La campagne de déclaration des revenus 2021 démarre : le service de déclaration en ligne sera accessible sur le site impots.gouv.fr à partir du jeudi 7 avril 2022, et jusqu’aux dates limites suivantes établies par département, pour finaliser ou modifier les déclarations.
– jusqu’au mardi 24 mai 2022 pour les départements de la zone 1 : dpt 01 à 19 (et non-résidents)
– jusqu’au mardi 31 mai 2022 pour les départements de la zone 2 : dpt 20 à 54
– jusqu’au mercredi 8 juin 2022 pour les départements de la zone 3 : dpt 55 à 974/976
Rappel : la déclaration en ligne est OBLIGATOIRE, mais certaines dérogations sont possibles dans certaines situations. Dans ce cas, la date limite pour la déclaration papier est le Jeudi 19 mai 2022, le cachet de la Poste faisant foi.
Contrôler à la loupe la déclaration de revenus de vos clients
L’un des services particulièrement appréciés par les clients des conseillers patrimoniaux est l’accompagnement proposé pour vérifier que la déclaration préremplie est correcte. Par ailleurs, certains éléments, non connus de l’administration fiscale, sont à ajouter.
Traquer erreurs et oublis pouvant donner lieu à des réductions ou crédits d’impôt
Débusquer les éventuelles erreurs est apparemment un travail « payant » car elles existent. Même importance donnée aux informations à ajouter, ne figurant pas dans le document puisque non encore connues des services des impôts.
De nombreux professionnels notent que les oublis sont légion de la part des contribuables, concernant, notamment, de « petites » déductions possibles. Sont souvent oubliées, par exemple, les cases à cocher liées à la scolarisation des enfants, aux dons à des associations reconnues d’utilité publique, aux cotisations syndicales, ou encore aux services à la personne. Le cumul de ces réductions ou crédits d’impôt peut se révéler intéressant.
Optimiser l’accompagnement à la déclaration de revenus en faisant de la pédagogie sur la défiscalisation
Le moment privilégié que vous passez avec vos clients au moment de cette aide à la déclaration d’impôt est idéal pour évoquer avec eux les possibilités de réduire leur impôt 2022 qui sera calculé sur les revenus perçus en 2021. L’occasion est belle, en effet, de leur donner des informations sur les multiples produits – notamment immobiliers – qui peuvent les aider à défiscaliser, tout en se constituant un patrimoine, pour bénéficier de revenus complémentaires immédiats ou préparer leur retraite.
Réduire ses impôts via un investissement Pinel ou Censi-Bouvard : 2022 est la dernière ligne droite pour en bénéficier à taux plein
Ces deux dispositifs, prolongés jusqu’à fin 2022 pour le Censi-Bouvard (pour les résidences étudiantes et seniors) et fin 2022 pour le Pinel (aux conditions actuelles), restent particulièrement attractifs. Vos clients s’estimant trop imposés peuvent donc encore en profiter !
- Rappelons que le dispositif Pinel, prolongé aux conditions actuelles jusqu’à fin 2022 mais verra ses réductions minorées dès 2023. Il permet actuellement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Ils peuvent ainsi économiser jusqu’à 31.500 € d’impôts sur une période de 12 ans, pour un logement neuf acquis 150.000 €. Pour un double investissement – soit 300.000 € – le gain atteint 63.000 €.
- Par ailleurs, un investissement dans une résidence avec services meublée avec le dispositif Censi-Bouvard offre la possibilité, tout en étant libéré de toute gestion, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % HT du prix de revient du bien sur 9 ans. A cet avantage, s’ajoute celui de pouvoir récupérer la TVA de 20 % auprès des services fiscaux, sous certaines conditions.
A NOTER : Après avoir été prorogé à diverses reprises, le dispositif Censi-Bouvard prend fin en décembre 2022 ; toutefois, il sera toujours possible d’investir en résidences services meublées grâce au LMNP Amortissement qui offre d’autres avantages (voir le détail ci-dessous).
Par exemple :
- pour un logement neuf (VEFA) en résidences avec services de 120.000€ TTC
- votre client récupère la TVA de 20 % (soit 20.000 €, souvent avancée par le promoteur )
- et bénéficie d’une réduction fiscale de 11.000 € sur 9 ans, soit 1.222 €/an
Le total des avantages fiscaux représente donc 31.000 €.
A noter que des logements en résidences gérées sont accessibles à partir de 80.000 € HT. N’hésitez pas à en faire profiter vos clients ! De belles opportunités sont actuellement disponibles, notamment en résidences étudiantes…
Important ! Qu’il s’agisse d’une acquisition en Pinel ou Censi-Bouvard, les avantages fiscaux sont calculés sur un montant maximum d’investissement de 300.000 € / an. Cela ne signifie pas que l’investissement global ne peut pas dépasser cette somme, mais simplement que l’avantage fiscal ne sera calculé que sur 300.000 €.
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Revenus fonciers et BIC peuvent être abaissés à travers divers dispositifs
Les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux de vos clients les plus imposés sont fortement fiscalisés : en effet les loyers subissent un impôt au taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. De fait, La moitié du montant taxable est parfois donnée à l’administration fiscale. Il existe pourtant des solutions pour ne pas être imposé autant.
Les revenus fonciers
Il existe 3 dispositifs permettant d’investir dans un bien en location nue avec travaux.
- Le Déficit Foncier : le client est en déficit foncier lorsque ses charges déductibles sont supérieures à son revenu foncier brut
- Le dispositif Malraux permet à vos clients de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 22 % ou même de 30 % du montant des travaux.
- Le Monuments Historiques permet de déduire de son revenu global le montant des travaux sans limitation.
Le statut LMNP Amortissement
Si vos clients sont très investis en immobilier locatif, le mieux est de leur faire privilégier, à l’avenir, l’acquisition de logements en résidences gérées. En effet, les logements meublés bénéficient d’avantages particuliers liés au régime des BIC. Le régime du micro-BIC gomme 50 % des revenus perçus, tandis que le régime réel permet un amortissement des charges et du bien.
Le régime des amortissements est une solution permettant d’amortir une partie de la valeur du bien immobilier ainsi que celle des meubles, de façon linéaire, sur très longue durée ; cet amortissement permet de gommer tout ou partie des revenus locatifs. Rappelons que cette fiscalité s’applique obligatoirement pour l’investissement dans des résidences meublées de tourisme non éligibles au Censi-Bouvard.
La nue-propriété : dispositif fiscal à privilégier pour vos clients lourdement imposés à l’IFI
Vos clients dont l’allocation d’actifs est très majoritairement axée sur l’immobilier sont peut-être soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Pour abaisser l’assiette de ce dernier ou – si c’est possible – sortir même son patrimoine immobilier de l’assiette taxable à l’IFI, la solution idéale est la nue-propriété.
- Cette possibilité originale permet d’acheter un logement pour environ 60 % / 70 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché. Votre client n’acquiert ainsi que les murs ; l’usufruit étant, lui, acheté pour une durée limitée par une autre partie (souvent un bailleur institutionnel). A la fin du démembrement de la propriété (15 à 20 ans le plus souvent), votre client récupère sans plus de formalité la pleine propriété du bien.
- L’avantage fiscal est double : pendant qu’il ne détient que la nue-propriété, votre client n’engrange pas de revenus fonciers (qui alourdiraient encore ses impôts) et ne déclare pas ce bien dans l’assiette des actifs taxables à l’IFI. Si votre client décide, à la fin du démembrement, de vendre ce bien, le calcul de la plus value se fera sur la valeur initiale en pleine propriété ; c’est un avantage car si la valeur était celle de la nue-propriété, l’impôt sur la plus-value pourrait être conséquent.
L’aide à la déclaration de revenus est l’occasion de préconiser des investissements défiscalisants à vos clients en fonction de leur profil et de leurs objectifs. L’immobilier offre de nombreuses possibilités et reste une valeur refuge.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par LOI n°2021-1900 du 30 décembre 2021 – art. 75 (V). Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement résidence respectant les labels énergétiques en vigueur et qui est destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources limité et moyennant des montants de loyers également plafonnés.
En Métropole, le taux de la réduction d’impôt est fixé à : a) 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; b) 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2022. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions réalisées en 2023 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions réalisées en 2024 et pour les constructions dont le permis de construire a été déposé cette même année. Par dérogation, le dispositif Pinel première version, pourra, toutefois, continuer à être accessible au cours de 2023 et 2024, si certaines conditions sont réunies : il s’agit du dispositif PINEL PLUS.
L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvre droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible en cas d’insuffisance d’impôt. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. (au 1er Janvier 2019, 10 000€ par an par foyer fiscal hors investissement outre-mer et Sofica).
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2022, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…. En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.