Calcul des frais de notaire : définition et barème

Quel est le rôle du notaire pour un achat immobilier ?

Le notaire est un officier public nommé par le ministre de la Justice. Son rôle ne se limite pas à la signature de l’acte de vente : il intervient tout au long de la transaction pour en garantir la sécurité juridique. Il veille à protéger les intérêts de toutes les parties, qu’il s’agisse de l’acquéreur ou du vendeur.

Voici ses principales prérogatives :

Rôle de conseil et vérification

Avant la signature de l’acte, le notaire informe les parties sur leurs droits et leurs obligations. Il répond à leurs questions, vérifie la conformité juridique du projet et s’assure que la vente respecte la réglementation en vigueur. Il peut également conseiller sur les conséquences patrimoniales, fiscales ou successorales de l’acquisition.
Il contrôle notamment :

• l’identité et la capacité juridique des parties
• le titre de propriété du vendeur
• la situation hypothécaire du bien
• les règles d’urbanisme et les servitudes
• les diagnostics techniques obligatoires
• les droits de préemption éventuels

Authentification des actes et archivage

Le notaire rédige et authentifie l’acte de vente. En apposant sa signature et son sceau, il confère à l’acte un caractère authentique, lui donnant une force juridique et une force probante renforcées. C’est un gage de sécurité. L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux et constitue une garantie essentielle pour les parties.

Conservation des documents

Certains documents confidentiels ou de grande importance peuvent être remis à votre notaire afin d’en garantir la conservation.
Le notaire conserve l’original de l’acte authentique (appelé la minute) pendant 75 ans, voire 100 ans dans certains cas. Les parties reçoivent une copie authentique ou exécutoire qu’elles pourront utiliser pour leurs démarches futures. Cette conservation garantit la pérennité et la sécurité des documents juridiques.

Collecte et versement des taxes, publicité foncière

Le notaire collecte les sommes dues lors de la vente, notamment les droits de mutation, les taxes et la contribution de sécurité immobilière. Il les reverse ensuite aux différents organismes publics. C’est pourquoi la majeure partie des « frais de notaire » ne constitue pas sa rémunération.

Il assure également la publicité foncière. Après la signature, le notaire accomplit les formalités de publicité foncière afin de rendre le changement de propriétaire opposable aux tiers. Cette étape officialise juridiquement le transfert de propriété.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Le calcul des frais de notaire est assez complexe. Le notaire n’est pas le seul bénéficiaire des frais réglés au notaire.
Les frais de notaire sont des taxes et des impôts qui s’ajoutent au prix d’achat d’un bien immobilier.

• Ces frais d’acquisition immobilière sont en principe réglés par l’acquéreur.
• Ils sont collectés par le notaire pour le compte de l’Etat à la signature de l’acte de vente. En effet, les notaires sont des officiers publics et ministériels dont le rôle est de garantir aux personnes la plein possession de leurs biens ou le respect de leurs volontés ou engagements.

Calcul des frais de notaire poste par poste

Droits de mutation, émoluments du notaire, frais et débours. Nous vous présentons en détail chacun des postes constituant les frais de notaire.
Ils sont payés par l’acheteur à la signature de l’acte de vente.

Calcul des frais de notaire : les droits de mutation

Parmi les frais de notaire, les droits de mutation (DMTO) représentent environ 5,8 % du prix de vente pour un logement ancien (6,32% dans certains départements).Ils regroupent les taxes et impôts versés au profit des départements, des communes et de l’État, constitués de :

• De la part départementale : 1,20 à 4,5% et jusqu’à 5% de la valeur du bien depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025
• De la part communale plus réduite : 0,5 à 1,2% de la valeur du bien

A ces droits s’ajoutent les frais suivants :

• Les frais d’assiette et de recouvrement au taux normal de 2,37 % du montant du droit départemental, ou au taux réduit de 2,14 %.
• La contribution de sécurité immobilière au taux proportionnel de 0,10 % du prix d’achat du bien (15 euros minimum).

Connu également sous le nom de taxe de publicité foncière (TPF), ce droit d’enregistrement s’applique aux taux suivants :

• Bien immobilier ancien : taux global pouvant atteindre 6,32 % du prix d’acquisition, comprenant notamment la taxe départementale, la taxe communale et les frais d’assiette et de recouvrement.
• Bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : taux réduit égal à 0,715 % du prix d’achat.

Calcul des frais de notaire : les émoluments du notaire

Au deuxième poste des frais de notaire, nous retrouvons la rémunération du notaire. Un barème en quatre tranches sert au calcul de cette rémunération appelée également émoluments.

Exemple de calcul de frais de notaire :
Pour un achat immobilier d’un montant de 200 000 €, les émoluments du notaire s’élèveront à 1 995,25 €HT, soit 2 394,30 € TTC (TVA 20%).

Calcul des frais de notaire lors d’un achat immobilier : frais et débours

Dans le cadre d’une vente immobilière, les frais et débours désignent les sommes engagées par le notaire au nom de son client. Il s’agit généralement des frais liés aux démarches et aux formalités suivantes :

• Extrait du cadastre.
• Consultation du service de publicité foncière.
• Documents d’urbanisme.
• Inscription des garanties hypothécaires.
• Frais de publication de vente.
• Honoraires du géomètre expert.
• Frais de syndic, etc.

Calcul des frais de notaire : quelles remises et réductions ?

Les remises proposées par le notaire

Le saviez-vous ? De façon facultative, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments lors d’un achat immobilier. Depuis le 1er janvier 2021, cette remise peut atteindre le taux maximal de 20%. Seule une transaction d’un montant au moins égal à 100 000 euros peut en bénéficier.
En clair, ce taux est applicable aux émoluments calculés sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 euros.

EXEMPLE :
Pour l’achat d’un bien immobilier de 200 000 €, la remise sur les émoluments du notaire se calcule de la façon suivante :

• Part d’émoluments sur laquelle le notaire peut consentir une remise : (200 000 – 100 000) x 0,799 % = 799 €
• Remise maximale de 20 % : 799 €x 20 % = 159,80 €

Ce taux peut atteindre 40 % pour une transaction d’un montant au moins égal à 10 millions d’euros. Cette remise peut concerner certains bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, etc.

Comment réduire les frais de notaire ?

Par définition, les frais de notaire s’appliquent sur la valeur immobilière du bien acquis. Ainsi, ils ne sont pas censés s’appliquer sur la valeur des meubles dans le bien immobilier.
Si le logement que vous convoitez comporte des équipements meublés (une cuisine ou une salle de bain équipée, des placards, etc…) vous êtes donc en droit de déduire leur prix de la valeur de votre bien immobilier.

Comment procéder ?

• Vous devez faire une liste du mobilier, en estimer la valeur (avec un coefficient d’obsolescence éventuellement). Ensuite, reste à déduire la somme du prix de vente. Les frais de notaire s’appliqueront sur le prix de vente réduit du montant du mobilier.
• Vous pouvez déduire jusqu’à 2 à 3 % de la valeur du bien.

EXEMPLE :
Vous achetez un appartement d’une valeur de 200 000 € comprenant une cuisine d’une valeur de 15 000 €. Vous signerez donc un compromis de vente en indiquant que vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 185 000 € et du mobilier pour 15 000 €.
Ainsi, les frais de notaire s’appliqueront sur les 185 000 €, soit une économie de 900 € environ.

Cette démarche est encadrée par le Code général des impôts