Immobilier locatif : choisir entre location nue ou meublée

Le Pinel a pris fin le 31/12/2024, mais l’investissement locatif reste attractif !

Denormandie, LMNP, Malraux … Découvrez les alternatives et optimisez vos placements dès maintenant !

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour investir, vous pouvez vous demander s’il vaut mieux s’orienter vers de la location nue ou meublée en fonction des dispositifs applicables. En effet, dans chacun des cas les avantages que vous pourrez en retirer diffèrent.
Vous pourrez également être amenés à vous poser la question du nu ou du meublé lors de l’achat (ou de l’héritage) d’un bien ancien ou d’un bien neuf pour lequel vous ne souhaitez pas bénéficier de régime de défiscalisation en raison, par exemple, des contraintes sur le niveau du loyer.

Les critères de choix entre location nue ou location meublée

Si vous achetez un bien immobilier neuf afin de bénéficier de dispositifs « défiscalisants » vous êtes obligés de vous soumettre à certaines contraintes.

• Ainsi, les dispositifs Pinel ou Denormandie concernent la location nue uniquement, à titre de résidence principale, et imposent certains plafonds à respecter pour l’investisseur et pour  le locataire.
• La location meublée, quant à elle, impose le statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cela suppose que l’on met à disposition un bien meublé afin qu’il soit immédiatement habitable par le locataire. Le logement doit donc être entièrement équipé selon une liste très détaillée définie par la loi. Le . La location meublée se décline en 2 versions :
  • location gérée qui permet d’investir en résidences avec services meublées grâce à un bail commercial ferme de 9 ans minimum avec un gestionnaire professionnel
  • la location non gérée, avec un bail plus flexible de 9 mois ou 1 an renouvelable. Vous pouvez par exemple acheter un bien en « régime commun », et choisir de le meubler, afin de le louer avec le statut LMNP si la demande locative s’y prête. Consultez notre article sur le régime commun.

Choisir la location nue ou meublée va alors dépendre de plusieurs critères.

Tableau comparatif location nue ou location meublée

L’impact fiscal : un critère majeur dans le choix entre location nue ou meublée

Les différentes fiscalités pour la location nue ou meublée

Lorsque vous faites un achat immobilier en vue d’un investissement, vous devez impérativement regarder la fiscalité applicable.
Que ce soit en location nue ou en location meublée, les recettes locatives seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En revanche les réductions éventuelles d’impôts diffèrent selon le type d’investissement.

• La location nue procure des « revenus fonciers ». Dans ce cadre, en tant que propriétaire bailleur vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui permet de ne payer des impôts que sur 70 % des recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt). Si vous réalisez un déficit, vous pourrez l’imputer à vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunt).

• La location meublée, quant à elle, procure des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) ; dans le cadre du régime BIC réel, cela vous permet d’amortir jusqu’à 85% de vos frais d’acquisition du bien, et de percevoir des revenus locatifs exemptés d’impôt durant de longues années.
• A noter : l’intervention d’un cabinet d’expertise comptable est quasi incontournable pour l’établissement des états fiscaux et comptables de la location meublée.

L’emplacement du bien immobilier

Dans la même ville, certains quartiers seront plus adaptés à une location meublée en raison de la demande locative, et inversement.

• Les résidences étudiantes meublées seront à privilégier dans un secteur proche des universités, par exemple. Dans ce cas, il faut s’assurer que le logement corresponde aux critères de recherche des étudiants : studios ou 2 pièces en priorité. Dans d’autres quartiers situés dans des zones touristiques au sein de grandes métropoles, la possibilité de louer à des touristes pendant les 3 mois d’été peut inciter à choisir la location meublée avec un bail de 9 mois autorisé pour les étudiants pour le reste de l’année. Cela permet de rentabiliser le bien sur toute l’année. Vous pourrez cibler les étudiants qui viendront s’installer pour leur année universitaire ainsi que les cadres en déplacement pour de longues durées.
• En ce qui concerne la location nue, elle est conseillée dans les quartiers des métropoles bénéficiant d’une forte attractivité économique, et dans les centres-villes bénéficiant d’une bonne desserte en transports.

Choisir entre location nue ou meublée : des modes de gestion différents

2^ème critère à prendre en compte : l’impact du statut du bail sur la gestion au quotidien du logement locatif.

Evaluer la facilité de gestion

• Une location nue avec un bail qui se renouvelle tacitement tous les 3 ans peut apparaître moins contraignante pour certains.
• Dans le cadre de la location meublée hors résidences services, le bail de durée courte (1 an ou 9 mois pour un étudiant), implique le renouvellement plus rapide du locataire avec ce que cela nécessite d’énergie pour lui trouver un remplaçant et les frais éventuels de rafraîchissement des lieux. Il est également nécessaire de fournir un minimum de meubles et équipements, définis par la loi Alur et certains équipements additionnels sont un plus pour le confort des résidents : une télévision à écran plat, une connexion internet etc…

Afin de vous éviter tout tracas, le plus simple est d’opter dans ce cas pour un appartement situé dans une résidence services meublée, gérée par un professionnel de la gestion locative.

• Cet exploitant, qui sera votre « locataire » s’occupera de la gestion des locations mais aussi des services ajoutés proposés au sein de la résidence. C’est également lui qui collecte les loyers (et vous reverse votre part), et qui s’occupe de l’entretien et des réparations du logement.
• Vous n’avez aucun frais de gestion locative.
• Votre rentabilité est favorisée par le bail signé avec l’exploitant : loyers fixes et indexés pendant 9 ans minimum grâce à un bail commercial ; votre locataire-exploitant vous garantit le versement des loyers que votre bien soit vide ou occupé.

Crédits photos : Shutterstock

Mise à jour le 25/11/2025