. La TVA à 10 % s’applique dès la signature. Le financement peut être assuré par un prêt bancaire au nom de la SCI et des apports des associés.
Il est recommandé de simuler le cash-flow en intégrant le loyer plafonné, la fiscalité, les charges et l’effort d’épargne.
Mise en location
Le choix du locataire doit se faire en respectant les plafonds de ressources, avec vérification des justificatifs (avis d’imposition N-2). Le bail doit être un bail d’habitation classique, avec usage en résidence principale avec un engagement minimal de 15 ans. La gestion locative implique un suivi annuel des obligations et la gestion des éventuels impayés ou vacance.
Suivi et gestion fiscale
La société civile immobilière doit procéder chaque année aux déclarations fiscales relatives aux revenus locatifs, au crédit d’impôt, à la TVA et, selon le régime choisi, à la déclaration des résultats. Des assemblées générales régulières sont nécessaires pour la gestion de la SCI, notamment en cas de modification des statuts ou de cession de parts.
A noter : Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un cabinet comptable spécialisé pour la gestion comptable, fiscale et juridique.
Points de vigilance et risques à anticiper
- Le non-respect des conditions du LLI (bail, plafonds, usage, etc.) entraîne la perte rétroactive des avantages fiscaux. Même si la demande locative est forte, la gestion locative doit rester rigoureuse pour éviter les risques de vacance ou d’impayés.
- La gestion administrative de la SCI nécessite une organisation et un suivi régulier, notamment pour la comptabilité, les assemblées et les déclarations fiscales. Enfin, la revente du bien avant le terme de l’engagement peut entraîner la perte des avantages fiscaux, sauf cas de force majeure.
Conseils iSelection pour un investissement LLI réussi
Pour maximiser la réussite de votre investissement en LLI, il est important de ne pas se focaliser uniquement sur l’avantage fiscal. Il convient donc de privilégier la qualité du bien, de l’emplacement et du promoteur. Il est également recommandé d’anticiper la gestion locative, de prévoir une gestion professionnelle si nécessaire et de respecter scrupuleusement toutes les conditions d’éligibilité. Par ailleurs, la gestion de la société civile immobilière doit être préparée en amont, en tenant compte des besoins de gestion, de transmission et de cession de parts. Enfin, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un cabinet spécialisé pour la création, la gestion et l’optimisation de la SCI.
Bon à savoir
Tous les contribuables fiscalement domiciliés en France, même peu imposés, peuvent investir en LLI, à condition d’avoir une capacité d’épargne suffisante. La SCI permet une gestion souple et une transmission facilitée du patrimoine immobilier. iSelection propose un accompagnement complet, en partenariat avec des cabinets spécialisés, pour la création et la gestion de votre société (comptabilité, fiscalité, juridique).
Le Logement Locatif Intermédiaire via est une solution patrimoniale innovante, sécurisante et fiscalement avantageuse pour investir dans l’immobilier neuf en zone tendue. Ce dispositif permet de combiner rentabilité, sécurité, impact social et optimisation patrimoniale, tout en s’adaptant aux besoins des investisseurs exigeants et des professionnels de l’immobilier.
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’iSelection