L’usufruitier n’est plus systématiquement la seule personne redevable de l’IFI
Avec l’ancienne formule d’ISF, un bien acquis en nue-propriété n’était comptabilisé dans l’assiette taxable que pour la personne usufruitière (celle qui ne possède pas les murs, mais peut jouir du bien, y compris en le louant). La personne nue-propriétaire (détenant les murs), elle, échappait à l’impôt sur la fortune concernant cet actif.
L’IFI change un peu la donne. Dorénavant, les nus-propriétaires se séparent en deux groupes et l’un d’entre eux est concerné par le paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
1. L’usufruit légal
Ce groupe aujourd’hui concerné par l’IFI est celui des nus-propriétaires qui ont obtenu ce statut dans le cadre de l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du code civil).
Dans ce cas-là, l’IFI est partagé entre les deux parties.
Exemple : une personne décède et le conjoint survivant devient l’usufruitier du logement familial. Les enfants du couple vont hériter de la nue-propriété, dans les mêmes conditions que les parents. S’il y a un IFI à payer, il est dorénavant partagé entre les deux parties (parent survivant usufruitier et enfants héritiers nus-propriétaires) et calculé en proportion des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété, qui sont définies par la loi selon l’âge de l’usufruitier. Si le conjoint survivant détient une partie de la nue-propriété, il paiera l’IFI au titre de son usufruit, mais aussi au titre de sa nue-propriété.
A noter : les parents qui cèdent de leur vivant la nue-propriété de logements à leurs enfants (parents qui deviennent donc usufruitiers de ces logements) peuvent continuer à déclarer la valeur de ces biens en pleine propriété, comme c’était le cas avec l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.
2. L’usufruit conventionnel
Les nus-propriétaires dits « patrimoniaux » ayant opéré un démembrement dans un objectif financier, restent exclus du paiement de l’IFI au titre de ce bien, s’ils doivent payer l’IFI. Même règle pour les nus-propriétaires ayant obtenu ce statut suite à une donation (donations au dernier vivant comprises) ou à un héritage. Cet usufruit dit « conventionnel », et non « légal », reste donc en dehors de la base taxable à l’IFI.
Tenir compte de ces nouvelles règles pour la déclaration de revenus, mais aussi pour les décisions patrimoniales futures
A l’heure de la déclaration de revenus, il est donc important de tenir compte de ces nouvelles règles, pour déterminer si un patrimoine net immobilier se situe au niveau du seuil de taxation de l’IFI, égal à 1,3 million d’euros.
Il est aussi important de les avoir en tête lors de futures décisions d’investissement concernant la protection de votre famille ou la préparation d’une opération de transmission de votre patrimoine.
Le partage de l’impôt entre les parents et les enfants (pour l’usufruit légal) est une bonne nouvelle car elle pourrait favoriser une imposition moins importante à l’IFI. En effet, lorsqu’il y a un IFI à régler, ce sont souvent les parents qui sont concernés. Grâce au partage de l’éventuel impôt avec leurs enfants (qui, eux, ne sont pas forcément taxables à l’IFI), les parents devraient être moins taxés.
Détenir la seule nue-propriété d’un bien immobilier reste avantageux
Acheter un bien en nue-propriété reste un placement attractif et particulièrement bien adapté aux personnes entre 40 et 50 ans qui souhaitent préparer leur retraite. De plus, vous pouvez profiter des taux de crédit très attractifs pour financer cet achat sur une période 15 ans, par exemple, et payer ainsi moins cher un bien dont vous retrouverez l’entière propriété (et la valeur totale) au moment de votre retraite.
Sous conditions, le prix d’achat du logement est minoré de 40% sur 15 ans et vous faites l’acquisition d’un bien immobilier de qualité.
Ce type de bien bénéficie d’une facilité de revente : pas de durée de détention imposée, possibilité de revendre la nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce, en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.
N’hésitez pas à demander conseil à nos spécialistes en immobilier et fiscalité.
En savoir plus sur la fiscalité Nue-Propriété
Les opérations en Nue-Propriété sont généralement de petites tailles et très diverses. Toute notre offre n’est pas présente sur notre site. Faites-nous part de votre cadre d’investissement, et nous effectuerons ensuite une recherche sur mesure auprès de nos nombreux partenaires (iPlus, Perl, et bien d’autres) afin de vous proposer le bien en Nue-Propriété qui correspondra à vos attentes et à votre situation.