Tendances marché - fiscalité
Comment transmettre son bien immobilier à ses enfants ?
Publié le 03/06/2026Vous souhaitez transmettre votre bien immobilier locatif à vos enfants ? Transmettre de son vivant permet d’éviter les conflits familiaux et de profiter de certains abattements fiscaux. Découvrez les solutions qui s’offrent à vous et le type de donation qu’il faut privilégier.
L’essentiel à retenir sur la transmission d’un bien locatif
Transmettre un bien de son vivant via une donation permet d’optimiser son patrimoine immobilier tout en protégeant ses proches. Un projet de donation bien immobilier à son enfant est une démarche stratégique qui requiert l’intervention d’un notaire et offre des avantages fiscaux non négligeables.
- La donation assure une réduction significative des droits de succession futurs grâce aux abattements de 100 000 euros par enfant renouvelables tous les 15 ans.
- Il y a une obligation stricte de faire rédiger un acte de donation notarié, contrairement au simple don manuel.
- Le donateur a la possibilité de céder la pleine propriété ou de privilégier une donation avec réserve d’usufruit.
- Il est impératif de respecter la réserve héréditaire encadrée par le Code civil pour prévenir tout litige.
- La donation a un impact direct sur la taxe foncière et potentiellement sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière du donateur.
Vos héritiers seront soumis au paiement de frais de succession qui peuvent être très lourds. Pour éviter cela, la donation d’un bien immobilier de votre vivant est solution à étudier. Elle permet d’aider vos enfants au moment où ils en ont le plus besoin et d’optimiser votre situation fiscale.
Comment transmettre son bien locatif ?
En France, si vous souhaitez transmettre un bien immobilier, vous devez avoir recours à un notaire. Contrairement aux biens mobiliers (argent, voiture, bijou…) qui ne nécessitent pas d’écrit, dans le cas d’un bien immobilier, vous devez impérativement formaliser le don chez le notaire.
Cette donation est alors soumise à des frais de notaires et à des taxes qui vont varier selon la valeur de votre bien.
Quel type de donation faut-il privilégier ?
Si vous avez plusieurs enfants et que vous souhaitez faire un don à part égale, nous vous recommandons la donation-partage. Elle peut être réalisée au profit de ses enfants (héritiers directs), mais aussi de ses petits-enfants dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle.
Celle-ci permet de fixer la valeur du bien au jour de la donation et de donner en toute transparence avec les légataires. Elle doit obligatoirement être acceptée par tous les bénéficiaires et doit être impérativement rédigée par un notaire.
Comment profiter d’un abattement fiscal ?
Tous les 15 ans, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000€ à chacun de ses héritiers, sans être taxé. Au-delà, les sommes sont taxées de 5 à 45% en fonction de leur montant.
Il est donc recommandé de donner régulièrement à ses enfants afin de profiter de cet abattement fiscal.
Puis-je continuer à recevoir les loyers de mon bien locatif après ma donation ?
Pouvoir continuer à percevoir les loyers de votre bien immobilier même après votre donation, c’est possible. Vous devez alors établir un démembrement de propriété. Vous donnez ainsi la nue-propriété à vos bénéficiaires et vous conservez l’usufruit.
Ainsi, vous pouvez continuer à louer votre bien et à percevoir les loyers, mais vous perdez la liberté de vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Vous devez également prendre à votre charge l’entretien courant de votre bien ainsi que les taxes foncières et les frais d’assurance. En revanche, les grosses réparations devront être prises en charge par le nu-propriétaire.
NOTRE CONSEIL : Nous vous recommandons de ne pas réaliser ce démembrement trop tôt : entre 50 et 60 ans est la meilleure période.
Quel est l’impact de la donation sur la fiscalité ?
La donation d’un bien immobilier à son enfant peut modifier la fiscalité du donateur, notamment pour la taxe foncière et l’IFI.
Tout dépend de la forme de la donation.
En cas de donation en pleine propriété
Si le parent donne la pleine propriété du bien à son enfant, il ne détient plus le bien. L’enfant devient pleinement propriétaire.
Conséquences fiscales :
- Taxe foncière : la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Après la donation, c’est donc en principe l’héritier devenu propriétaire qui sera redevable de la taxe foncière.
- IFI : le bien sort du patrimoine immobilier du donateur. Il n’a donc plus à être intégré dans son assiette IFI, puisque l’IFI porte sur les biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier.
En cas de donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit
C’est le cas le plus fréquent en transmission patrimoniale : le parent donne la nue-propriété à son enfant, mais conserve l’usufruit. Il peut donc continuer à occuper le bien ou à en percevoir les loyers.
Conséquences fiscales :
- Taxe foncière : même si l’enfant devient nu-propriétaire, c’est en principe l’usufruitier qui reste imposable à la taxe foncière, car il conserve la jouissance du bien. Le BOFiP précise que l’usufruitier doit être imposé à la taxe foncière.
- IFI : la donation peut avoir un impact plus limité que prévu. En principe, lorsqu’un bien est détenu en usufruit par une personne et en nue-propriété par une autre, l’usufruitier est imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf exceptions particulières. Autrement dit, si le parent conserve l’usufruit, le bien peut continuer à peser dans son IFI comme s’il en détenait encore la pleine propriété.
En résumé :
- En cas de donation en pleine propriété, le bien sort du patrimoine du parent : l’enfant devient redevable de la taxe foncière et le bien n’entre plus dans l’assiette IFI du donateur.
- En revanche, si le parent conserve l’usufruit, il garde la jouissance du bien : il reste en principe redevable de la taxe foncière et le bien peut continuer à être retenu dans son patrimoine taxable à l’IFI, généralement pour sa valeur en pleine propriété.
Les étapes clés pour transmettre son bien locatif de son vivant
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1.
Évaluer la valeur du bien : estimer avec précision le prix actuel de votre bien locatif ou de votre résidence principale afin de définir la base taxable pour l’administration fiscale.
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2.
Choisir le type de donation : opter pour une donation simple dans le cas d’un enfant unique, ou privilégier la donation-partage pour figer la valeur entre plusieurs héritiers.
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3.
Structurer la transmission : décider s’il faut donner la pleine propriété, mettre en place une donation avec réserve d’usufruit, ou céder des parts sociales par le biais d’une société civile.
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4.
Calculer la fiscalité applicable : profiter de l’abattement légal avant d’anticiper le paiement des droits de mutation et des droits de donation restants, calculés selon le barème progressif et le barème fiscal en vigueur.
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5.
Formaliser l’acte officiel : signer l’acte de donation obligatoire chez le notaire pour toute donation immobilière et organiser la répartition des charges futures, comme les travaux de rénovation énergétique incombant au nu-propriétaire.
Donation : ce qui change en 2026
Exonération pour des dons pour achat d’une résidence principale
Depuis la loi de finances 2025, certains dons familiaux de sommes d’argent sont exonérés de droits de donation lorsqu’ils sont utilisés pour acquérir un logement neuf.
Concrètement, il est désormais possible d’acheter un bien immobilier grâce à un don familial non imposé.
- Qui peut donner ?
Les parents, grands-parents, arrière-grands ou encore les oncles et tantes (sans descendants) peuvent transmettre une somme d’argent exonérée de droits de donation. - Combien peut-on donner ?
Jusqu’à 100 000 € par donateur à un même bénéficiaire.Le montant total peut atteindre 300 000 € par bénéficiaire sur une période glissante de 15 ans.
Déclaration électronique des dons non immobiliers
Depuis le 1er janvier 2026, toutes les déclarations de dons manuels doivent uniquement se faire par voie électronique via le téléservice dédié de l’administration fiscale disponible sur impots.gouv.fr. Cette obligation, prévue par le décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, inclut le télépaiement des droits de donation éventuels.
L’obligation s’applique au donataire (personne qui reçoit le don), ou à son représentant le cas échéant.
Les dons concernés :
• les dons financiers à des membres de la famille proche*,
• les dons manuels de biens de valeur (bijoux, œuvres d’art, véhicules, etc.),
• les actions transmises entre particuliers.
Certaines exceptions de déclaration sont applicables, conformément au décret. Les usagers dépourvus d’un accès internet ou dans l’incapacité matérielle d’utiliser le service seront également dispensés de déclaration.
Attention : les sommes d’argents données dans le cadre du présent d’usage, à savoir les petits cadeaux offerts pour une occasion particulière (anniversaire, fêtes de fin d’année, mariage, obtention d’un diplôme, etc.) ne sont pas concernées par cette nouveauté.
Tableau de synthèse de la transmission immobilière
Sources et ressources de référence
Impôts.gouv.fr – Que puis-je donner à mes enfants sans avoir à payer de droits ?
Service-Public.fr – Droits de donation- Calcul et paiement
Economie.gouv.fr – Comment faire une donation ?
FAQ – Transmission de patrimoine
Le coût repose sur la valeur du bien transmise. Une fois l’abattement légal déduit, l’administration fiscale utilise le barème progressif pour fixer les droits de donation, auxquels s’ajoutent les inévitables frais de notaire.
Oui, la meilleure solution consiste à réaliser une donation avec réserve d’usufruit. Ce mécanisme vous assure de conserver l’usage de votre résidence principale ou les revenus locatifs d’un investissement, tout en cédant la nue-propriété à vos proches.
Alors qu’un don manuel (comme un virement d’argent) peut se déclarer simplement en ligne, une donation immobilière requiert impérativement la signature d’un acte de donation par un notaire pour garantir sa validité selon les termes du Code civil.
Le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations, comme d’importants travaux de rénovation énergétique. L’usufruitier continue de payer l’entretien courant et la taxe foncière.
La donation avec réserve d’usufruit est irrévocable, peut entraîner des contraintes de gestion entre usufruitier et nu-propriétaire et limite la liberté de disposer du bien.
Oui, un bien immobilier peut être donné à un enfant mineur, la donation étant acceptée et administrée par ses représentants légaux jusqu’à sa majorité.
