L’investissement locatif en VEFA (1) permet de bénéficier des avantages d’un bien neuf tout en sécurisant son investissement grâce aux nombreuses garanties offertes. L’acquisition du logement est formalisée par la signature d’un contrat de réservation auprès du promoteur immobilier. Il s’agit d’un achat « classique » en régime commun, non adossé à un dispositif fiscal.
La flexibilité des solutions de location nue ou meublée du bien neuf permet d’optimiser la rentabilité locative tout en répondant à des objectifs variés. Ce type d’investissement s’adresse à une large gamme de profils : investisseurs individuels en recherche de rentabilité locative, familles, professionnels de la mobilité, jeunes actifs, et seniors.
Nu ou meublé : comment louer votre bien neuf ?
En termes de rentabilité, le meublé présente souvent un avantage, avec des loyers plus élevés. Cependant, la location nue offre une stabilité locative plus longue et une gestion simplifiée.
Le choix entre ces deux options dépend donc des objectifs de l’investisseur et de sa capacité à gérer le bien. Cette décision varie aussi selon les caractéristiques du bien. Par exemple, un studio situé à proximité d’une université est peut-être plus propice à la location meublée qu’un appartement avec trois chambres, situé près des écoles.
Location nue : l’option stabilité pour des revenus durables
Avec des baux de 3 ans renouvelables par tacite reconduction, vous réduisez le risque de vacance locative. Par ailleurs, vous n’avez pas de budget à prévoir pour l’entretien et le renouvellement des meubles et équipements du logement, comme dans le cas du meublé.
La gestion est relativement simple, et les loyers sont non plafonnés.
Location meublée : une meilleure optimisation fiscale
- Un bien meublé se loue généralement plus cher qu’un logement vide.
- La durée du bail est plus flexible : elle est en général de 1 an renouvelable et vous avez la possibilité de conclure un bail de seulement 9 mois, afin de louer votre bien de septembre à juin à un étudiant, puis de le mettre sur le marché de la location saisonnière durant l’été.
- La location meublée vous permet de cibler des locataires potentiels très diversifiés. Il peut tout aussi bien s’agir d’étudiants que de jeunes actifs ou de professionnels en mobilité.
Qu’en est-il de la gestion locative d’un bien meublé ?
Rappel des critères de location d’un bien meublé non géré avec le statut LMNP
Pour investir efficacement sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le cadre d’une location non gérée, il est essentiel de respecter certains critères réglementaires.
- Tout d’abord, l’investisseur doit acquérir un logement vide, qu’il soit neuf ou ancien, et hors résidence services.
- Le bien doit présenter une surface minimale de 9 m² (hors sanitaires). En dessous de cette superficie, le statut LMNP ne pourra être appliqué.
- Enfin, le logement doit être loué pour un usage d’habitation uniquement, qu’il s’agisse d’une location longue durée ou saisonnière, dans la mesure où il répond aux critères de confort et d’équipement imposés par la réglementation.
L’un des piliers du dispositif LMNP réside dans le mobilier fourni : le logement doit être entièrement meublé pour permettre une occupation immédiate par le locataire. Conformément à l’arrêté du 15 août 2015, pris en application de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), voici les éléments obligatoires à fournir :
- Une literie comprenant couette ou couverture
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil
- Une table et des sièges
- Des étagères ou meubles de rangement
- Des luminaires
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur avec compartiment freezer (ou un congélateur séparé)
- De la vaisselle en quantité suffisante pour les repas
- Des ustensiles de cuisine de base
L’intérêt de choisir un pack-meublé ?
La location meublée vous intéresse, mais vous ne souhaitez pas vous encombrer de formalités, d’achat de meubles et de démarches de gestion ? Pour les investisseurs moins impliqués, la gestion locative peut être confiée à des professionnels, avec des services de gestion clés en main. Ces solutions permettent de déléguer toutes les tâches administratives et opérationnelles, garantissant une gestion sereine et efficace.
iSelection propose donc à ses clients d’opter pour un pack meublé négocié avec un gestionnaire.
Ce système consiste à déléguer, ou au moins à simplifier, la gestion locative de votre bien meublé. Vous économisez beaucoup de temps et d’énergie : pas de simulations d’aménagement à réaliser, de recherche de meubles dans différents magasins, pas de logistique à gérer, etc.
Le gestionnaire vous livrera l’appartement entièrement équipé du mobilier et de la cuisine, prêt à la mise en location, et conforme aux exigences du dispositif LMNP.
- Le mobilier proposé est contemporain, de qualité et conforme aux exigences de confort des futurs locataires et parfaitement adapté à leurs besoins. Le prestataire vous propose en général plusieurs « ambiances » à choisir.
- Il pourra aussi faciliter les démarches comptables et fiscales.
- Il sera en charge de la recherche de locataires, du suivi des loyers, de l’entretien du logement, etc.
Ainsi, vous conjuguez rentabilité d’un bien meublé et facilité de gestion.
Les frais du pack meublé sont déductibles de vos charges globales.
Une gestion déléguée implique bien sûr un coût supplémentaire mais c’est une garantie de tranquillité et de conformité de votre logement.
Dans le cadre d’un pack meublé le gestionnaire prend en charge non seulement l’achat du mobilier mais aussi bien sûr :
- La livraison
- Le montage et l’installation
- L’agencement
- La récupération des déchets
Exemple de tarifs de packs meublés
Voici une estimation de coûts, variable selon les gestionnaires et le type de mobilier proposé qui dépend de la cible visée : étudiant, jeunes actif, célibataires ou couples, etc.
- T1 avec lit 90 cm : entre 2900 € et 3900 €
- T1 standard étudiant : environ 2300 €
- T1bis avec canapé convertible : entre 3300 € et 4600 €
- T1 bis/T2 étudiant : environ 2750 €
- T2 : à partir de 4500 €
- T3 : à partir de 6000 €
Prix TTC – Livraison, montage, agencement et récupération des déchets inclus
L’impact fiscal : nu vs meublé
Que ce soit en location nue ou en location meublée, les recettes locatives seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, la catégorie fiscale diffère.
Les revenus de la location nue
La location nue procure des « revenus fonciers ». Dans ce cadre, en tant que propriétaire bailleur vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui permet de ne payer des impôts que sur 70 % des recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire toutes vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt).
- Le régime réel s’applique de plein droit si les loyers, hors charges locatives, perçus annuellement par votre foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €.
- Si vous réalisez un déficit, vous pourrez l’imputer à vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunt).
Pour en savoir plus, consultez le site du gouvernement.
Les revenus de la location meublée
- Les revenus locatifs relèvent des «bénéfices industriels et commerciaux» (BIC), même pour les particuliers au statut LMNP.
- Le choix du régime BIC réel permettra de déduire toutes les charges afférentes à votre investissement et d’amortir jusqu’à 85 % du coût d’acquisition du bien. Résultat : une base imposable considérablement réduite et la possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés pendant au moins 15 ans !
A NOTER :
Pour être éligible au statut LMNP : les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou inférieures à la moitié de vos revenus globaux, toutes activités confondues.
Il faut également respecter les formalités administratives : une inscription au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) est obligatoire, de même que la tenue d’une comptabilité rigoureuse, si possible avec l’aide d’un expert-comptable.
La location meublée offre la possibilité de générer un revenu complémentaire non fiscalisé sur le long terme et de constituer un patrimoine immobilier durable. C’est un excellent levier pour préparer efficacement la retraite, en bénéficiant de revenus locatifs optimisés grâce à la fiscalité avantageuse du statut LMNP. Déléguer la gestion et l’ameublement du logement peut être une solution sécurisante.
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(1) VEFA : Vente en Etat de Futur Achèvement
MAJ Avril 2025
*Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA.